Landlord's Failure to Disclose Chimney Obstruction Justifies Lease Termination and Damages

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Monsieur André X..., demeurant à Saint-Egrève (Isère), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 21 mai 1986 par la cour d'appel de Grenoble (2ème chambre), au profit de Monsieur Olivier, René B..., domicilié à Notre-Dame-de-Mesage (Isère), Hameau de Saint-Sauveur,

défendeur à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 16 décembre 1987, où étaient présents :

M. Monégier du Sorbier, président ; M. Chollet, conseiller référendaire rapporteur ; MM. Z..., C..., D..., Y..., Didier, Magnan, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, conseillers ; M. A..., Mme Cobert, conseillers référendaires ; Mme Ezratty, Avocat général ; Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Chollet, les observations de la SCP de Chaisemartin, avocat de M. X..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. B..., les conclusions de Mme Ezratty, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X..., propriétaire, dans un immeuble en copropriété de locaux commerciaux donnés à bail le 25 avril 1984, à M. B..., fait grief à l'arrêt attaqué (Grenoble, 21 mai 1986) d'avoir prononcé à ses torts la résiliation de cette convention alors, selon le moyen, "que, d'une part, puisque la cour d'appel a constaté que l'ordonnance de référé ordonnant la démolition de la cheminée extérieure imposée par l'autorité administrative avait été infirmée en cause d'appel, elle ne pouvait, sans se contredire et violer l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, invoquer cet élément de fait pour en déduire que le bailleur n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance, alors que, d'autre part, lorsque, comme le bailleur soutenait que c'était le cas en l'espèce, le preneur s'est engagé à faire son affaire personnelle de toutes les démarches et autorisations administratives nécessaires, le bailleur n'est pas tenu de le garantir en cas d'un refus de l'administration lui interdisant le fonctionnement régulier du fonds de commerce ; que dès lors, la cour d'appel, qui a constaté que ce n'était qu'après la signature du bail que l'administration avait retiré au preneur l'autorisation d'effectuer les travaux qu'elle lui avait imposés pour qu'il puisse exercer l'activité commerciale prévue au bail, a violé l'article 1721 du Code civil en décidant néanmoins que le bailleur devait fournir sa garantie au preneur ; alors, qu'en outre, la cour d'appel a cru pouvoir reprocher au bailleur d'avoir signé le bail sans avoir averti le preneur du refus de la copropriété d'accepter la construction de la cheminée extérieure en ne répondant pas aux conclusions d'appel de M. X... dans lesquelles il était expressément soutenu que le

preneur était parfaitement au courant de ce refus ; que ce faisant, la cour d'appel a à nouveau privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile et alors, qu'enfin, le bailleur ayant soutenu dans ses conclusions d'appel que le preneur avait commencé les travaux avant même la signature du bail, la cour d'appel, qui a omis de s'expliquer sur ce moyen d'où il découlait que le préjudice invoqué par le demandeur à l'instance était indépendant du comportement du bailleur au moment de la signature du bail, a privé sa décision de motifs et à nouveau violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que l'arrêt relève que M. X..., qui savait que la copropriété refusait de donner l'autorisation de construire une cheminée indispensable à l'activité prévue, a signé le bail sans aviser M. B... de ce refus et n'a pas délivré les lieux en état de servir à l'usage pour lequel ils étaient destinés ; que la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur l'ordonnance de référé infirmée et n'avait pas à répondre à des conclusions que sa décision rendait inopérantes, a, par ces seuls motifs, légalement justifié la résiliation du bail ; Sur le deuxième moyen :

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir évoqué les points non jugés pour condamner M. X... au paiement de dommages-intérêts complémentaires alors, selon le moyen, "que le preneur n'ayant pas interjeté appel et ayant même demandé expressément la confirmation du jugement qui avait seulement condamné le bailleur à lui verser une somme de 168 476,73 francs à titre de dommages-intérêts et qui avait, pour le surplus, ordonné la réouverture des débats pour lui permettre de justifier de l'existence d'autres chefs de préjudice, la cour d'appel a, en évoquant et prononçant des condamnations sur ces chefs supplémentaires de préjudice, violé l'article 568 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu que M. B... ayant sollicité, outre la confirmation du jugement, la réparation de préjudices complémentaires, la cour d'appel, tenue de statuer sur les demandes dont elle était saisie, n'a pas violé l'article 568 du nouveau Code de procédure civile ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de l'avoir débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "que, d'une part, "la cassation du chef de l'arrêt qui, sur la demande principale du preneur, a prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur, entraînera par voie de conséquence et en application de l'article 624 du nouveau Code de procédure civile, l'annulation du chef de l'arrêt déboutant le bailleur de sa demande reconventionnelle, ce dernier chef étant indivisible du précédent, alors que, d'autre part, et en tout état de cause, l'omission fautive du preneur de faire effectuer dès son entrée dans les lieux le changement du nom de l'abonné auprès du service des eaux étant sans aucun lien avec les circonstances qui l'ont amené à demander ultérieurement la résiliation du bail aux torts du bailleur, la cour d'appel ne pouvait débouter M. X... de ce chef de demande en se bornant à se référer à ces circonstances sans priver sa décision de motifs et violer l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu, d'une part, que le premier moyen n'est pas fondé, d'autre part, que la cour d'appel, saisie d'une demande de dommages-intérêts pour des dégradations commises dans les lieux par M. B..., n'avait pas à répondre à des conclusions sans lien avec cette demande ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;