Landlord v. Tenants: Validity of Waiver of Statutory Lease Protections
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA landlord entered into a two-year commercial lease with tenants, followed by a subsequent twenty-month lease in 1981 where the tenants expressly waived the protections of the governing Decree of 1953, leading to a dispute over unpaid occupation fees after the second lease expired. The Court of Cassation upheld the lower court's decision invalidating the waiver and the second lease, reasoning that because the waiver occurred at the time of concluding the new contract which immediately followed the first, the tenants could not validly renounce rights under the decree which were not yet acquired at the time of that renunciation, thus deeming the waiver an attempt to circumvent mandatory statutory provisions.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 3.2 du décret du 30 septembre 1953, article 3, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953; Landlord v. Tenants: Validity of Waiver of Statutory Lease Protections: The Court of Cassation upheld the lower court's decision invalidating the waiver and the second lease, reasoning that because the waiver occurred at the time of concluding the new contract which immediately followed the first, the tenants could not validly renounce rights under the decree which were not yet acquired at the time of that renunciation, thus deeming the waiver an attempt to circumvent mandatory statutory provisions.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court implicitly confirmed the lower court's reasoning based on this article regarding the invalidity of the renunciation to its protective provisions.
Cited in the grounds of appeal which the court implicitly rejected by confirming the lower court's decision.
Cited in the grounds of appeal which the court implicitly rejected by confirming the lower court's decision.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par Monsieur E... Christian, demeurant à Anglet (Pyrénées-Atlantiques), ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 20 mai 1986 par la cour d'appel de Pau, au profit de :
1°/ Monsieur GEORGE Y...,
2°/ Madame D..., née A...,
demeurant ensemble à Bayonne (Pyrénées-Atlantiques), ...,
défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 8 décembre 1987, où étaient présents :
M. Monégier du Sorbier, président ; M. Vaissette, rapporteur ; MM. C..., F..., B..., X..., G..., Gautier, Capoulade, Bonodeau, Peyre, conseillers ; M. Z..., Garban, Chollet, conseillers référendaires ; M. Sodini, avocat général ; Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de Me Boullez, avocat de M. E..., de la SCP Vier et Barthélémy, avocat des époux D..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 20 mai 1986) que M. E... a consenti aux époux D... un bail commercial de deux ans à compter du 1er octobre 1979 en application des dispositions de l'article 3.2 du décret du 30 septembre 1953 ; qu'un congé ayant été délivré aux locataires pour le 30 septembre 1981, les parties sont convenues à cette date d'un nouveau bail d'une durée de vingt mois, stipulant que les époux D... renonçaient expressément au bénéfice du décret du 30 septembre 1953 ; qu'à l'expiration du second bail et bien qu'un congé leur ait été délivré pour le 21 juillet 1983, les locataires se sont maintenus dans les lieux jusqu'au 9 septembre 1983 en laissant impayé le montant des indemnités d'occupation et charges dues depuis juillet 1983, dont le bailleur leur a réclamé le réglement ;
Attendu que M. E... fait grief à l'arrêt de l'avoir débouté de ses demandes au motif que le bail conclu le 30 septembre 1981 était nul comme constituant un artifice pour tourner les dispositions impératives de l'article 3-2, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953 alors, selon le moyen, "que lorsqu'un bail est conclu pour une durée au plus égale à deux ans, le preneur peut valablement renoncer au bénéfice des dispositions du décret du 30 septembre 1953 lors de la signature d'un nouveau bail d'une durée équivalente dès lors que sa renonciation est concomitante ou postérieure à la conclusion du contrat renouvelé ; qu'ainsi, la Cour d'appel ne pouvait, sans violer l'article 3, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953 et l'article 1134 du Code civil, décider que le contrat conclu le 30 septembre 1981 était nul dès lors qu'elle constatait que les preneurs avaient renoncé à se prévaloir des dispositions protectrices dudit décret au moment de la conclusion du bail renouvelé, c'est-à-dire après la naissance de son droit" ; Mais attendu que l'arrêt, qui constate que le second bail a été conclu à la date du 30 septembre 1981 où expirait le premier bail, en a exactement déduit que les époux D... n'avaient pu valablement renoncer aux droits découlant des dispositions du décret du 30 septembre 1953 qui n'étaient pas encore acquis à cette date ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;