Co-owners' Challenge to Sale of Common Areas and Subsequent Construction
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose when certain co-owners sought the annulment of a private agreement by which the owner-occupiers of residential units purchased a portion of the common areas on which they were authorized to build, and the demolition of the resulting construction. The appellants argued that the sale, being an act of disposition of common parts, required only a three-fourths majority vote unless the property's conservation was essential to the building's purpose, and that the lower court erred by requiring unanimity without assessing the latter necessity; they also contended that the representative's mandate should have been deemed sufficient given the context, including family ties and the transaction's low value. The Court of Cassation rejected the appeal, finding the first part of the argument new and mixed fact/law, and holding that the mandate given to the representative only covered administrative acts of the co-ownership, not acts of disposition like the sale in question.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1998 du Code civil, article 26 de la loi du 10 juillet 1965, article 93 al. 1 LTF; Co-owners' Challenge to Sale of Common Areas and Subsequent Construction: The appellants argued that the sale, being an act of disposition of common parts, required only a three-fourths majority vote unless the property's conservation was essential to the building's purpose, and that the lower court erred by requiring unanimity without assessing the latter necessity; they also contended that the representative's mandate should have been deemed sufficient given the context, including family ties and the transaction's low value. The Court of Cassation rejected the appeal, finding the first part of the argument new and mixed fact/law, and holding that the mandate given to the representative only covered administrative acts of the co-ownership, not acts of disposition like the sale in question.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court implicitly validated the lower court's finding regarding the validity of the act concerning common parts, which was challenged based on this article.
The court confirmed that the reasoning based on this article concerning the scope of the mandate was legally sound.
This article is cited implicitly in the justification that part of the appeal was inadmissible (as a new argument presented for the first time before the Supreme Court).
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°) Monsieur Jean-Claude K...,
2°) Madame Francette K... née X..., demeurant ensemble à Hiersac (Charente), Logis de Rouffignac, commune de Moulidars,
en cassation d'un arrêt rendu le 17 mars 1987 par la cour d'appel de Bordeaux (1ère Chambre), au profit de :
1°) Madame Veuve Z... GAI née Mathilde H..., demeurant à Chateauneuf/Charente (Charente), ...,
2°) Madame Claude D... née Ginette GAI, demeurant à Eguilles (Bouches du Rhône), Chemin des Chênes,
3°) Monsieur C... GAI, demeurant à Epinay (Seine-Saint-Denis), 2, place Oberrursel,
4°) Monsieur E... GAI, demeurant à Orvault (Loire-Atlantique), ...,
5°) Mademoiselle Jeanne L..., demeurant à Chateauneuf s/Charente (Charente), ...,
6°) Monsieur Georges, Emile I..., demeurant à Chateauneuf s/Charente (Charente), ...,
7°) Madame Emile I... née Paulette, Marie, Andrée A..., demeurant à Chateauneuf s/Charente (Charente), ...,
8°) Madame Veuve Y... née Gabrielle, Irma O..., demeurant à Chateauneuf s/Charente (Charente), ...,
9°) Madame F... née Jeanine, Denise Y..., demeurant à Houilles (Yvelines), 31, bis, rue du Commandant Raynal,
10°) Madame Suzanne, Fernande Y..., demeurant à Houilles (Yvelines), ...,
défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 11 octobre 1988, où étaient présents :
M. Francon, président, M. Chevreau, conseiller rapporteur, MM. J..., M..., N..., Didier, Cathala, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, Deville, Mme Giannotti, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de Me Defrenois, avocat des époux K..., de la SCP Peignot et Garreau, avocat des défendeurs, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 17 mars 1987), que par acte sous seing privé du 18 juillet 1979 les époux K..., propriétaires de lots dans l'immeuble en copropriété "Résidence de la Poste", ont acheté une parcelle de terrain dépendant des parties communes, sur laquelle ils étaient autorisés à construire ; que M. I..., copropriétaire représenté à l'acte par M. A... d'une part, les consorts B..., les consorts Y... et G... L... également copropriétaires, d'autre part, ont demandé l'annulation de cet acte et la démolition de la construction édifiée par M. K... ; Attendu que les époux K... font grief à l'arrêt d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le moyen, "d'une part que les décisions concernant les actes de disposition des parties communes sont pris à la majorité des trois quarts des voix des membres du syndicat, sauf lorsqu'il s'agit de décider l'aliénation des parties dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; qu'en décidant que la vente de l'espèce était nulle, faute d'avoir été consentie à l'unanimité des copropriétaires, sans constater que la conservation du bien sur lequel elle avait porté était nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; et d'autre part que, en toute hypothèse, le mandant est tenu des engagements pris par son mandataire au-delà du mandat si les circonstances autorisaient le tiers à croire légitimement aux pouvoirs de son cocontractant ; qu'en se bornant à retenir l'inefficacité du mandat donné en termes généraux quant à la conclusion d'un acte de disposition sans rechercher si, compte tenu
des liens de parenté unissant le mandataire à son mandant, de l'ancienneté de la représentation par l'un de l'autre et de la faible valeur de la transaction litigieuse, l'acquéreur ne pouvait pas légitimement croire aux pouvoirs du mandataire de donner son accord à cet acte de disposition, la cour d'appel n'a pas davantage légalement justifié sa décision au vu de l'article 1998 du Code civil ; Mais attendu, d'une part, que les époux K... n'ayant pas soutenu qu'une résolution ait été soumise à une assemblée générale des copropriétaires en vue d'autoriser le syndic à passer l'acte du 18 juillet 1979, le moyen est de ce chef nouveau et mélangé de fait et de droit ; Attendu, d'autre part, que l'arrêt a légalement justifié sa décision en retenant que le mandat donné par M. I... à M. A..., de le représenter aux assemblées générales de copropriétaires, permettait à ce dernier de l'engager dans l'accomplissement des actes d'administration de la copropriété, mais nullement d'accomplir en son nom un acte de disposition ; d'où il suit que le moyen, qui pour partie est irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;