Property Covenant Enforcement and Modification Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner sued neighbors in a subdivision, seeking to enforce the original 1934 restrictive covenants regarding building conformity and prohibiting garage use, after the neighbors acquired lots from a common predecessor. The appellate court ruled that the subdivision's conventional rules in the deed, unlike administrative urban planning rules, were permanent servitudes enforceable by any co-lot owner, and consequently held the predecessor's heirs liable to indemnify the neighbors for any resulting demolition costs. The Supreme Court quashed the decision because the appellate court failed to investigate whether the administrative authority had subsequently modified the restrictive covenants to align with the current land use plan, thereby failing to provide a legal basis for its ruling regarding the co-existence and potential modification of administrative versus conventional rules.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 315-4 du Code de l'urbanisme; Property Covenant Enforcement and Modification Dispute: The appellate court ruled that the subdivision's conventional rules in the deed, unlike administrative urban planning rules, were permanent servitudes enforceable by any co-lot owner, and consequently held the predecessor's heirs liable to indemnify the neighbors for any resulting demolition costs. The Supreme Court quashed the decision because the appellate court failed to investigate whether the administrative authority had subsequently modified the restrictive covenants to align with the current land use plan, thereby failing to provide a legal basis for its ruling regarding the co-existence and potential modification of administrative versus conventional rules.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe decision to quash the judgment was based on the failure of the Court of Appeal to examine whether the administrative authority had modified the deed of conditions in accordance with the land use plan, as required by this article.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°) Madame Renée-Marie D... épouse I..., demeurant à Nice (Alpes-Maritimes), ..., bâtiment D,
2°) Monsieur Jean-Claude D... époux de E... DAULON, demeurant à Tarbes (Pyrénées-Atlantiques), ...,
3°) Madame Andrée, Fernande D... épouse F..., prise en sa qualité d'héritière de M. Dominique D... décédé le 16 mars 1983. demeurant Lotissement de Laitre, Bagnères-de-Bigorre (Pyrénées-Orientales),
en cassation d'un arrêt rendu le 18 juin 1986 par la cour d'appel de Pau (1ère chambre), au profit :
1°) de Monsieur J... GARCIA, demeurant rue Joseph Meynier, à Bagnères-de-Bigorre (Pyrénées-Orientales), 2°) de Monsieur Manuel B..., demeurant rue Joseph Meynier, à Bagnères-de-Bigorre (Pyrénées-Orientales),
3°) de Monsieur Jacques C..., demeurant ... (Pyrénées-Orientales),
4°) de Madame Marie-Jeanne D..., demeurant ... (Pyrénées-Orientales),
5°) de Madame Andrée G..., demeurant ..., à Bagnères-de-Bigorre (Pyrénées-Orientales), ...,
6°) de Monsieur Jean-Marc G..., demeurant ..., à Bagnères-de-Bigorre (Pyrénées-Orientales),
7°) de Madame Catherine G..., demeurant ... (17ème),
8°) de Madame François Z..., demeurant ... (14ème),
défendeurs à la cassation
Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 23 février 1988, où étaient présents :
M. Monégier du Sorbier, président, M. Didier, rapporteur, MM. A..., H..., K..., Y..., X...,, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, Beauvois, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Didier, les observations de la SCP Piwnica et Molinie, avocat de Mme I..., M. D... Jean-Claude et Mme F..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :
Vu l'article L. 315-4 du Code de l'urbanisme ;
Attendu selon, l'arrêt attaqué (Pau, 18 juin 1986) que Mme Renée D..., propriétaire du lot n° 38 du lotissement Achard, a assigné ses voisins MM. J... et Manuel B..., propriétaires des lots n°s 37 et 39 pour les avoir acquis de M. Dominique D..., aux fins de mise en conformité de leurs constructions avec les prescriptions du cahier des charges dressé le 2 janvier 1934 et approuvé par arrêté préfectoral du 5 juillet 1934, et de cessation de l'activité de garagiste exercée dans les immeubles en cause ; Attendu que pour condamner les héritiers de Dominique D... à garantir les consorts B..., des conséquences de la mesure de démolition obtenue par Mme Renée, Jeanne D..., l'arrêt énonce "qu'il est constant que les lotissements sont régis par deux types de règles autonomes :
les règles d'urbanisme qui sont édictées par l'administration et évoluent avec la règlementation et dont seule l'administration peut faire sanctionner le non-respect et les règles conventionnelles comprises dans le cahier des charges qui a précédé l'instauration du lotissement qui sont intangibles, sauf à la majorité requise et dont chaque co-loti peut demander le respect sans limite de durée, ces règles étant constitutives de servitudes réelles quelque soient les libertés qu'ils ont prises avec ce cahier des charges" ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme il était soutenu si l'autorité administrative n'avait pas modifié le cahier des charges pour le mettre en concordance avec le plan d'occupation des sols, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 juin 1986, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse