Landlord v. Tenants: Governing Law of Lease and Fraudulent Conduct
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owners of an apartment, who had leased it to tenants, appealed a decision which ruled that the lease was governed by the general provisions of the 1948 law, rather than Article 3 ter, because the tenants did not possess a regular prior title, specifically rejecting the claim of a prior sublease. The court upheld the lower court's finding, reasoning that the absence of the purported prior lease and the owners' consistent efforts to conceal the situation led the appellate court to reasonably conclude that the tenants' occupancy via a presumed sublessee was fictitious and designed to improperly invoke Article 3 ter of the 1948 law; similarly, the court rejected the argument to enforce a tenant's letter agreeing to vacate, as the circumstances surrounding its introduction in the prior proceedings demonstrated it was the result of fraud.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1116 du Code civil, Art. 3 ter de la loi du 1er septembre 1948, Art. 1116 du Code civil, Articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile; Landlord v. Tenants: Governing Law of Lease and Fraudulent Conduct: The court upheld the lower court's finding, reasoning that the absence of the purported prior lease and the owners' consistent efforts to conceal the situation led the appellate court to reasonably conclude that the tenants' occupancy via a presumed sublessee was fictitious and designed to improperly invoke Article 3 ter of the 1948 law; similarly, the court rejected the argument to enforce a tenant's letter agreeing to vacate, as the circumstances surrounding its introduction in the prior proceedings demonstrated it was the result of fraud.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court confirmed the Court of Appeal's finding that the lease fell under the general provisions of the 1948 law because the prior sublease arrangement, cited under this article, was deemed fictitious.
The refusal to order the eviction was upheld based on a finding that the document relied upon to secure departure was the result of fraud, implicitly validating the application of this article regarding vitiated consent, although the main reasoning was related to fraud.
The first ground of appeal, invoking a violation of these procedural articles by misinterpreting the scope of the dispute, was implicitly rejected by the affirmation of the Court of Appeal's findings.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°) Monsieur Samuel Z..., demeurant ... (10ème),
2°) Monsieur Joseph Z..., demeurant ... (10ème),
en cassation d'un arrêt rendu le 27 novembre 1986 par la cour d'appel de Paris (6ème chambre - section B), au profit :
1°) de Monsieur Miedrag A...,
2°) de Madame Gerdana A...,
demeurant tous deux ... (10ème),
défendeurs à la cassation
Le demandeur invoque à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 2 novembre 1988, où étaient présents :
M. Francon, président, M. Gautier, rapporteur, MM. B..., C..., D..., X..., Didier, Cathala, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, Deville, Mme Giannotti, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Gautier, les observations de la SCP Waquet et Farge, avocat des consorts Z..., de la SCP Piwnica et Molinie, avocat des époux A..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :
Attendu que les consorts Z..., propriétaires d'un appartement pris à bail par les époux A..., font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 27 novembre 1986) d'avoir, pour décider que la location était soumise aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, retenu que ces époux ne disposaient pas d'un titre de location régulier antérieur au bail qui leur a été consenti le 3 février 1975 au visa de l'article 3 ter de cette loi, alors, selon le moyen, "1°) que chacune des parties ayant indiqué que les époux A... étaient entrés dans les lieux, deux ans avant la passation du bail 3 ter litigieux, en vertu d'une sous-location qui leur avait été consentie par M.
Y..., l'arrêt qui fait grief aux bailleurs de ne pas avoir prouvé le titre préalable d'occupation, a méconnu les termes du litige et violé en conséquence les articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) que l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 exige seulement que le bail passé à son visa soit conclu avec un preneur déjà installé dans les lieux en vertu d'un titre personnel, conventionnel ou légal ; qu'en l'espèce, cette condition unique étant présente aux dires mêmes des parties, la cour d'appel qui a jugé que la convention restait soumise aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 parce que la sous-location préalable avait été fictive, a violé l'article 3 ter de ladite loi ; 3°) que la fraude ne se présume pas ; que la simple constatation que le propriétaire a loué un local à son père et que celui-ci l'a sous-loué sans l'avoir habité n'est pas constitutive d'une fraude ; qu'en se fondant sur cette seule constatation pour déclarer la sous-location fictive, la cour d'appel n'a pas caractérisé la fraude et privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 ; 4°) que M.
Samuel Z... qui a agi seul pour le compte de l'indivision existant entre lui et son frère Joseph sur l'appartement litigieux pour signer le bail et délivrer congé était bien mandataire des propriétaires ; qu'en déduisant la fraude du seul fait qu'il s'était présenté en cette qualité qui était la sienne, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 ; Mais attendu qu'après avoir relevé, par motifs propres et adoptés, que le bail de M. Y... n'avait pas été produit, et que, depuis l'origine de l'affaire la volonté constante des consorts Z... avait été de dissimuler la situation, la cour d'appel, qui n'a pas méconnu l'objet du litige a souverainement retenu, qu'il n'était pas établi que, M.
Y... soit locataire de l'appartement, et que la sous-location de celui-ci aux époux A... était fictive et constituait une mise en scène destinée à permettre la conclusion d'un bail de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 ; que, par ces seuls motifs la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen :
Attendu que les consorts Z... font aussi grief à l'arrêt d'avoir refusé de prononcer l'expulsion des époux A... alors, selon le moyen, "qu'en ne précisant pas quelles manoeuvres frauduleuses des consorts Z... auraient vicié le consentement des consorts A... qui, par lettre en date du 13 janvier 1981, se sont engagés à quitter les lieux le 15 juillet 1981, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que les circonstances dans lesquelles la lettre du 13 janvier 1981 avait été invoquée devant le premier juge pour éviter de répondre à une injonction de celui-ci et faire supprimer l'instance établissaient que ce document était la conséquence d'une fraude ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;