Indemnity Dispute Over Real Estate Promise of Sale and Financing Condition Liability

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) Mme Jacqueline B..., née Y..., demeurant ... (Bouches-du-Rhône),

2°) M. Michel B..., demeurant ... (Bouches-du-Rhône),

en cassation d'un arrêt rendu le 23 septembre 1986 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re Chambre civile), au profit :

1°) de la SOCIETE HOTELIERE DU CORBIER, société à responsabilité limitée, en liquidation amiable, dont le siège social est sis à Vallarembert (Savoie), lieu-dit Le Corbier, prise en la personne de son liquidateur en exercice, M. Claude A..., administrateur judiciaire près le tribunal de commerce de Paris, demeurant à Paris (9e), ...,

2°) de M. Paul Y..., demeurant à Papeete (Polynésie française),

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 19 avril 1988, où étaient présents :

M. Monégier du Sorbier, président, M. Cathala, rapporteur, MM. Z..., C..., D..., X..., Didier, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, Mme Ezratty, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Choucroy, avocat des époux B..., de Me Ryziger, avocat de la Société hôtelière du Corbier, les conclusions de Mme Ezratty, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 septembre 1986), que la Société hôtelière du Corbier a consenti une promesse de vente portant sur des biens immobiliers à Mme B..., prise en sa qualité de fondateur de deux sociétés en cours de constitution, avec faculté de substitution en faveur de la société SICOMUCIP ; que le bénéficiaire a remis au promettant un billet à ordre en garantie du paiement éventuel d'une indemnité d'immobilisation ; que les sociétés constituées ayant été mises en liquidation judiciaire, la Société hôtelière du Corbier a réclamé le paiement de cette indemnité aux époux B... et à leur caution ; que ceux-ci ont alors soulevé la nullité de la promesse de vente, portant deux dates, celle du 15 novembre 1974 et celle du 22 novembre 1974, pour défaut d'enregistrement dans le délai de dix jours ; Attendu que les époux B... font grief à l'arrêt d'avoir déclaré la promesse de vente valable, alors, selon le moyen, "qu'aux termes de l'article 1840-A du Code général des impôts, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, droit immobilier, fonds de commerce... constatée dans un acte sous seing privé qui n'a pas été enregistré dans un délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par son bénéficiaire ; que lorsque l'acte porte deux dates, il convient de déterminer celle de sa signature par le bénéficiaire ; qu'il s'ensuit qu'en se bornant, pour déclarer valide l'acte, à faire état de ce qu'ils portaient deux dates, bien que les époux B... aient contesté l'avoir signé à la seconde date, l'arrêt attaqué a violé l'article 1840-A du Code général des impôts" ; Mais attendu que la cour d'appel ayant, par un motif non critiqué, retenu que la stipulation contenue dans un avenant postérieur à la promesse de vente substituait une nouvelle cause à la cause initiale du billet à ordre, ce qui justifie la condamnation prononcée contre les époux B... au paiement de l'indemnité, le moyen est inopérant ; D'où il suit qu'il doit être rejeté ; Sur le deuxième moyen :

Attendu que les époux B... font aussi grief à l'arrêt de les avoir condamnés au paiement de l'indemnité d'immobilisation, alors, selon le moyen, qu'"est nulle l'obligation contractée sous une condition potestative ; que si la réalisation de la vente se trouvait subordonnée à la seule volonté de la venderesse qui pouvait la faire échouer, en exigeant le paiement du dédit, l'acte se trouvait entaché de nullité ; qu'il s'ensuit qu'en se bornant à faire état de ce que l'acte ne faisait mention que des "crédits nécessaires" sans vérifier si concrètement, sa réalisation ne dépendait pas de la venderesse, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard des articles 1170 et 1174 du Code civil" ; Mais attendu qu'après avoir relevé que c'était la promesse de vente qui faisait mention de la possibilité d'un crédit-bail, celui-ci devant être sollicité auprès de la société SICOMUCIP, et que l'avenant, qui constate la levée de l'option et la conclusion de la vente, ne fait aucune mention d'un tel financement, mais se réfère à des crédits nécessaires à l'acquisition et à l'intention des acquéreurs de rechercher des fonds, la cour d'appel a retenu que les époux B... ne sauraient se prévaloir du fait qu'ils n'ont pu obtenir de concours financiers et en rejeter la responsabilité sur la société hôtelière ; que, par ces seuls motifs, l'arrêt est légalement justifié de ce chef ; Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que pour condamner Mme B... à payer à la Société hôtelière du Corbier la somme de 100 000 francs à titre d'indemnité d'immobilisation et celle de 110 191,41 francs au titre des charges avec intérêts au taux légal, l'arrêt attaqué retient que Mme B... est débitrice de ces sommes à titre personnel ; Qu'en statuant ainsi, sans préciser d'où résulterait l'engagement personnel de Mme B... au paiement de chacune de ces sommes, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement dans la limite du troisième moyen, l'arrêt rendu le 23 septembre 1986, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;