Tenants Denied Reimbursement for Pre-Law Improvements Under Original Lease Terms

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ Monsieur Bernard, André, Jules A..., demeurant actuellement ..., et précédemment ..., Le Blanc (Indre),

2°/ Madame Odile, Georgette B..., épouse A..., demeurant actuellement ..., et précédemment ..., Le Blanc (Indre),

en cassation d'un arrêt rendu le 4 février 1987 par la cour d'appel de Bourges (1ère chambre), au profit :

1°/ de Monsieur René, Alphonse, Marc D..., demeurant ..., Le Blanc (Indre),

2°/ de Madame Solange, Aline, Marthe E... épouse D..., demeurant ..., Le Blanc (Indre),

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 23 novembre 1988, où étaient présents :

M. Francon, président ; M. Bonodeau, rapporteur ; MM. C..., F..., Didier, Cathala, Gautier, Douvreleur, Peyre, Deville, Mme Z..., M. Aydalot, conseillers ; M. Y..., Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires ; M. Sodini, avocat général ; Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Bonodeau, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat des époux A..., de la SCP Masse-Dessen et Georges, avocat des époux D..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :

Attendu selon l'arrêt attaqué (Bourges, 4 février 1987) que les époux de X..., locataires d'une maison à usage professionnel et d'habitation appartenant aux époux D..., ont, le 31 janvier 1979, cédé aux époux A... le bail qui leur avait été consenti pour 9 ans à compter du 1er janvier 1971 ; que, par acte du 10 décembre 1983, les propriétaires ont donné en location aux époux A... cette maison, à usage d'habitation seulement, à compter rétroactivement du 1er janvier 1980 ; que le 10 juillet 1984 les époux A... ont donné congé des lieux à leurs propriétaires ;

Attendu que les époux A... font grief à l'arrêt de les avoir déclarés sans droit à réclamer le remboursement des travaux effectués à leurs frais durant la location alors, selon le moyen, "d'une part, que les conventions légalement formées font la loi des parties ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les parties ont entendu soumettre rétroactivement à la date du 1er janvier 1980 le bail conclu le 10 décembre 1983 et régi par les dispositions de la loi n° 85-526 du 22 juin 1982 ; d'où il suit qu'au regard de la volonté des parties, les travaux effectués par le preneur postérieurement au 1er janvier 1980 étaient à la charge du bailleur ; qu'en énonçant que ces travaux n'avaient pas à être remboursés par le bailleur, au motif inopérant que la loi du 22 juin 1982 n'avait pas de portée rétroactive, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et, ainsi, a violé l'article 1134 du Code civil par fausse application et l'article 19 de la loi du 22 juin 1982, par refus d'application ; alors d'autre part, qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 19 de la loi du 22 juin 1982 que le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état de fonctionnement sans pouvoir s'affranchir de cette obligation en arguant de l'absence de réserves du locataire sur l'état des lieux ; qu'en estimant que les époux A... n'avaient pas droit au remboursement, au motif inopérant que les époux A... s'étaient abstenus de toute réserve lors de la conclusion du contrat du 10 décembre 1983, sans constater qu'un état des lieux contradictoire établissait le bon état d'entretien du bien loué, la cour d'appel a violé l'article 19 de la loi du 22 juin 1982, par refus d'application et l'article 1731 du Code civil, par fausse application ; et alors enfin, que le locataire est en droit d'obtenir remboursement des travaux qu'il a fait effectuer lorsque ces derniers ont été nécessités par l'état du local loué ; que la cour d'appel qui, pour refuser aux époux A... tout droit à remboursement, se borne à faire état de l'existence de réparations réalisées par les bailleurs, sans rechercher si, en dépit de ces réparations, l'état du local loué ne nécessitait pas les travaux effectués par les époux A..., a privé ainsi de base légale sa décision au regard de l'article 19 de la loi n° 85-526 du 22 juin 1982" ;

Mais attendu qu'ayant retenu que les travaux avaient été exécutés par les preneurs antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 22 juin 1982, non rétroactive, et sous l'empire du bail originaire qui précisait que les travaux d'embellissements et décors quelconques faits par les preneurs au cours du bail resteraient la propriété du bailleur à la fin de ce bail sans indemnité, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;