Commercial Lease Non-Renewal and Water Damage Liability

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) M. Mustapha, Michel X...,

2°) Mme Fatima Z... B..., épouse X...,

demeurant ensemble ... (Yvelines),

en cassation d'un arrêt rendu le 5 juin 1986 par la cour d'appel de Versailles (2e Chambre), au profit de Mme Jeanne C..., veuve E..., demeurant ... (Yvelines),

défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 6 juillet 1988, où étaient présents :

M. Francon, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Chollet, conseiller référendaire rapporteur, MM. A..., F..., D..., Y..., Gautier, Capoulade, Bonodeau, Peyre, Beauvois, Deville, Darbon, conseillers, MM. Cachelot, Garban, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Chollet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Desaché et Gatineau, avoat des époux X..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les trois premiers moyens réunis :

Attendu que les époux X..., propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail à Mme E..., font grief à l'arrêt attaqué (Versailles, 5 juin 1986) de les avoir déboutés de leur demande tendant à voir déclarer valable leur refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction alors, selon le moyen, "d'une part, que la jurisprudence admet l'application de l'article 173 du nouveau Code de procédure civile aux nullités dont peuvent être atteints les actes de procédure et qu'en s'abstenant de toute réponse à ce moyen précis des conclusions, l'arrêt a violé l'article 455 du même code ; alors, d'autre part, qu'en l'absence de demande de renouvellement formulée par Mme E... avant le 30 juin 1982, le bail s'est poursuivi au-delà du terme contractuel pour une durée indéterminée et qu'il pouvait prendre fin à l'initiative des parties par un congé délivré six mois à l'avance ; que les époux X..., devenus propriétaires en avril 1982, ont donné congé pour le 31 décembre 1982, terme d'usage du nouveau bail à durée indéterminée ; que l'arrêt attaqué a donc, par sa décision, violé l'article 5, alinéas 1 et 2, du décret du 30 septembre 1953 ; alors, enfin, que cet acte reproduisait les termes de l'article 9, alinéa 1, du décret du 30 septembre 1953, qu'il précisait le motif grave et légitime du refus de renouvellement et donnait injonction à la locataire d'avoir à faire cesser l'infraction dans le délai d'un mois ; qu'il contenait donc toutes les mentions requises par l'article 9 pour produire ses effets légaux ; que faute par la locataire d'avoir obtempéré à cette injonction, le bailleur était en droit d'en tirer toutes les conséquences légales quant au refus de renouvellement sans indemnité, et qu'en exigeant un congé supplémentaire, l'arrêt attaqué a ajouté à la loi et violé l'article 9 du décret du 30 septembre 1953" ; Mais attendu que la cour d'appel, qui n'avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a exactement retenu que l'acte du 29 juin 1982 ne constituait pas un congé, mais une mise en demeure ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le cinquième moyen :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les avoir condamnés à payer à Mme E... la somme de 10 000 francs à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance alors, selon le moyen, "que dans leurs conclusions signifiées le 8 janvier 1986, les époux X... avaient exposé que dès l'apparition des infiltrations, ils avaient engagé les travaux nécessaires pour les faire cesser mais qu'ils s'étaient heurtés au refus de Mme E... (rapport d'expertise p. 3, alinéa 2), que le préjudice était mineur, les infiltrations n'ayant fait qu'aggraver partiellement l'état des locaux mal entretenus (rapport p. 14) et qu'il avait pour seule cause la mauvaise volonté de Mme E... qui s'est opposée au changement immédiat de canalisation, ce qui a obligé les propriétaires à choisir une solution plus longue et plus coûteuse ; que la cour d'appel, qui ne s'explique pas sur ce moyen de nature à réduire fortement sinon même à supprimer l'indemnité allouée à tort par les premiers juges, a entaché sa décision de manque de base légale au regard de l'article 1719-3° du Code civil" ; Mais attendu qu'après avoir relevé que les infiltrations constatées dans les locaux occupés par Mme E... avaient pour origine les travaux exécutés chez les bailleurs et que ceux-ci s'étaient abstenus d'y remédier, la cour d'appel a souverainement apprécié le montant du préjudice subi par celle-ci ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le quatrième moyen :

Vu l'article 1184 du Code civil ; Attendu qu'après avoir relevé l'existence d'une mise en demeure délivrée le 29 juin 1982 à Mme E... à la requête des bailleurs préalablement à une action en refus de renouvellement de bail, en vue de lui enjoindre d'effectuer dans le mois certains travaux dans les locaux et avoir "constaté la nullité de cet acte" comme ne satisfaisant pas aux prescriptions impératives de l'article 5 du décret du 30 septembre 1953, l'arrêt retient, pour rejeter la demande subsidiaire des époux X... en résiliation du bail, que celle-ci est uniquement fondée sur l'acte du 29 juin 1982 dont la nullité est prononcée ; Qu'en statuant ainsi alors que l'action en résiliation judiciaire du bail n'était pas subordonnée à la délivrance d'une mise en demeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande en résiliation de bail, l'arrêt rendu le 5 juin 1986, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;