Purchasers Lose Tax Exemption Appeal Over Uncompleted Construction Deadline

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ Monsieur X... Henryk, de nationalité allemande, demeurant 6 Francfort sur le Main (Allemagne Fédérale) Humboldt Strasse n° 12,

2°/ Monsieur X... Feliks, demeurant 55 Francfort sur le Main (Allemagne Fédérale) Oberlindau,

en cassation d'un jugement rendu le 31 janvier 1986, par le tribunal de grande instance de Grasse, au profit de Monsieur le directeur général des impôts, Ministère de l'Economie et des Finances, domicilié à Paris (1er), ...,

défendeur à la cassation ; Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 janvier 1988, où étaient présents :

M. Baudoin, président, M. Bodevin, rapporteur, M. Perdriau, conseiller, M. Montanier, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Bodevin, les observations de la SCP Fortunet et Mattei-Dawance, avocat des consorts X..., de Me Goutet, avocat de M. le directeur général des impôts, les conclusions de M. Montanier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu qu'il résulte des énonciations du jugement attaqué (tribunal de grande instance de Grasse, 31 janvier 1986) que M. Féliks X... a acheté un terrain comportant une construction le 25 juin 1973 à Vence en prenant l'engagement de construire sur le reste du terrain dans le délai de quatre ans pour bénéficier de l'exonération prévue à l'article 691 du Code général des impôts ; que M. Henryk X... a procédé de même le 28 juin 1973 pour un terrain comportant également une construction ; que les consorts X... ont ensuite acheté conjointement un troisième terrain nu à Vence en prenant le même engagement ; que ces trois terrains ont été réunis en un ensemble immobilier par les consorts X... le 23 mars 1978 qui fut vendu à une société civile immobilière ; que l'administration des impôts, estimant qu'aucune construction n'avait été édifiée sur les terrains, a notifié aux consorts X... un avis de mise en recouvrement ; Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que les consorts X... font grief au jugement attaqué de les avoir déboutés de leur recours en annulation de la mise en recouvrement, alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'il appartenait au tribunal de rechercher l'existence et le contenu du certificat du maire prévu par l'article 266 bis de l'annexe III du Code général des impôts, seul susceptible d'établir le respect ou la méconnaissance de l'engagement pris en vertu de l'article 691 du Code général des impôts, faute de quoi il a privé sa décision de base légale ; et alors d'autre part que, dans leurs mémoires, les requérants, invoquant l'unité constituée par les trois terrains litigieux, avaient soutenu que, le troisième n'ayant été acquis que le 20 décembre 1974, l'expiration de la période de quatre ans devait être "reportée au 20 décembre 1978", et que, selon une attestation notariée du 10 octobre 1978, "toutes les constructions" avaient été entreprises à cette date, de sorte qu'en se bornant à mentionner "l'absence d'achèvement de construction dans le délai prescrit", sans répondre auxdites conclusions, le tribunal a entâché sa décision de défaut de motifs ; Mais attendu, d'une part, qu'aux termes des articles 691-II-2° du Code général des impôts, et 266-10 de l'annexe III du Code général des impôts, c'est à l'acquéreur qu'il incombe de justifier par la production d'un certificat du maire de l'achèvement des constructions ; que le tribunal n'avait pas à pallier d'office la carence des consorts X... ; Attendu, d'autre part, que le tribunal n'avait pas à répondre aux conclusions invoquées qui étaient inopérantes dès lors qu'elles faisaient valoir que des constructions avaient été entreprises en octobre 1978 mais n'invoquaient nullement leur achèvement, même à la date du 20 décembre 1978 ; Que le moyen, en ses deux branches, doit donc être rejeté ; Et sur le second moyen :

Attendu qu'il est encore fait grief au jugement attaqué d'avoir rejeté le moyen tiré par les consorts X... de la force majeure, alors, selon le pourvoi, que le tribunal constate lui-même que les deux terrains, supportant chacun une construction, et le troisième, n'en supportant aucune, postérieurement à leur acquisition par les requérants, "ont été réunis par eux en un ensemble immobilier", de sorte que le maintien abusif de l'occupant de l'une des habitations était susceptible d'avoir fait obstacle à l'édification, en temps utile, de la construction réalisée sur cet ensemble immobilier, en retardant la délivrance du permis de construire dans des conditions imprévisibles et irrésistibles, de sorte qu'en refusant de reconnaître l'existence d'un cas de force majeure, pour le seul motif ci-dessus rapporté, le tribunal n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales en résultant et a violé, par fausse application, l'article 691 du Code général des impôts ;

Mais attendu que le tribunal a retenu à bon droit que le maintien abusif d'un locataire dans une maison construite sur un seul des terrains, alors que l'engagement de construire avait été pris seulement sur la partie non construite des terrains, ne pouvait constituer un cas de force majeure ; que le moyen doit être rejeté ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;