Lease Renewal Circumvention and Rent Indexation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involved a commercial lease where the tenant sought the nullity of the landlord's notice to terminate, arguing that a clause setting a sharply discounted rent for the first three years, followed by an indexation back to the full initial rate, effectively circumvented the tenant's right to lease renewal mandated by a specific decree. The appellate court dismissed the tenant's nullity claim, stating the parties acknowledged the notice was post-dated but that the lease and the notice were intrinsically linked, and the tenant failed to prove vitiated consent regarding the rent clause. The Supreme Court quashed this decision, reasoning that by finding the rent arrangement, intended to defeat the right of renewal, was established concurrently with the lease signing, the appellate court violated the statutory provision that voids any stipulation designed to circumvent the right to renewal.
Regeste Legislator
Généré par l'IAl'article 35 du décret du 30 septembre 1953; Lease Renewal Circumvention and Rent Indexation: The appellate court dismissed the tenant's nullity claim, stating the parties acknowledged the notice was post-dated but that the lease and the notice were intrinsically linked, and the tenant failed to prove vitiated consent regarding the rent clause. The Supreme Court quashed this decision, reasoning that by finding the rent arrangement, intended to defeat the right of renewal, was established concurrently with the lease signing, the appellate court violated the statutory provision that voids any stipulation designed to circumvent the right to renewal.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was the basis for cassating the appellate court's decision because the appellate court's ruling violated this provision regarding clauses undermining the right to renewal.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société anonyme REPUBLICAIN LORRAIN, dont le siège est à Metz (Moselle), ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 7 mai 1987, par la cour d'appel de Metz (chambre civile), au profit :
1°/ de Monsieur Michel B...,
2°/ de Monsieur Alain B...,
demeurant tous deux à Metz (Moselle), ...,
défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 3 novembre 1988, où étaient présents :
M. Francon, président, M. Chollet, conseiller référendaire rapporteur, MM. Y..., Z..., A..., Didier, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, Deville, Mme Giannotti, conseillers, M. X..., Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Chollet, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de la société anonyme Républicain Lorrain, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard, avocat des consorts B..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :
Vu l'article 35 du décret du 30 septembre 1953 ; Attendu que sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations ou arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le décret du 30 septembre 1953 ou aux dispositions des articles 3-1, 24 à 28, 34 à 34-7 de ce texte ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 7 mai 1987), que MM. Michel et Alain B..., agissant tant en leur nom personnel que pour la SCI JETTA II, en liquidation amiable, ont, le 30 janvier 1984, donné à bail à la société Républicain Lorrain des locaux moyennant un loyer mensuel de 50 000 francs faisant l'objet d'un abattement ramenant celui-ci à 15 000 francs par mois pendant la première période triennale et devant être majoré à compter du 1er février 1987 par application d'une clause d'indexation se référant à la première somme ; que cette société ayant donné congé pour le 30 septembre 1986, a assigné en nullité de ce congé et de la clause du bail fixant le loyer ;
Attendu que, pour débouter la société Républicain Lorrain de sa demande en nullité du congé, l'arrêt retient que les deux parties reconnaissent que le congé postdaté au 5 mars 1984, a, en fait, été rédigé le jour même ou le lendemain de la signature du bail, que les deux opérations sont intimement liées et que cette société ne prouve pas le vice du consentement qu'elle allègue implicitement ; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que l'arrangement destiné à faire échec à son droit au renouvellement du bail était concomitant à la signature de celui-ci, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 mai 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar ;