Co-Owners' Association v. Developer: Hidden Defects Liability and Procedural Fairness
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA developer, which subsequently merged, was sued by a co-owners' association regarding hidden defects in common areas of a renovated building where the developer had acted both as vendor and established the co-ownership structure. The developer appealed the finding that the action was admissible and that it was liable, arguing that the Court of Appeal improperly substituted the legal basis of the claim from the law governing hidden defects (Civil Code articles 1641 and 1645) to that of a real estate development contract (Civil Code articles 1831-1 et seq.) without allowing the parties to present contradictory observations. The Supreme Court rejected the appeal, holding that the Court of Appeal did not violate the principle of contradiction because the parties had been led to discuss the developer's role in the renovation during the proceedings, thereby allowing the court, under procedural rules, to correctly characterize the legal basis of the claim.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 12 du nouveau Code de procédure civile, article 1641 et 1645 du Code civil, articles 1831-1 et suivants du Code civil; Co-Owners' Association v. Developer: Hidden Defects Liability and Procedural Fairness: The developer appealed the finding that the action was admissible and that it was liable, arguing that the Court of Appeal improperly substituted the legal basis of the claim from the law governing hidden defects (Civil Code articles 1641 and 1645) to that of a real estate development contract (Civil Code articles 1831-1 et seq.) without allowing the parties to present contradictory observations. The Supreme Court rejected the appeal, holding that the Court of Appeal did not violate the principle of contradiction because the parties had been led to discuss the developer's role in the renovation during the proceedings, thereby allowing the court, under procedural rules, to correctly characterize the legal basis of the claim.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAApplied by the Court of Cassation to justify that the Court of Appeal did not violate the principle of contradiction when it substituted the legal basis of the claim.
These articles were cited by the appellant as the legal basis used in the lower court which the Court of Appeal allegedly substituted, but the rejection of the appeal implies acceptance of the Court of Appeal's new basis (Art. 1831-1 et seq. Code civil), making the original basis contextually relevant to the grounds of appeal, though the primary reason for rejection rests on Art. 12 NCPC.
These articles represent the correct legal framework for the contract invoked by the Court of Appeal, which the appellant challenged, but the Court of Cassation upheld the lower court's application thereof.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société Mafer, société anonyme, dont le siège est sis ... (17ème), venant aux droits de la SARL Bérault, société à responsabilité limitée,
en cassation d'un arrêt rendu le 20 janvier 1989 par la cour d'appel de Paris (19è chambre, section B), au profit de :
1°) Le syndicat des copropriétaires 1 ter cité Germain Pilon à Paris (18ème) C/O le Cabinet Major, dont le siège est ... (17ème), représenté par son syndic le cabinet Major,
2°) Mme Anne X..., demeurant 1 ter cité Germain Pilon à Paris (18ème),
3°) M. Jacques Y..., demeurant 1 ter cité Germain Pilon à Paris (18ème),
4°) M. Jean-Pierre B..., demeurant 1 ter cité Germain Pilon à Paris (18ème),
5°) Mme Annie A..., demeurant 1 ter cité Germain Pilon à Paris (18ème),
6°) M. Jean-Pascal C..., demeurant 1 ter cité Germain Pilon à Paris (18ème),
7°) M. Dominique E..., demeurant 1 ter cité Germain Pilon à Paris (18ème),
8°) Mme Micheline F..., demeurant 18, rue du président Deschanel à Oran (Algérie),
9°) La Cie d'assurances générales de France G..., dont le siège est ... (2ème),
10°) La société Cie d'assurances la Préservatrice Foncière, société anonyme, dont le siège est 1, cours Michelet, la Défense 10, à Puteaux (Hauts-de-Seine),
11°) Me Genevière D... (LJ Picardie Rest), demeurant ... (Oise), ès-qualités de liquidateur de la société Picardie Restauration,
défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 19 mars 1991, où étaient présents :
M. Senselme, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Chevreau, Cathala, Valdès, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, Mlle Fossereau, conseillers, Mme Z..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Boullez, avocat de la société Mafer, de la SCP Jean et Didier Le Prado, avocat du Syndicat des copropriétaires 1 ter cité Germain Pilon, de Me Baraduc-Bénabent, avocat de la Cie d'assurances générales de France, de la SCP Coutard et Mayer, avocat de la société la Préservatrice Foncière, les conclusions de M. Sodini, avocat
général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à la société Mafer de son désistement de pourvoi en tant que dirigé contre Mme X..., M. Y..., M. B..., Mme A..., M. C..., M. E... et Mme F... ; Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 janvier 1989), que la société Bérault, absorbée depuis par la société Mafer, assurée par la compagnie La Préservatrice Foncière en responsabilité civile professionnelle "promoteur-maître de l'ouvrage marchand de biens", a vendu par lots, en s'engageant à l'égard de deux acheteurs à réaliser des travaux, notamment sur certaines parties communes, un immeuble qu'elle avait acquis et rénové et dont elle avait établi l'état de division et le réglement de copropriété ; que des désordres étant apparus, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société venderesse en garantie des vices cachés affectant les parties communes ; Attendu que la société Mafer fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré cette demande recevable et de l'avoir condamnée à réparer les dommages, alors, selon le moyen, "que si le juge peut fonder sa décision sur des faits qui sont dans le débat, même s'ils n'ont pas été spécialement invoqués par les parties au contraire (sic) de leurs prétentions, en revanche, il ne peut changer le fondement juridique invoqué par les parties et relever d'office un moyen de droit, sans avoir au
préalable invité les plaideurs à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, il ressort des propres énonciations de l'arrêt attaqué qu'en cause d'appel, le syndicat avait repris le même fondement juridique que celui invoqué en première instance, à savoir les articles 1641 et 1645 du Code civil, que la cour d'appel, en y substituant d'office les règles applicables au contrat de promotion immobilière, à savoir les articles 1831-1 et suivants du Code civil, sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer contradictoirement, a violé les articles 4, 7 alinéa 2, 12 et 16 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant énoncé que les parties avaient été amenées à s'expliquer au cours des débats sur le rôle joué par la société Bérault dans l'opération de rénovation de l'immeuble, la cour d'appel, qui a, par application de l'article 12 du nouveau Code de procédure civile, restitué à la demande
son exact fondement juridique, n'a pas violé le principe de la contradiction ; D'où suit que que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;