Landlord-Tenant Dispute Over Sublease Termination and Lease Restrictions

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ la société civile immobilière du TARN et de l'AUDE (SCITA), dont le siège est actuellement à Lourdes (Hautes-Pyrénées), ...,

2°/ la société d'exploitation du GRAND BAZAR BOUTIQUE, société à responsabilité limitée, dont le siège est à Narbonne Plage (Aude), avenue Méditerranée,

en cassation d'un arrêt rendu le 21 mai 1987 par la cour d'appel de Montpellier (1ère chambre, section D), au profit :

1°/ de M. Paul X...,

2°/ de Mme X...,

demeurant ensemble à Narbonne (Aude), ...,

défendeurs à la cassation

Les demanderesses invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 23 novembre 1988, où étaient présents :

M. Francon, président ; M. Peyre, rapporteur ; MM. Y..., A..., Didier, Cathala, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Deville, Mme Giannotti, conseillers ; MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires ; M. Sodini, avocat général ; Mme Prax, greffier de chambre

Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de Me Vincent, avocat de la société civile immobilière du Tarn et de l'Aude et de la société d'Exploitation du Grand Bazar Boutique, de Me Choucroy, avocat des époux X..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 21 mai 1987) que la société civile immobilière du Tarn et de l'Aude (SCITA) est propriétaire de locaux à usage commercial qu'elle a donnés à bail pour partie aux époux X... auxquels il était interdit d'exercer un commerce de bazar et pour partie aux époux Z... aux droits desquels se trouve la société d'exploitation du Grand Bazar Boutique (GBB) à laquelle il était interdit d'exercer un commerce d'alimentation ; qu'un arrêt a constaté que les époux X... ont sous-loué certains de leurs locaux aux époux Z..., sous la condition de pouvoir exercer tous commerces à l'exception de ceux de bazar et d'alimentation ; que les époux X... ont assigné la société civile immobilière du Tarn et de l'Aude pour qu'elle soit condamnée sous astreinte à faire cesser le trouble causé par son locataire Le Grand Bazar Boutique en vendant des articles d'alimentation ; qu'ils ont également assigné la société d'exploitation du Grand Bazar Boutique afin d'obtenir, pour la même cause, la résiliation du contrat de sous-location ;

Attendu que la société civile immobilière du Tarn et de l'Aude et la société d'exploitation du Grand Bazar Boutique font grief à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement prononçant la résiliation du contrat de sous-location consenti par les époux X... aux époux Z... alors, selon le moyen, "que, d'une part, la société à responsabilité limitée GBB faisait valoir que la qualité de sous-locataire de M. Z... avait été reconnue par un jugement du 13 juillet 1965 du tribunal civil de Narbonne et que ledit sous-locataire ne lui ayant pas cédé ses droits en était resté seul titulaire ; que, par suite, en se bornant à confirmer le jugement relevant que ledit sous-locataire "ne revendique pas" cette qualité -quand ce sous-locataire n'était pas partie à l'instance- et que les locataires principaux la dénient, quand il appartenait à ces derniers, en l'état des conclusions d'appel de la société GBB, d'établir le contraire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1184 du Code civil" ; et alors que, "d'autre part, en se bornant à adopter le motif du jugement relevant que la qualité de locataire principal des époux X... n'est pas sérieusement contestable, sans s'expliquer sur les conclusions de la société GBB faisant valoir que cette qualité avait été, s'agissant du hall d'entrée, écartée par un jugement du 7 juin 1973 du tribunal de grande instance de Narbonne, confirmé par un arrêt du 12 mars 1975 de la cour d'appel de Montpellier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé" ;

Mais attendu, d'une part, que contrairement à ce que soutient le moyen, l'arrêt du 12 mars 1975 a décidé que le hall d'entrée faisait partie de la location ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le Grand Bazar Boutique venait aux droits de Mme Z... qui lui avait cédé la location-gérance de son fonds de commerce en 1978, puis la propriété en 1985 et que le contrat autorisait la sous-locataire à céder son droit en cas de cession de bail à son successeur dans son commerce, la cour d'appel qui en a déduit que la qualité de sous-locataire du Grand Bazar Boutique n'était pas sérieusement contestable et que celui-ci ne pouvait arguer de la persistance de la qualité de sous-locataire de M. Z..., alors que celui-ci ne la revendiquait pas, a pu prononcer la résiliation de la sous-location pour l'ensemble des locaux qu'elle concernait ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen :

Vu l'article 567 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel lorsqu'elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ; Attendu qu'en déclarant irrecevable la demande reconventionnelle de la société civile immobilière du Tarn et l'Aude tendant à la condamnation sous astreinte des époux X... à faire retirer de la vente tous articles de bazar au motif qu'elle constitue une demande nouvelle formulée pour la première fois en cause d'appel, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable en tant que demande nouvelle, la demande reconventionnelle de la SCITA, l'arrêt rendu le 21 mai 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;