Property Owners v. Municipality Regarding Expropriation Indemnity Valuation

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ Monsieur Henry B... d'ESTIERES, demeurant ... (Bouches-du-Rhône),

2°/ Madame Marie-France B... d'ESTIERES, épouse BOUTELOUP, demeurant caserne de la Banque, ... (2ème),

3°/ Madame B... d'ESTIERES, veuve MARTINEAU, demeurant ... (Bouches-du-Rhône),

4°/ Monsieur Jacques Z..., demeurant ... (Alpes-maritimes),

en cassation d'un arrêt rendu le 18 mars 1986 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre des expropriations), au profit de la VILLE DE NICE, prise en la personne de son maire en exercice, domicilié en cette qualité Hôtel de Ville à Nice (Alpes-maritimes),

défenderesse à la cassation ; la VILLE DE NICE a formé, par un mémoire déposé le 9 décembre 1986, un pourvoi incident contre le même arrêt ; Les demandeurs au pourvoi principal invoquent le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; La demanderesse au pourvoi incident invoque le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 3 novembre 1987, où étaient présents :

M. Monégier du Sorbier, président, M. Magnan, rapporteur, MM. Y..., C..., D..., X..., Didier, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. de Saint-Blancard, avocat général, Mademoiselle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Magnan, les observations de la SCP Martin-Martinière et Ricard, avocat des consorts A... de Sablet d'Estières et de M. Z..., de Me Célice, avocat de la Ville de Nice, les conclusions de M. de Saint-Blancard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Attendu que les consorts A... de Sablet d'Estières font grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 mars 1986) d'avoir fixé à un montant insuffisant l'indemnité qui leur est due à la suite de l'expropriation, au profit de la ville de Nice, d'un terrain leur appartenant, alors, selon le moyen, que, "si le juge doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable à l'intérieur des zones d'aménagement différé, il doit également préciser la date de ces accords amiables ; qu'en s'abstenant de le faire, pour minorer l'estimation du premier juge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, en violation des articles L.13-15.I et L.13-16 du Code de l'expropriation ; alors, d'autre part, que l'estimation domaniale, même supérieure à la déclaration faite lors d'une mutation antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, doit être écartée lorsque les possibilités légales et effectives de construction ont été réduites depuis la date de référence antérieure à la date de la mutation de référence ; qu'en effet, il doit seulement être tenu compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence, et non de celles qui existaient à l'époque de la mutation de référence ; qu'en statuant dès lors comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles L.13-15.II.2° et L.13-17 du Code de l'expropriation, L.212-6 du Code de l'urbanisme ; alors que, en tout état de cause, la déclaration faite lors de la mutation de référence doit être réajustée pour tenir compte des modifications justifiées intervenues dans la consistance matérielle ou juridique des biens depuis cette mutation ; que l'une de ses modifications peut consister, comme en l'espèce, du fait de l'expropriation, en la possibilité légale de faire abstraction, pour l'évaluation du bien, des servitudes et restrictions administratives qui existaient lors de la mutation de référence mais n'existaient pas à la date de référence ; qu'en se refusant dès lors à réajuster l'évaluation faite par les expropriés, le 28 avril 1977, à une époque où ils ne pouvaient s'affranchir des servitudes et restrictions administratives instituées depuis le 27 décembre 1972, date de référence, la cour d'appel a violé les articles L.13-17 et R.13-43 du Code de l'expropriation" ;

Mais attendu que l'arrêt se réfère, d'une part, à des accords amiables intervenus dans la même zone entre décembre 1978 et décembre 1984 en soulignant la nécessaire adaptation qu'ils doivent subir en raison des dates des conventions et du fait que beaucoup d'entre elles couvrent à la fois des terrains et constructions ;

Attendu, d'autre part, qu'en écartant les modifications dans la consistance matérielle ou juridique du bien, antérieures à la mutation de référence, la cour d'appel l'a justement évalué en fonction des dispositions de l'article L.13-17 du Code de l'expropriation, dérogatoires à celles de l'article L.13-15.2° du même Code ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu que la ville de Nice reproche à l'arrêt d'avoir pour fixer l'indemnité globale d'expropriation retenu que la délibération du Conseil municipal du 28 février 1970, décidant qu'une superficie de 2 hectares était nécessaire pour construire, n'a pas reçu la sanction ministérielle nécessaire, alors, selon le moyen, que, "faute d'avoir été contestée devant le juge administratif dans les délais de recours de droit commun, cette délibération est ainsi opposable aux tiers, comme fixant les possibilités légales et effectives de constructions qui existaient au 27 décembre 1972, et comme justifiant, en tout état de cause, une mesure de sursis à statuer sur une demande de permis de construire ; que, dès lors, en ayant retenu, contrairement aux prévisions de cette délibération, le caractère constructible de la parcelle considérée pour fixer une valeur d'indemnité de 800 francs le mètre carré, la cour d'appel a violé l'article L.13-15-2° du Code de l'expropriation ; Mais attendu que la ville de Nice n'ayant soutenu devant la cour d'appel ni que la délibération du conseil municipal du 28 février 1970 n'avait pas été frappée de recours, ni qu'elle était de nature à justifier une décision de sursis à statuer sur une demande de permis de construire, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois principal et incident.

Compense les dépens ;