Sellers Not Liable for Agent's Commission Absent Buyer Down Payment
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe court of cassation overturned a lower court's decision that held property sellers liable for an agent's commission despite the buyer failing to pay the agreed-upon advance on the price during the private sale. The appellate court reasoned that the sellers, despite their inexperience, should have realized the significance of the unpaid initial payment. However, the high court ruled that the lower court violated the relevant civil code article because, in the absence of any down payment, the real estate agent failed in its duty to warn its clients that they were entering into a final agreement without any security.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1135 du Code civil; Sellers Not Liable for Agent's Commission Absent Buyer Down Payment: The appellate court reasoned that the sellers, despite their inexperience, should have realized the significance of the unpaid initial payment. However, the high court ruled that the lower court violated the relevant civil code article because, in the absence of any down payment, the real estate agent failed in its duty to warn its clients that they were entering into a final agreement without any security.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited as the basis for the Court of Cassation's decision to overturn (cassate) the lower court's ruling regarding the liability for the commission.
This is the primary order for the outcome of the case (cassation of the appealed decision).
This order specifies the allocation of court costs (dépens) following the cassation.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°/ M. Antoine Z..., demeurant à Andrezel (Seine-et-Marne), Hameau du Pré,
2°/ Mme X..., épouse de M. Antoine Z..., demeurant à Andrezel (Seine-et-Marne), Hameau du Pré,
en cassation d'un arrêt rendu le 27 novembre 1989 par la cour d'appel de Paris (2ème chambre, section A), au profit :
1°/ de la société à responsabilité limitée Agence de la Marsange, dont le siège social est sis à Tournan-en-Brie (Seine-et-Marne), ...,
2°/ de Mlle Béatrice Y..., demeurant à Tournan-en-Brie (Seine-et-Marne), 58, ZAC du Moulin,
défenderesses à la cassation ; Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 4 avril 1991, où étaient présents :
M. Jouhaud, président, Mme Crédeville, conseiller référendaire, rapporteur, M. Lesec, conseiller, M. Gaunet, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Crédeville, conseiller référendaire, les observations de Me Choucroy, avocat des époux Z..., de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de la société Agence de la Marsange, les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne défaut contre Mlle Y... ; Sur le moyen unique :
Vu l'article 1135 du Code civil ; Attendu que pour condamner les vendeurs d'un bien immobilier au paiement d'une commission à l'agence immobilière qui avait servi d'intermédiaire entre eux et l'acquéreur du bien qui n'en a pas versé le prix lors de la vente, la cour d'appel a relevé que "bien que les vendeurs aient eu peu d'expérience relativement aux transactions immobilières, il était loisible à toute personne d'intelligence moyenne de se rendre compte que la somme de 63 000 francs que devait verser l'acquéreur "en avance sur le prix" n'était en réalité pas réglée le jour de l'acte qui portait vente sous seing privé" ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de tout versement d'acompte, l'agent immobilier avait négligé d'attirer l'attention de
ses clients sur les circonstances qu'ils s'engageaient définitivement et sans aucune garantie, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 novembre 1989, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ; Condamne la société Agence de la Marsange et Mlle Y..., envers les époux Z..., aux dépens liquidés à la somme de cent quarante cinq francs quarante cinq centimes et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt deux mai mil neuf cent quatre vingt onze.