Real Estate Commission Contingent on Final Deed Execution

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société LA FONCIERE DIEULAFOY, société anonyme, dont le siège est à Paris (13ème), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 10 juin 1986 par la cour d'appel de Paris (15ème chambre-section A), au profit :

1°/ de Monsieur Michel Y..., pris en sa qualité de syndic de la liquidation des biens de la société PLAINE IMMOBILIER, anciennement dénommée société PROVOTELLE, demeurant ... (9ème),

2°/ de Monsieur Jean-Claude X..., pris en sa qualité de syndic de la liquidation des biens de la société VERNIOLLE, demeurant ... (6ème),

défendeurs à la cassation

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 20 janvier 1988, où étaient présents :

M. Ponsard, président ; M. Fouret, rapporteur ; M. Fabre, président faisant fonctions de conseiller ; M. Charbonnier, avocat général ; Mademoiselle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Fouret, les observations de la SCP Tiffreau, Thouin-Palat, avocat de la société anonyme La Foncière Dieulafoy, de Me Choucroy, avocat de M. Y..., pris en sa qualité de syndic de la liquidation des biens de la société Plaine Immobilier, et de M. X..., pris en sa qualité de syndic de la liquidation des biens de la société Verniolle, les conclusions de M. Charbonnier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond que, par acte du 17 octobre 1977, la société La Foncière Dieulafoy, agent immobilier, a reçu de la société Verniolle, marchand de biens, mandat de négocier l'acquisition d'un immeuble déterminé ; qu'il était stipulé que sa rémunération ne deviendrait "exigible qu'àprès achat effectivement conclu, levée étant obligatoirement faite de toutes les conditions suspensives ou résolutoires" ; que, par acte du 21 octobre 1977, la société civile immobilière Doudeauville promettait de vendre l'immeuble aux sociétés Verniolle et Provotelle, associées en vue de cette acquisition ; qu'il était précisé dans le même acte que la réalisation de la vente ne pourrait résulter que d'un acte authentique ; que, par lettre du 20 décembre 1977 adressé à la société Doudeauville, la société Provotelle a accepté la promesse de vente ; que, le lendemain, elle a autorisé son conseil, qui en avait été constitué sequestre, à remettre à l'agent immobilier, le jour de la signature de l'acte authentique, les deux chèques dont le montant représentait sa rémunération ; que l'acte authentique n'a jamais été signé ; que les chèques ont néanmoins été remis à la société La Foncière Dieulafoy qui en a encaissé le montant et a refusé de le restituer en soutenant qu'elle avait exécuté son mandat ; que l'arrêt confirmatif attaqué (Paris, 10 juin 1986) a accueilli la demande de remboursement formée par les syndics de la liquidation des biens des sociétés Provotelle et Verniolle ;

Attendu que la société La Foncière Dieulafoy reproche à la cour d'appel d'avoir ainsi statué au motif que la promesse de vente du 21 octobre 1977 avait subordonné la réalisation de la vente à la signature d'un acte authentique, alors, selon le moyen, d'une part, que n'ayant pas été partie à cette promesse de vente qui ne lui était donc pas opposable, elle était en droit de prétendre à sa rémunération, en vertu de l'acte du 17 octobre 1977, dès que l'achat avait été effectivement conclu, soit dès la levée d'option du 20 décembre 1977, de sorte qu'en décidant le contraire, les juges du second degré ont violé les articles 1165, 1583 et 1589 du Code civil et alors, d'autre part, que la rétribution du mandataire étant subordonnée à la seule condition que celui-ci ait accompli sa mission, et le droit à commission étant ainsi acquis à l'agent immobilier dès l'instant où le vendeur et l'acquéreur qu'il a mis en rapport ont échangé leur consentement, la cour d'appel, en déclarant qu'aucune commission n'était due, a violé l'article 1999 du Code civil ;

Mais attendu, d'abord, qu'analysant l'acte de vente, la cour d'appel a retenu que celle-ci n'était parfaite que par la signature d'un acte authentique, lequel n'a jamais été dressé ; qu'ensuite examinant les modalités du mandat reçu par l'agent immobilier, elle a relevé que les parties étaient convenues que la commission n'était acquise que par l'exécution effective de l'opération passée par son intermédiaire ;

Qu'en déduisant de ces constatations et appréciations de fait que la société La Foncière Dieulafoy ne pouvait prétendre à une rémunération, la cour d'appel n'a nullement violé les textes visés au moyen ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;