Enforceability of Unrecorded Deed Restrictions in Subdivision
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellant challenged a lower court ruling that ordered him to cease all artisanal, industrial, or commercial activities on his property and pay damages to his neighbors based on restrictive covenants in a subdivision's deed restrictions. The appellant argued the covenants were unenforceable because they were not mentioned in his deed or the property's land registry record. The high court dismissed the appeal, reasoning that the lower court was justified in enforcing the covenants by referencing the official certification by the mayor that the property belonged to the legally established subdivision, which rendered the required publicity valid despite the absence of explicit mention in the private deeds, and further found that the appellant's specific business activity violated the covenant's prohibition against activities harming the hygiene or general character of the subdivision, while also correctly rejecting the claim of professional fault against the notary for failing to trace ownership back to the subdivision's creation, as the notary's research up to a 1930 deed revealed no mention of the subdivision or relevant planning documents.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 1137 du Code civil, REJETTE le pourvoi; Enforceability of Unrecorded Deed Restrictions in Subdivision: The appellant argued the covenants were unenforceable because they were not mentioned in his deed or the property's land registry record. The high court dismissed the appeal, reasoning that the lower court was justified in enforcing the covenants by referencing the official certification by the mayor that the property belonged to the legally established subdivision, which rendered the required publicity valid despite the absence of explicit mention in the private deeds, and further found that the appellant's specific business activity violated the covenant's prohibition against activities harming the hygiene or general character of the subdivision, while also correctly rejecting the claim of professional fault against the notary for failing to trace ownership back to the subdivision's creation, as the notary's research up to a 1930 deed revealed no mention of the subdivision or relevant planning documents.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the final order rejecting the appeal, constituting the main ground for the court's decision.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par Monsieur B..., Alain, Paul, Léon CRESPIN, demeurant "La Galaxie", avenue de la Milady, Biarritz (Pyrénées Atlantiques),
en cassation d'un arrêt rendu le 23 décembre 1986 par la cour d'appel de Pau (1ère chambre), au profit :
1°/ de Monsieur Justin Y...,
2°/ de Madame Jeanne, Mireille X..., épouse Y...,
demeurant ensemble à Biarritz (Pyrénées Atlantiques), quartier de La Rochefoucauld, rue Marcel Doret, villa Agur,
3°/ de la Mutuelle générale française accidents, dont le siège social est ..., prise en la personne de son directeur domicilié en cette qualité audit siège,
4°/ de Monsieur le directeur des services fiscaux, domicilié à Pau, rue d'Orléans, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Me Emmanuel E..., notaire à Bayonne,
défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 19 avril 1988, où étaient présents :
M. Monégier du Sorbier, président ; M. Didier, rapporteur ; MM. D..., F..., G..., A..., Z..., Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, conseillers ; MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires ; Mme Ezratty, avocat général ; Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Didier, les observations de Me Copper-Royer, avocat de M. C..., de la SCP Martin-Martinière et Ricard, avocat des époux Y..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de la Mutuelle générale française accidents, de Me Goutet, avocat du directeur des services fiscaux, les conclusions de Mme Ezratty, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt attaqué (Pau, 23 décembre 1986) de l'avoir condamné à supprimer, sous astreinte, toutes activités artisanales, industrielles ou commerciales dans sa propriété et à payer une indemnité à ses voisins, les époux Y..., demandeurs, qui se fondaient sur le cahier des charges du lotissement de La Rochefoucauld, alors, selon le moyen, "que, pour pouvoir être opposées à l'acquéreur, les clauses du cahier des charges doivent être obligatoirement reproduites ou visées dans l'acte de vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, après avoir relevé que ni l'acte de vente du 28 février 1975, ni l'état hypothécaire ne mentionnaient l'existence du lotissement, a néanmoins décidé que le cahier des charges du lotissement pouvait étre opposé par les époux Y... à M. C... ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu que, par motifs propres et adoptés, après avoir relevé que ni le titre d'acquisition du 28 février 1975 de M. C..., ni les actes antérieurs de mutation du 12 octobre-20 novembre 1970 et du 10 février 1930, (relatés à l'origine de propriété), ne font mention de l'appartenance de l'immeuble en cause à un lotissement et de l'existence d'un cahier des charges, l'arrêt retient cependant que le maire de Biarritz a certifié le 29 septembre 1982 que ledit immeuble faisait partie du lotissement la Rochefoucauld et qu'un cahier des charges était applicable à l'ensemble des colotis ; Qu'en se référant ainsi à ce cahier, approuvé le 22 décembre 1926 et à un arrêté préfectoral modificatif du 21 novembre 1944, la cour d'appel a justifié sa décision par application de la législation (loi du 19 juillet 1924 et loi validée du 15 juin 1943) régissant la publicité de l'existence du lotissement incluant la propriété de M. C... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :
Attendu que M. C... reproche aussi à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen, "que, d'autre part, la clause du cahier des charges interdit seulement les installations industrielles ou commerciales pouvant nuire par leur nature à l'hygiène et au caractère général du lotissement ; que la cour d'appel, en condamnant M. C... à supprimer toutes activités artisanales, industrielles ou commerciales sur son terrain, a prononcé une interdiction absolue, en méconnaissance de la clause du cahier des charges ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a encore violé l'article 1134 du Code civil" ;
Mais attendu qu'après avoir rappelé, par motifs propres et adoptés que l'article 6 du cahier des charges stipulait que "sont interdites toutes les installations industrielles ou commerciales pouvant nuire par leur nature à l'hygiène et au caractère général du lotissement", la cour d'appel a souverainement retenu que l'entreprise de M. C... contrevenait à cette interdiction ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen :
Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt de l'avoir débouté du recours en garantie qu'il avait formé contre le curateur à la succession vacante de feu Me E..., notaire instrumentaire, et contre la compagnie "Mutuelle générale française accidents", assureur de ce dernier, en invoquant la responsabilité professionnelle de cet officier ministériel, alors, selon le moyen, "que le notaire rédacteur d'un acte de vente a l'obligation d'effectuer des recherches complètes sur l'origine de propriété du bien vendu et sur les charges dont il peut se trouver grever ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, après avoir relevé que Me E... n'avait pas fait une recherche complète sur l'origine de propriété du bien vendu à M. C..., a néanmoins estimé que Me E... n'avait commis aucune faute en ne remontant pas à l'acte du 10 juin 1927 ; que la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi l'article 1137 du Code civil" ; Mais attendu que l'arrêt, qui retient que Me E..., en dressant l'acte de vente du 28 février 1975, a établi l'origine de propriété jusqu'à un acte du 10 février 1930 ne révélant pas l'existence du lotissement "La Rochefoucauld", et qu'il ne saurait être reproché à ce notaire d'avoir arrêté les recherches à cette mutation, alors que ni l'état hypothécaire, ni une lettre des services de l'équipement, sollicités de délivrer un certificat d'urbanisme, ne mentionnaient l'appartenance de l'immeuble à un lotissement, en a justement déduit qu'aucune faute professionnelle ne pouvait être retenue contre le notaire instrumentaire ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;