Estate Division Appeal Regarding Real Property Attribution Based on Tenancy Claims

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Monsieur Jean A..., demeurant ... (7ème),

en cassation d'un arrêt rendu le 26 février 1986 par la cour d'appel de Paris (2ème chambre, section B), au profit de :

1°/ Madame Marie-Louise, Henriette A..., épouse de Monsieur Marie-François Z..., demeurant ... (7ème),

2°/ Madame Thérèse, Antoinette, Louise A..., épouse de Monsieur Jean-Claude B..., demeurant ... à Saint-Gratien (Val-d'Oise),

3°/ Madame Marie-José, Claire A..., épouse de Monsieur MORAND Y..., demeurant ...,

défenderesses à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 13 janvier 1988, où étaient présents :

M. Monégier du Sorbier, président, M. le doyen Francon, rapporteur, MM. D..., E..., X..., Didier, Magnan, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, Beauvois, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, Mme Ezratty, avocat général, Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller doyen Francon, les observations de la SCP Waquet, avocat de M. Jean A..., de Me Cossa, avocat de Mmes Marie-Louise A... épouse Z... et Thérèse A... épouse B..., les conclusions de Mme Ezratty, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 février 1986), que Mme Jeanne C..., veuve A..., est décédée le 10 juillet 1980, laissant pour lui succéder son fils Jean-Louis et ses trois filles ; que l'actif immobilier de la succession était composé d'un appartement situé au deuxième étage de l'immeuble ... et d'un domaine agricole situé à Sansac l'Eglise (Haute-Loire) ; que M. Jean-Louis A... a réclamé l'attribution préférentielle du domaine et a excipé de deux baux consentis par sa mère sur chacun de ces immeubles ;

Attendu que M. Jean-Louis A... fait grief à l'arrêt d'avoir, pour décider que M. A... ne justifiait pas de la qualité de locataire de l'appartement, retenu que le bail non enregistré que lui avait consenti sa mère le 30 mai 1980 était nul pour défaut de prix ; alors, selon le moyen, que, "d'une part, la validité d'un contrat de bail n'est pas subordonnée à la formalité de l'enregistrement ; qu'en retenant cette cause de nullité, l'arrêt a violé l'article 1714 du Code civil, alors, d'autre part, que la cour d'appel, qui affirme que le loyer stipulé était sans proportion avec la valeur locative réelle de l'appartement, sans s'expliquer sur ce qu'était la valeur locative réelle de cet appartement compte tenu de son état, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1709 du Code civil, alors, en tout état de cause, que le loyer stipulé de 24 000 francs par an se situerait-il au dessous de la valeur locative réelle n'est pas un loyer vil, équipollent à un loyer symbolique ou inexistant ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1131 et 1709 du Code civil, alors, enfin, que même si le loyer stipulé est très inférieur à la valeur locative des lieux loués, le contrat de bail reste valable, nonobstant le fait que le bailleur a mal défendu ses intérêts ; que, dès lors, en annulant le bail du 30 mai 1980 pour défaut de proportion entre le prix stipulé et la valeur locative réelle de l'appartement, la cour d'appel a violé les articles 1131, 1134 et 1709 du Code civil" ; Mais attendu qu'en retenant le caractère fictif du bail, la production tardive du document, non invoqué lors des opérations d'inventaire et sa signature quelques semaines avant le décès de Mme A..., la cour d'appel a, par ces seuls motifs non critiqués, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le deuxième moyen :

Attendu que M. Jean-Louis A... fait grief à l'arrêt d'avoir, pour déterminer les conditions de la vente sur licitation du domaine de Sansac l'Eglise, retenu que le bail qui lui avait été consenti par sa mère sur ce domaine serait nul, alors, selon le moyen, "d'une part, que l'arrêt attaqué, qui affirme que les dispositions du bail consenti par Mme veuve A... le 15 juin 1978 sont contraires à l'ordre public sans spécifier quelles sont les règles d'ordre public qui auraient été méconnues, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1714 du Code civil et 807 du Code rural, alors, d'autre part, qu'il résulte des mentions mêmes de l'arrêt attaqué que le bail litigieux était constitué par un écrit signé par la bailleresse ; que, dès lors, la formalité de l'écrit prévu par l'article 809 du Code rural avait bien été respectée et qu'en prononçant la nullité du bail, la cour d'appel a violé ce texte, alors, de troisième part, que ni l'enregistrement du bail ni la mention

de la superficie louée dans l'écrit ne sont des conditions de validité de celui-ci ; que, dès lors, en prononçant la nullité du bail pour défaut d'enregistrement et absence d'indication de la superficie cultivable, l'arrêt attaqué a violé l'article 809 du Code rural, alors, de quatrième part, qu'en vertu de l'article 812 du Code rural, le prix du bail doit consister en une quantité de denrées déterminées ou en une somme d'argent proportionnelle à une certaine quantité de denrées ; qu'en l'espèce, le prix du bail correspondait à la seconde méthode préconisée par ledit texte ; que, dès lors, le bail litigieux était parfaitement conforme aux dispositions légales susrappelées ; qu'en prononçant néanmoins la nullité du bail, la cour d'appel a violé les dispositions de ce texte, alors, de cinquième part, que la cour d'appel, qui affirme que le loyer stipulé par le bail était très inférieur à la valeur locative du domaine, sans préciser quelle était cette valeur locative ni indiquer quelles étaient les quantités maxima et minima arrêtées par l'autorité administrative, n'a pas donné de base légale à l'annulation au regard des dispositions de l'article 812 du Code rural, alors, enfin, qu'aucune disposition légale n'interdit au bailleur de demander au preneur de payer les impôts et taxes lui incombant à charge pour lui de les imputer sur le prix du bail dont il seront déduits ; qu'en affirmant que cette disposition était contraire aux prescriptions d'ordre public du statut du fermage, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 854 du Code rural" ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'acte produit, revêtu d'une seule signature, ne comportait pas d'indication de superficie et que M. A... ne justifiait pas exploiter le domaine ou payer la taxe à la charge des exploitants agricoles, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que l'existence du bail n'était pas établie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que M. Jean-Louis A... reproche à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande d'attribution préférentielle du domaine de Sansac l'Eglise, au motif qu'il ne justifiait pas de sa qualité d'exploitant agricole, alors, selon le

moyen, que, "d'une part, l'attribution préférentielle d'une unité économique agricole n'est pas liée à la qualité d'exploitant agricole de l'héritier qui la demande, mais peut être ordonnée dès lors que l'héritier qui la sollicite participe ou a participé effectivement à la mise en valeur de l'exploitation ; que, dès lors, en subordonnant l'octroi de l'attribution préférentielle à la qualité d'exploitant agricole et à une exploitation personnelle actuelle du domaine sans rechercher s'il n'avait jamais participé dans le passé à sa mise en valeur, la cour d'appel a violé l'article 832 du Code civil, alors, d'autre part, qu'il résulte du testament de Mme veuve A..., en date du 9 novembre 1974, que M. Jean-Louis A... a géré le domaine de Sansac l'Eglise depuis 1954 ; que ce seul élément suffisait à établir l'existence d'une participation effective à la mise en valeur du domaine ; qu'en rejetant la demande de M. A..., la cour d'appel a, derechef, violé l'article 832 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel, qui n'a pas subordonné l'octroi de l'attribution préférentielle à la qualité d'exploitant agricole et a souverainement retenu que M. A... n'avait pas participé d'une manière effective à la mise en valeur de l'exploitation agricole, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;