Commercial Lease Renewal Rent Calculation Based on Contractual Destination
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IALandlords contested the calculation of the rent for a renewed commercial lease, arguing that since the tenant exclusively used the premises for accounting services—an activity they deemed exclusive to office use—the rent should be capped according to office use standards, despite the lease authorizing "all trades." The Court of Cassation rejected the appeal, reasoning that the appellate court correctly based the renewal price on the contractual destination of the premises, which explicitly authorized "all trades," and therefore, the mere fact that some authorized activities involved office work did not automatically restrict the property's destination to exclusive office use, even if the actual use was primarily clerical.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 23-9 du décret du 30 septembre 1953, article 455 du nouveau Code de procédure civile; Commercial Lease Renewal Rent Calculation Based on Contractual Destination: Landlords contested the calculation of the rent for a renewed commercial lease, arguing that since the tenant exclusively used the premises for accounting services—an activity they deemed exclusive to office use—the rent should be capped according to office use standards, despite the lease authorizing "all trades." The Court of Cassation rejected the appeal, reasoning that the appellate court correctly based the renewal price on the contractual destination of the premises, which explicitly authorized "all trades," and therefore, the mere fact that some authorized activities involved office work did not automatically restrict the property's destination to exclusive office use, even if the actual use was primarily clerical.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited in the grounds of appeal relating to the incorrect application of the rent capping rule based on the intended use of the premises.
This article was cited in the grounds of appeal concerning the alleged failure of the Court of Appeal to respond to specific arguments regarding the exclusive use of the premises as offices.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°/ Madame Suzanne G..., épouse A..., demeurant à Rouen (Seine-Maritime), ...,
2°/ Madame Jacqueline, Marie-Thérèse B..., née A..., demeurant à Rouen (Seine-Maritime), ...,
3°/ Madame E..., Elisabeth, Maud C..., née A..., demeurant à Rouen (Seine-Maritime), ...,
4°/ Madame Nicole, Madeleine, Jeanne Z..., née A..., demeurant au Mesnil Esnard (Seine-Maritime), ..., Clos du Moulin,
5°/ Monsieur Jacques, Marcel, Robert A..., demeurant à Mont Saint-Aignan (Seine-Maritime), 29, rue vigné,
en cassation d'un arrêt rendu le 1er juillet 1986 par la cour d'appel de Paris (16ème chambre, section A), au profit de la société anonyme CABINET FCF EXPERTISES COMPTABLES, dont le siège social est à Paris (10ème), ...,
défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 27 janvier 1988, où étaient présents :
M. Monégier du Sorbier, président ; M. Garban, conseiller référendaire rapporteur ; MM. D..., F..., I..., Y..., X..., H..., Gautier, Capoulade, Bonodeau, conseillers ; MM. Cachelot, Chollet, conseillers référendaires ; M. Marcelli, avocat général ; Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Garban, les observations de la SCP Nicolas, Masse-Dessen et Georges, avocat des consorts A..., de la SCP Le Bret et de Lanouvelle, avocat de la société le Cabinet FCF expertises comptables, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :
Attendu que les consorts A..., propriétaires d'un appartement loué à la société Cabinet FCF Expertises Comptables, selon bail commercial, y autorisant "tous commerces, notamment celui de contentieux, d'horlogerie et montres, de vente par correspondance de tous articles de bazar et de bimbeloterie, de maroquinerie, d'articles de Paris, sans que cette énumération soit limitative à l'exception du commerce de marchand de fonds de commerce et d'immeubles" font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 1er juillet 1986) d'avoir fixé le prix du bail renouvelé en appliquant la règle du plafonnement alors, selon le moyen, "d'une part, que la stipulation d'une clause contractuelle autorisant l'exercice de tous commerces ne fait pas automatiquement obstacle à une affectation des lieux à usage exclusif de bureaux ; que l'arrêt attaqué ayant spécialement constaté que les activités autorisées par la clause du bail litigieux impliquaient l'usage de bureaux, ne pouvait s'abstenir de rechercher si l'utilisation effective des lieux à une activité d'expertises comptables ne corespondait pas, nonobstant les autres mentions de la clause autorisant l'exercice de "tous commerces", à une affectation des locaux à usage exclusif de bureaux ; que, par suite, l'arrêt attaqué n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 23-9 du décret du 30 septembre 1953 ; alors, d'autre part, que les conclusions des bailleurs, après avoir insisté sur les caractéristiques des lieux loués et indiqué notamment que ceux-ci se présentaient sous la forme d'un vaste appartement situé au quatrième étage d'un bel immeuble en pierre de taille, avaient demandé la confirmation du jugement entrepris ayant retenu que le litige était afférent à un local où s'effectuait un travail uniquement intellectuel sans réception de marchandises mais où pouvait être reçue une clientèle pourvu que le local ne servit ni de dépôt, ni de lieu de livraison de marchandises, cette activité entrant pleinement dans la définition de bureaux ; qu'en ne répondant pas à ces chefs précis de conclusions d'où il résultait que les lieux loués ne pouvaient être, compte tenu de leurs caractéristiques et de leur utilisation effective, affectés qu'à l'usage exclusif de bureaux, l'arrêt attaqué, entaché d'un défaut de motifs, a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu qu'après avoir exactement rappelé qu'il convenait de se référer à la destination contractuelle des lieux et non à l'usage de fait, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a légalement justifié sa décision en retenant que si certaines activités autorisées par le bail impliquaient l'usage de bureaux, il n'en résultait pas pour autant que les lieux fussent loués à usage exclusif de bureaux, dès lors que le bail autorisait l'exercice de tous commerces ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;