Tenant Eviction and Lease Non-Renewal Upheld Over Rent Defaults

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Madame Louise E..., demeurant ... (Hauts-de-Seine),

en cassation d'un arrêt rendu le 7 juillet 1986 par la cour d'appel de Paris (16ème chambre - Section A), au profit de Madame Annette F... épouse Z..., demeurant ... (4ème),

défenderesse à la cassation

La demanderesse invoque à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 6 janvier 1988, où étaient présents :

M. Monégier du Sorbier, président, M. Chollet, conseiller référendaire rapporteur, MM. A..., B..., D..., Y..., X..., C..., Gautier, Capoulade, Bonodeau, Peyre, Beauvois, conseillers, MM. Cachelot, Garban, conseillers référendaires, M. de Saint-Blancard, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Chollet, les observations de la SCP Nicolas, Masse-Dessen et Georges, avocat de Mme E..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard, avocat de Mme Z..., les conclusions de M. de Saint-Blancard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :

Attendu que Mme E..., locataire de locaux à usage commercial appartenant à Mme Z..., fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 7 juillet 1986), d'avoir déclaré valable un congé avec refus de renouvellement sans indemnité délivré pour le 1er octobre 1987, d'avoir ordonné son expulsion et de l'avoir condamnée au paiement de diverses sommes, alors, selon le moyen, "d'une part, que la demande qui, en exécution d'un congé, porte refus de renouvellement d'un bail commercial tend aux mêmes fins que la demande en résiliation du bail, ayant pour objet la cessation des rapports locatifs entre les parties et l'expulsion du locataire ; que, par suite, l'arrêt attaqué ne pouvait écarter le moyen de défense de Mme E... opposant qu'il avait été déjà statué par jugement du tribunal d'instance du 20ème arrondissement sur le grief pris de l'installation sans autorisation du propriétaire d'une salle de bains, dans le cadre de l'action en résiliation rejetée en retenant que l'action en renouvellement du bail dont il était saisi présentait un objet différent de celui attaché à cette précédente action en résiliation ; qu'en statuant ainsi différemment sur la même infraction, l'arrêt attaqué a méconnu l'autorité de la chose jugée dont profitait ce précédent jugement et a violé l'article 1351 du Code civil ; alors, d'autre part, que la persistance de l'infraction ou le renouvellement de celle-ci ne saurait justifier de façon quasi-automatique le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ; que, spécialement, la cour d'appel qui s'abstient d'apprécier concrètement les motifs d'excuse invoqués par la locataire et de nature à justifier l'exécution de ses paiements avec retard de son

loyer, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 9-1° du décret du 30 septembre 1953 ; alors, enfin, que l'article 4 du décret du 30 septembre 1953 reconnaît le droit au renouvellement du bail au cas où le fonds a fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années ayant précédé la date d'expiration du bail ; que dès lors, l'arrêt attaqué saisi de faits d'inexploitation partielle du fonds au cours de la période ayant suivi la signification du congé, ne pouvait décider que Mme E... ne pouvait bénéficier des dispositions du décret du 30 septembre 1953, violant ainsi l'article 4 précité de ce texte ; alors, au surplus, que l'arrêt attaqué, ne constatant pas que ces faits d'inexploitation partielle postérieurs à la signification du congé avaient fait l'objet d'une mise en demeure, ne pouvait non plus décider qu'ils suffisaient à constituer eux-mêmes des motifs sérieux et légitimes de non-renouvellement, et a par suite violé l'article 9 du décret du 30 septembre 1953" ; Mais attendu qu'en retenant que Mme Z... avait dû faire délivrer, entre le 30 août 1982 et le 12 juin 1985, cinq commandements de payer des loyers ; que les paiements n'étaient pour la plupart pas intervenus dans le délai d'un mois imparti par ces actes, que d'autres n'ont été que partiels et que le dernier commandement était demeuré infructueux, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que ces manquements réitérés et non justifiés par l'état de santé allégué par Mme E... constituaient un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; Et, vu les dispositions de l'article 628 du nouveau Code de procédure civile, condamne la demanderesse, envers le Trésor public, à une amende de trois mille francs ; la condamne, envers la défenderesse, à une indemnité de trois mille francs, et aux dépens liquidés à la somme de quatre francs soixante quinze centimes, et aux frais d'exécution du présent arrêt ;