Lessor's Non-Compete Breach Upheld Despite Lease Ambiguity
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellants challenged a ruling that their company breached a non-compete clause, established in a letter accompanying a commercial lease, by opening similar retail businesses ("supermarket" and "hypermarket") in the same town as the lessee, which operated a similar multi-trade store. The court upheld the breach finding, reasoning that the clause, when interpreted alongside related correspondence, clearly prohibited the activity; furthermore, the court legally justified the damages award by determining that the payments made under the agreement maintained their character as compensation for the non-compete obligation, as there was no proof the parties intended otherwise.
Regeste Legislator
Généré par l'IAREJETTE le pourvoi; Lessor's Non-Compete Breach Upheld Despite Lease Ambiguity: The court upheld the breach finding, reasoning that the clause, when interpreted alongside related correspondence, clearly prohibited the activity; furthermore, the court legally justified the damages award by determining that the payments made under the agreement maintained their character as compensation for the non-compete obligation, as there was no proof the parties intended otherwise.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the operative part of the final order, dismissing the appeal.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°/ la société à responsabilité limitée DESENFANS, dont le siège est ...,
2°/ M. Bernard DESENFANS, ès qualités de gérant de la société à responsabilité limitée DESENFANS, demeurant ...,
3°/ M. X..., agissant en qualité de syndic au règlement judiciaire de la société à responsabilité limitée DESENFANS, demeurant ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 27 février 1986 par la cour d'appel de Douai (2ème chambre), au profit de la société PRINTAL, dont le siège est à Cambrai, 56, place Aristide Briand,
défenderesse à la cassation
Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt :
LA COUR, composée selon l'article L.131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 1er décembre 1987, où étaient présents :
M. Baudoin, président ; M. Justafré, rapporteur ; M. Perdriau, conseiller ; M. Cochard, avocat général ; Mme Arnoux, greffier de chambre
Sur le rapport de M. le conseiller Justafré, les observations de Me Célice, avocat de la société Desenfans, de M. Bernard Desenfans, ès qualités, et de M. X..., ès qualités, de la SCP Labbé et Delaporte, avocat de la société Printal, les conclusions de M. Cochard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Sur les deux moyens réunis, pris en leurs diverses branches :
Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Douai, 27 février 1986), que, par contrat des 30 juin et 3 juillet 1953, M. Bernard Desenfans, président de la société Desenfans, a donné à bail à la Société des Nouveaux Magasins Printal (société Printal), pour une durée de trente ans, la totalité d'un immeuble commercial sis à Cambrai moyennant un loyer annuel de 200 000 francs ; que, par lettre du même jour, M. Desenfans, tant pour lui-même qu'au nom de sa société, s'est interdit vis-à-vis du président de la société Printal, en contrepartie de pourcentages qui lui seraient versés, de créer à Cambrai un commerce similaire à celui du type magasins à commerces multiples du "genre Prisunic" ; que M. Desenfans ayant ouvert à Cambrai un "supermarché Janiprix" en 1965, puis un "hypermarché Maxi Radar" en 1974, la société Printal l'a assigné en dommages-intérêts pour non-respect de l'interdiction de non-concurrence souscrite ;
Attendu que M. Desenfans et le syndic du règlement judiciaire de la société Desenfans reprochent à l'arrêt d'avoir décidé que la société Desenfans avait enfreint la clause de non-concurrence en exploitant les deux nouveaux magasins à Cambrai et de l'avoir condamnée à rembourser à la société Printal les indemnités compensatoires correspondantes en articulant les griefs qui sont reproduits en annexe ; Mais attendu, en premier lieu, qu'après avoir, par une interprétation rendue nécessaire par le rapprochement qui devait être fait entre le contrat et deux lettres du président de la société Printal des 4 mars 1953 et 5 février 1973 dont les termes étaient ambigus, retenu, abstraction faite du motif dubitatif critiqué qui est surabondant, l'obligation de non-concurrence imposée à la société Desenfans et constaté que celle-ci offrait à l'achat dans ses deux nouveaux magasins, comme la société Printal, des marchandises de toutes sortes et exerçait dans la zone prohibée une activité commerciale semblable à celle de cette dernière de nature à attirer la même catégorie de clientèle, la Cour d'appel, répondant aux conclusions invoquées, a pu admettre la violation de la clause de non-concurrence imposée à la société Desenfans ; Attendu, en second lieu, qu'en constatant que M. Desenfans avait employé à deux reprises, dans une lettre adressée à la société Printal, le terme de redevance et non de loyer et fait référence à l'obligation corrélative de non-concurrence, la Cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant qu'il n'était pas établi que, dans la commune intention des parties, les indemnités stipulées aient perdu leur caractère compensatoire de l'obligation de non-concurrence souscrite, faisant ainsi ressortir la corrélation existant entre l'obligation pour la société Printal de payer une indemnité et l'obligation de non-concurrence mise à la charge du bailleur ; D'où il suit que les deux moyens ne sont fondés en aucune de leurs branches ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi