Landlord's Bad Faith Invocation of Lease Resolutory Clause Upheld

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Monsieur René Y..., demeurant à Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 20 juin 1986 par la cour d'appel de Riom (3ème chambre), au profit de :

1°)- Monsieur René Z... ; 2°)- Madame Nicole C... épouse Z... ; demeurant tous deux à Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme), ... ; défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 3 février 1988, où étaient présents :

M. Monégier du Sorbier, président, M. Bonodeau, rapporteur, MM. B..., D..., E..., X..., Didier, Cathala, Magnan, Gautier, Douvreleur, Peyre, Beauvois, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. de Saint-Blancard, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Bonodeau, les observations de Me Choucroy, avocat de M. Y..., de la SCP Fortunet et Mattei-Dawance, avocat des époux A..., les conclusions de M. de Saint-Blancard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens réunis :

Attendu que M. Y..., propriétaire d'un local à usage commercial donné en location aux époux A..., fait grief à l'arrêt attaqué (Riom, 20 juin 1986) d'avoir déclaré les locataires fondés en leur opposition à commandement et privé celui-ci de tout effet quant à l'application de la clause résolutoire qu'il visait, alors, selon le moyen, "d'une part, que n'est pas légalement justifié, au regard des dispositions de l'article 1134 du Code civil, l'arrêt attaqué qui a admis, en l'espèce, que les époux A..., locataires, avaient procédé aux travaux de substitution du chauffage central, de la chasse d'eau et de la canule d'évacuation du vase d'expansion de la chaudière à gaz, dans le cadre de leur obligation d'entretien, sans tenir compte de ce que, ainsi que le faisait valoir le bailleur dans ses conclusions d'appel, l'obligation d'entretien du locataire a pour objet la réparation et le remplacement des éléments en place en respectant leur nature et leur substance, tels qu'ils existaient au moment de l'entrée dans les lieux, ce qui implique des remplacements d'équipements "à l'identique", alors, d'autre part, que le bail litigieux stipulait que les locataires "laisseront, en fin de bail, tous travaux d'amélioration ou de modification et tous travaux neufs, sans indemnité au bailleur, à moins que ce dernier ne préfère exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif, aux frais des preneurs", de sorte qu'a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause du bail, en violation des dispositions de l'article 1134 du Code civil, l'arrêt attaqué qui a considéré que les travaux exécutés par les époux A... et consistant en des travaux de substitution de chauffage central, de la chasse d'eau et de la canule d'évacuation du vase d'expansion de la chaudière à gaz, n'impliquaient pas "la possibilité pour (le bailleur) de demander "le rétablissement des installations concernées dans leur état antérieur" alors enfin, que le bail prévoyait qu'"à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme du loyer, comme aussi en cas d'inexécution de l'une ou de l'autre des clauses et conditions ci-dessus, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer resté infructueux ou de la sommation d'exécuter la condition et nonobstant toutes offres et consignations ultérieures" ; qu'il était constant que la sommation du 20 avril 1983, signifiée à la requête du bailleur aux preneurs, et demeurée sans effet, visait notamment les obligations de "procéder aux travaux de remise en état de la peinture des débords de toit", de "procéder au remplacement de la vitre de la verrière, brisée, après fendillement par l'effet du jet plein ou du goutte-à-goutte quasi permanent provenant directement, à la verticale, de la canule" et de "procéder aux travaux de remise en état des murs de l'immeuble, récemment ravalés et souillés par les éclaboussements du liquide provenant de la canule et ce, tant au niveau de la verrière qu'au-dessus de celle-ci" ; que, dans ces conditions n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des dispositions de l'article 1134 du Code civil, l'arrêt attaqué qui a confirmé la condamnation des preneurs par les premiers juges à la réfection de la vitre cassée et de la vitre démastiquée de la verrière, à l'exécution de la peinture des débords de toit et à la suppression des

éclaboussures produites par la canule dans l'escalier et au-dessous de la verrière, aux motifs que les premiers juges ont remarqué que certains travaux d'entretien de caractère minime devaient être exécutés par les époux A... sans que ces manquements puissent justifier l'application de la clause résolutoire" ; Mais attendu que l'arrêt retient que M. Y... a tenté de se prévaloir de la clause résolutoire sous le prétexte d'inexécution de travaux d'entretien pourtant exécutés de manière satisfaisante ou revêtant un caractère très minime ; que par ces motifs desquels il résulte que la clause résolutoire n'a pas été invoquée de bonne foi, l'arrêt se trouve légalement justifié ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;