Notary Liability for Failure to Notify Tenants of Preemptive Right Sale

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Monsieur Michel F..., notaire associé de la société civile professionnelle titulaire d'un office notarial à la Résidence de Pantin (Seine-Saint-Denis), dénommée :

- André B...,

- Michel F..., demeurant à Pantin (Seine-Saint-Denis), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 28 avril 1986 par la cour d'appel de Paris (1ère Chambre - section A), au profit de :

- Monsieur Jules Y..., demeurant à Paris (16ème), ...,

- Monsieur Léopold Y..., demeurant à Clamecy (Nièvre), ...,

- Monsieur Hubert Y..., demeurant à Paris (20ème), ...,

défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 12 juillet 1988, où étaient présents :

M. Ponsard, président ; M. Camille Bernard, conseiller rapporteur ; M. Fabre, président faisant fonctions de conseiller, MM. C..., X..., E..., G..., H..., D..., A..., Bernard de Saint-Affrique, Thierry, conseillers ; Mme Z..., M. Charruault, conseillers référendaires ; M. Charbonnier, avocat général ; Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Camille Bernard, conseiller rapporteur, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. F... et Haloche, de la SCP Lesourd et Baudin, avocat des consorts Y..., les conclusions de M. Charbonnier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, suivant acte reçu le 27 novembre 1979 par M. F..., notaire, la société des Grands Magasins Jones a vendu à la Société de Placement Immobilier (SPI), pour le prix global de 6 800 000 francs, plusieurs biens immobiliers, dont un appartement donné à bail aux époux Y... ; que, le 6 mars 1980, M. F... a notifié à ces locataires l'intention de la SPI de vendre, au prix de 1 200 000 francs, l'appartement occupé par eux, en leur faisant connaître qu'ils disposaient d'un délai d'un mois pour se porter acquéreurs ; que les époux Y... ont accepté cette offre et acheté par acte reçu le 31 mars 1980, en l'étude d'un autre notaire ; qu'estimant que M. F... aurait dû, à la suite de la modification de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 par la loi du 4 janvier 1980, leur notifier la vente précédemment consentie le 27 novembre 1979 à la SPI et non encore définitivement réalisée à la date de la promulgation de la loi du 4 janvier 1980 par suite de l'existence d'une condition suspensive, ce qui leur aurait permis d'acquérir l'appartement dans de meilleures conditions, les époux Y... ont, le 8 septembre 1983, assigné cet officier public en paiement de dommages-intérêts ; que l'arrêt attaqué (Paris, 28 avril 1986) a déclaré M. F... entièrement responsable du préjudice subi ;

Attendu que M. F... fait grief à la cour d'appel d'avoir retenu sa responsabilité, alors, d'une part, qu'en énonçant que la vente consentie à la SPI, publiée le 28 février 1980, n'est devenue opposable aux tiers qu'à cette date et que, par l'effet de la loi du 4 janvier 1980, les époux Y..., désormais investis d'un droit de préemption pouvaient déclarer se substituer à l'acquéreur, alors que la publication au fichier immobilier d'un acte de vente n'est pas une condition de son opposabilité aux tiers qui ne tiennent pas du vendeur un droit soumis à publicité sur l'immeuble vendu et qu'ainsi, l'arrêt attaqué aurait violé l'article 30 du décret du 4 janvier 1955 ; alors, d'autre part, qu'il résulte des dispositions de l'article 82 de la loi du 22 juin 1982, que l'article 6 de la loi du 4 janvier 1980, modifiant l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, ne porte pas atteinte à la validité des ventes antérieurement conclues ; qu'ainsi aucune rétroactivité ne s'attache aux dispositions de la loi du 4 janvier 1980 et qu'en déclarant néanmoins que M.

F... avait commis une faute en ne notifiant pas aux époux Y... la vente définitive du 27 novembre 1979, la juridiction du second degré aurait violé l'article 82 de la loi du 22 juin 1982 et l'article 1382 du Code civil ; alors, enfin, que les dispositions de la loi du 4 janvier 1980 ne sont pas rétroactives ; que les époux Y... ne disposaient donc pas, selon le moyen, d'un droit de préemption relativement à l'aliénation du 27 novembre 1979, et qu'en estimant néanmoins que la notification de la seconde vente aux époux Y..., dans les termes de la loi de 1975 non modifiés, les avait induits en erreur sur l'étendue de leurs droits, l'arrêt attaqué a encore violé l'article 82 de la loi du 22 juin 1982 et l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu, d'abord, que l'article 82 de la loi du 22 juin 1982, aux termes duquel les dispositions n° 80-1 du 4 janvier 1980 ne portent pas atteinte à la validité des ventes antérieurement conclues, n'a retiré à ce texte son caractère rétroactif que pour l'avenir ; que la cour d'appel -abstraction faite du motif critiqué, dénué de portée, relatif à l'opposabilité aux tiers des ventes publiées- a donc justement estimé que, par l'effet de la loi du 4 janvier 1980, qui était interprétative, les époux Y... étaient désormais investis d'un droit de préemption et pouvaient déclarer se substituer à la société ayant acquis leur appartement par acte du 27 novembre 1979 ;

Attendu, ensuite, que la responsabilité professionnelle d'un notaire doit être appréciée à la date des actes ou omissions qui lui sont reprochés ; qu'en retenant des fautes liées à l'existence de ce droit de préemption pendant la période comprise entre l'entrée en vigueur de la loi du 4 janvier 1980 et celle de la loi du 22 juin 1982, l'arrêt attaqué n'encourt donc pas la critique des deux derniers griefs du pourvoi ;

D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses trois branches ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;