Landlords v. Tenants: Interpretation of Lease Clause and Subletting in Service Rooms

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ Monsieur Charles, Fabrice Z..., demeurant à Paris (5e), ...,

2°/ Monsieur Christian Z..., demeurant à Villiers Saint Frédéric (Yvelines) Neauphle le X..., ...,

3°/ Madame veuve Y..., née Christiane Z..., demeurant à Paris (7e), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 27 novembre 1986, par la cour d'appel de Paris (1re chambre, section des urgences), au profit :

1°/ de Monsieur de B... Jacques,

2°/ de Madame Marie D'A... épouse de B...,

demeurant ensemble à Paris (5e), ...,

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 14 juin 1988, où étaient présents :

M. Monégier du Sorbier, président, M. Gautier, rapporteur, MM. Francon, Paulot, Vaissette, Senselme, Capoulade, Bonodeau, Peyre, Beauvois, Deville, Darbon, conseillers, MM. Cachelot, Garban, Chollet, conseillers référendaires, Mme Ezratty, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Gautier, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat des consorts Z... et de Mme Y..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard, avocat des époux de B..., les conclusions de Mme Ezratty, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens réunis :

Attendu que les consorts Z... Y..., propriétaires d'un logement occupé par les époux de B... et comprenant des chambres de service, font grief à l'arrêt attaqué (Paris 27 novembre 1986) de les avoir déboutés de leur demande tendant à faire déclarer les époux de B... déchus du droit au maintien dans les lieux, alors, selon le moyen, d'une part, "qu'un usage prolongé et exclusif de tout ou partie des locaux loués par des personnes sans lien de parenté avec le locataire principal constitue en principe une sous-location ; que la cour d'appel qui a constaté la mise à la disposition d'une chambre de service à un étudiant pendant plusieurs années ainsi que la jouissance exclusive d'une autre chambre par la femme de ménage des locataires, n'a pas tiré de ses constatations la conséquence légale qui en était la suite nécessaire, à savoir l'existence de sous-locations même si la preuve du versement d'un loyer soit en espèces soit par fourniture d'heures de ménage en compensation n'a pu être apportée ; que la cour d'appel a donc violé les articles 4 et 78 de la loi du 1er septembre 1948 ; alors, d'autre part, que le bail liant les parties comportait une clause d'habitation suivant laquelle le locataire prenait l'engagement d'habiter "bourgeoisement personnellement par moi-même et ma famille et sans pouvoir sous-louer" ; que cette clause interdisait toute occupation des lieux loués par des tierces personnes sans lien de parenté avec le locataire, que cette occupation soit ou non gratuite ainsi que le soutenaient les bailleurs dans leurs conclusions d'appel ; que ce moyen a été laissé sans réponse par la cour d'appel qui a donc violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; et alors, enfin, que les juges ont dénaturé la clause claire et précise précitée du bail qui excluait toute occupation des lieux loués par des personnes ne faisant pas partie de la famille du locataire lorsqu'ils ont décidé que seules de véritables sous-locations constituaient une infraction aux stipulations du bail ; que la cour d'appel a donc violé l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu d'une part, que, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, de la clause ambiguë du bail concernant les conditions d'occupation des lieux, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a souverainement retenu, par motifs adoptés, que la clause invoquée par les consorts Z... Y... interdisait seulement de sous-louer ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les consommations d'éléctricité relatives à l'ensemble des locaux objet du bail étaient réglées par les seuls époux de B... et que deux chambres de service avaient été mises par ceux-ci sans aucune contrepartie, l'une à la disposition d'un étudiant ami de leur fils, l'autre, pendant quelques mois à celle d'une personne qu'ils ont employée comme femme de ménage, la cour d'appel a pu déduire de ces constatations l'absence de sous-location ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;