Vendors v. Bank: Completion Guarantee Breach in Land Sale with Mortgage

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la BANQUE POUR LA CONSTRUCTION ET L'EQUIPEMENT (CGIB), société anonyme dont le siège social est à Paris (17e), 142 boulevard Malesherbes,

en cassation d'un arrêt rendu le 27 avril 1987 par la cour d'appel de Paris (2e Chambre A), au profit :

1°) de M. Michel, Marie, Joseph ROOS,

2°) de Mme Jacqueline, Irénée CONNET, épouse ROOS,

demeurant tous deux quartier Beaussaret à Draguignan (Var),

3°) de M. Roger QUEVERUE, demeurant 120 rue des Pyrénées à Paris (20e),

4°) de la MUTUELLE GENERALE FRANCAISE ACCIDENTS (MGFA), dont le siège social est au Mans (Sarthe), 19-21 rue Chanzy, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, demeurant audit siège,

5°) de la société civile professionnelle titulaire d'un office notarial Yvan B. MICHEL, Guy B. MICHEL et Marguerite BONGIOVANNI, notaires associés, dont le siège est avenue de Draguignan à Trans-en-Provence (Var),

défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 18 octobre 1988, où étaient présents :

M. Francon, président, Mme Giannotti, rapporteur, MM. Tarabeux, Chevreau, Didier, Senselme, Cathala, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, conseillers, M. Cachelot, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de Me Boulloche, avocat de la société CGIB, de la SCP Lesourd et Baudin, avocat des époux Roos, de Me Luc-Thaler, avocat de M. Queverue, de la SCP Boré et Xavier, avocat de la MGFA et de la société Yvan B. Michel, Guy B. Michel et Marguerite Bongiovanni, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 avril 1987), qu'en vue de la construction d'un ensemble immobilier, la SCI Résidence Saint-Roch, ayant pour gérante la société Promoval, a, par deux actes distincts du 28 avril 1981, reçu de la Banque pour la construction et l'équipement "CGIB", d'une part, un prêt de six millions de francs, couvert par une hypothèque portant en premier rang sur les biens de la SCI, et, d'autre part, une garantie d'achèvement de l'immeuble au profit des acquéreurs ; que, par un troisième acte du même jour, les époux Roos, qui avaient précédemment vendu à la SCI le terrain d'implantation de l'immeuble en contrepartie de la promesse de recevoir en paiement, au lieu du prix stipulé, divers lots immobiliers dans la construction à édifier, ont renoncé au bénéfice de l'action résolutoire et ont donné mainlevée de l'inscription du privilège du vendeur, "compte tenu de la justification de la mise en place définitive de la garantie d'achèvement" ; que la société Promoval ayant été mise en règlement judiciaire le 14 décembre 1981, et la réalisation du projet abandonnée, les époux Roos ont assigné en réparation la CGIB ainsi que la SCP Michel et Bongiovanni, titulaires d'un office notarial qui avait reçu l'acte de vente du terrain, la Mutuelle générale française accidents, assureur de cet office, et M. Queverue, gérant de la société Promoval ;

Attendu que la CGIB fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer des dommages-intérêts aux époux Roos, alors, selon le moyen, "que, d'une part, la garantie d'achèvement consentie suivant les actes du 28 avril 1981, par la banque en application de l'article 25-a du décret du 22 décembre 1967, devenu l'article R. 261-21 du Code de la construction, ne conférait de droit direct qu'aux seuls acquéreurs de locaux vendus en état futur d'achèvement ; que les époux Roos, en leur qualité de vendeurs du terrain pour un prix converti en l'obligation par l'acquéreur de construire et de délivrer les locaux, n'étaient pas des acquéreurs en état futur d'achèvement, au sens de la loi du 3 janvier 1967 et des articles 22 et suivants du décret du 22 décembre 1967 sur la vente d'immeubles à construire, devenus les articles R. 261-17 et suivants du Code de la construction ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a faussement appliqué les actes par lesquels la banque avait consenti une garantie d'achèvement aux seuls acquéreurs de locaux en état futur d'achèvement et violé en cela tant les articles 1134, 1601-3 et 1165 du Code civil que les articles R. 261-17 et suivants du Code de la construction ; alors que, d'autre part, la garantie d'achèvement consentie par la CGIB ne consistait qu'à assurer par son concours financier la réalisation des constructions ; qu'en ne constatant pas qu'elle aurait été vainement requise d'avoir à la fournir par le syndic de la SCI promotrice, la cour d'appel n'a pas légalement caractérisé la défaillance de la banque du seul fait qu'elle aurait mis en oeuvre la garantie hypothécaire dont elle disposait sur le terrain en faisant procéder à sa vente sur saisie immobilière ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé, par fausse application, les articles 1142 du Code civil et R. 261-21 du Code de la construction et alors, enfin, que les époux Roos, qui n'avaient plus aucun droit de propriété sur le terrain par eux vendu lors du jugement déclaratif de leur débiteur défaillant, n'avaient aucune qualité pour obtenir, postérieurement à ce jugement, une mutation de propriété à leur profit quand bien même la construction eût-elle été achevée, leur simple qualité de créanciers chirographaires dans la masse de leur débiteur défaillant ne pouvant leur conférer d'autres droits que ceux inhérents à la procédure collective ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué, qui n'a pas caractérisé le lien de causalité entre la faute imputée à la CGIB et le préjudice subi par les époux Roos, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1142 du Code civil et R. 261-21 du Code de la construction" ;

Mais attendu, d'une part, qu'après avoir relevé qu'il résultait des trois actes du 28 avril 1981, indissociables entre eux, que le CGIB n'avait accordé la garantie de bonne fin que sous la condition que les époux Roos renoncent à leurs prérogatives de vendeurs et que ces derniers n'avaient accepté de satisfaire à cette exigence que sur l'engagement de la banque, la cour d'appel a retenu souverainement que les époux Roos bénéficiaient conventionnellement de la garantie de la CGIB ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que cet organisme bancaire avait pris l'initiative de réaliser la saisie immobilière des lots grevés de son hypothèque plutôt que d'assurer le financement de la terminaison des travaux, la cour d'appel a, par ce motif, d'où il résulte que, en dépit de la garantie d'achèvement, l'opération n'a pu être menée à son terme du fait de la CGIB, caractérisé à la fois la faute de cette banque et sa relation directe avec le préjudice qui a été subi par les vendeurs du terrain par suite de la privation des locaux, dont la livraison leur avait été promise ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;