Real Estate Company v. Property Owner: Annulment of Rent Indexation Clause
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe real estate company leasing commercial premises challenged a decision that annulled the rent indexation clause in the lease agreement. The property owner argued that the tenants' claim for nullity was inadmissible on appeal because they had initially only requested rent revision, and that the tacit acceptance via payment did not constitute confirmation of the void clause. The court rejected these arguments, affirming that the claim for nullity was receivable, that prior judicial finding of nullity was not required for confirmation to be avoided, and that the Court of Appeal had properly determined that the chosen index lacked a direct relationship with the essential purpose of the contract or the activities of the parties, thus legally justifying the annulment of the clause.
Regeste Legislator
Généré par l'IAl'article 79-1 de l'ordonnance du 30 décembre 1958, article 455 du nouveau Code de procédure civile; Real Estate Company v. Property Owner: Annulment of Rent Indexation Clause: The property owner argued that the tenants' claim for nullity was inadmissible on appeal because they had initially only requested rent revision, and that the tacit acceptance via payment did not constitute confirmation of the void clause. The court rejected these arguments, affirming that the claim for nullity was receivable, that prior judicial finding of nullity was not required for confirmation to be avoided, and that the Court of Appeal had properly determined that the chosen index lacked a direct relationship with the essential purpose of the contract or the activities of the parties, thus legally justifying the annulment of the clause.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court upheld the appellate decision which ruled on the relationship between the chosen index and the essential object of the contract or the activity of the parties based on this article.
The third ground of appeal, which cited this article, was rejected as unfounded.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU 3, Sente des Dorées, dont le siège social est sis à Paris (8ème), 2, avenue Marceau,
en cassation d'un arrêt rendu le 11 juin 1986 par la cour d'appel de Paris (6ème chambre, section A), au profit :
1°/ de la société des Etablissements GANOUNA GANCO, dont le siège social est sis à Paris (5ème), 7-9, rue Geoffroy Saint-Hicaire,
2°/ de M. Jean GANOUNA, pris en qualité de gérance des Etablissements GANOUNA GANCO, domicilié 7-9, rue Geoffroy Saint-Hicaire à Paris (5ème),
3°/ de la société G.C. ELECTRONIQUE, société à responsabilité limitée, dont le siège social est sis à Paris (19ème), 94, rue Haxo, prise en la personne de ses gérant et représentants légaux en exercice, domiciliés audit siège,
4°/ de M. Yves ABOUAF, pris en sa qualité de gérant de la société G.C. ELECTRONIQUE, demeurant à Paris (15ème), 11, rue Alexandre Cabanel,
défendeurs à la cassation
La demanderesse invoque à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt :
LA COUR, en l'audience publique du 3 février 1988, où étaient présents :
M. Monégier du Sorbier, président ; M. Garban, conseiller référendaire, rapporteur ; MM. Tarabeux, Vaissette, Chevreau, Didier, Cathala, Magnan, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, Beauvois, conseillers ; M. Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires ; M. de Saint-Blancard, avocat général ; Mme Prax, greffier de chambre
Sur le rapport de M. Garban, conseiller référendaire, les observations de Me Choucroy, avocat de la SCI du 3, Sente des Dorées, les conclusions de M. de Saint-Blancard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux premiers moyens réunis :
Attendu que la société civile immobilière du 3 sente des Dorées, propriétaire d'un local donné à bail à la société des établissements Ganouna Ganco et à la société GC Electronique avec la caution de leurs gérants respectifs, M. Ganouna et M. Abouaf, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 6 juin 1986) d'avoir prononcé la nullité de la clause d'indexation du loyer alors, selon le moyen, "que, d'une part, ne tendent pas aux mêmes fins la demande fondée sur l'article 28 du décret du 30 septembre 1953, qui tend à la révision d'un loyer indexé, et la demande en nullité de la clause d'indexation, qui tend à son anéantissement ; qu'il s'ensuit que les locataires, qui s'étaient bornés à invoquer devant le tribunal les dispositions de l'article 28 du décret du 30 septembre 1953, étaient irrecevables à invoquer pour la première fois en appel la nullité de la clause d'indexation ; qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé l'article 656 du nouveau Code de procédure civile ; alors d'autre part, que la nullité d'une clause d'indexation qui relève de l'ordre public de protection est susceptible de confirmation ; que celle-ci peut résulter tacitement d'une exécution de la clause sans réserves en connaissance du vice, sans qu'il soit nécessaire que celui-ci ait été judiciairement constaté ; qu'il s'ensuit qu'en exigeant que la nullité ait été préalablement constatée judiciairement l'arrêt attaqué a violé l'article 79-1 de l'ordonnance du 30 décembre 1958 alors enfin, que les dispositions de l'article 79-1 de l'ordonnance du 30 décembre 1958, qui exigent que, pour être valide, l'indice choisi soit en relation directe avec l'activité de l'une des parties, n'imposent pas que soit prise en considération l'activité essentielle de celle-ci ; qu'il s'ensuit que l'arrêt attaqué, qui se borne à affirmer que l'activité, "tout au moins à titre essentiel, de la SCI se réduirait à "l'exploitation d'un immeuble déjà bâti", sans vérifier si son activité dans son ensemble (et notamment en ce qu'elle avait construit l'immeuble et devait entretenir cette construction) n'était pas en relation directe avec la construction d'un immeuble de rapport du secteur "non aidé", a entaché sa décision d'un manque de base légale, au regard du texte précité" ;
Mais attendu qu'après avoir exactement retenu que le moyen tiré de la nullité de la clause d'indexation était recevable et que l'absence de contestation et le paiement du loyer sur les bases contractuelles ne valaient pas renonciation par avance à se prévaloir de cette nullité, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que l'indice choisi était sans relation directe avec l'objet essentiel du contrat litigieux ou l'activité des parties au bail ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que sous le couvert de griefs non fondés d'inversion de la charge de la preuve et de violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, le moyen ne tend qu'à contester l'appréciation souveraine par les juges du fond des éléments de preuve qui leur étaient soumis ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi