Tenant Compensation for Water Damage After Fire

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Madame Odette Z..., née X..., demeurant à Paris (16ème), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 27 mars 1984 par la cour d'appel de Paris (19ème chambre, section A), au profit de :

1°/ la SOCIETE CONTEMPORAINE DE DISTRIBUTION "PAUL B..." dont le siège est à Paris (12ème), ...,

2°/ Monsieur Léopold A..., demeurant à Nogent-sur-Marne (Val-de-Marne), ...,

3°/ la société INSURANCE COMPANY SALTIEL, dont le siège est à Paris (8ème), ...,

4°/ le GROUPE D'ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE "GAMF", dont le siège est à Paris (8ème), ...,

défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 15 mars 1988, où étaient présents :

M. Monégier du Sorbier, président ; M. Chevreau, rapporteur ; MM. Y..., C..., D..., Didier, Magnan, Cathala, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, Beauvois, conseillers ; MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires ; M. Sodini, avocat général ; Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de Me Foussard, avocat de Mme Z..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 mars 1984), statuant en référé, que la Société contemporaine de distribution Paul B..., venant aux droits de M. Paul B..., locataire de locaux à usage commercial, au rez-de-chaussée d'un immeuble appartenant à Mme X..., épouse Z..., a demandé réparation à cette dernière des dommages résultant d'entrées d'eaux pluviales, à la suite d'un incendie survenu au sixième étage ;

Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le moyen, "que, premièrement, la question de savoir si la clause ayant pour objet de mettre à la charge du preneur la totalité des réparations a ou non pour effet de lui faire supporter les réparations des dégats dus à la vétusté de certaines installations ou parties des lieux loués, constitue une contestation sérieuse faisant obstacle au pouvoir du juge des référés ; d'où il suit qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 809 du Code de procédure civile, alors que, deuxièmement, ni Mme X... ni la société Paul B... n'avaient envisagé, devant la cour d'appel, la vétusté comme cause des désordres affectant les canalisations ; que l'ordonnance entreprise n'en faisait pas davantage état ; qu'en estimant que la vétusté était à l'origine des désordres considérés, la cour d'appel s'est fondée sur un fait qui n'était pas dans le débat, en violation de l'article 7 du Code de procédure civile, alors que, troisièmement, la société Paul B... sollicitait la condamnation de Mme X... en se bornant à faire valoir que les réparations lui incombaient en sa qualité de propriétaire ; qu'elle n'instaurait aucune discussion sur le point de savoir si les réparations dues à la vétusté étaient, aux termes du bail, à la charge de l'une ou l'autre des parties ; que Mme X..., pour sa part, n'avait pas ouvert ce débat, ni le premier juge tranché cette question ; qu'ainsi, en statuant comme elle l'a fait, sans préalablement rouvrir les débats afin de permettre aux parties de s'expliquer contradictoirement, la cour d'appel a violé les droits de la défense en méconnaissance de l'article 16 du Code de procédure civile, alors que, quatrièmement, selon la cour d'appel, les parties avaient convenu de mettre toutes les réparations locatives et foncières à la charge du preneur ; qu'il ressortait du bail, notamment, que le preneur devait faire son affaire personnelle de l'entretien et du remplacement des canalisations ; qu'en excluant les réparations dues à la vétusté, la cour d'appel a méconnu la clause du bail qui, mettant les réparations à la charge du preneur, sans distinguer selon la cause des désordres, faisait la loi des parties ; qu'ainsi, l'article 1134 du Code civil a été violé, alors que, cinquièmement, la clause par laquelle le preneur a accepté la charge de toutes les réparations ne contenait aucune distinction selon l'origine des dégâts appelant des réparations ; qu'en excluant les réparations des dégâts imputables à la vétusté, la cour d'appel a dénaturé ladite clause et violé l'article 1134 du Code civil, alors que, sixièmement, la cour d'appel ne pouvait considérer que Mme X... avait manqué à son obligation d'informer la société Paul B..., lors de la cession du bail, du rôle qu'aurait pu jouer l'incendie sur l'état des lieux, sans trancher une contestation sérieuse quant à l'obligation de la propriétaire d'endosser la responsabilité des dégâts subis par le locataire ; d'où il suit que l'article 809 du Code de procédure civile a été violé, alors que, septièmement, la cour d'appel a relevé d'office,

sans rouvrir préalablement les débats afin de permettre aux parties de s'expliquer contradictoirement, le moyen selon lequel Mme X... aurait manqué à son obligation d'informer la société Paul B..., lors de la cession du bail, du rôle qu'aurait pu jouer l'incendie sur l'état des lieux ; qu'elle a ainsi violé l'article 16 du Code de procédure civile" ; Mais attendu que l'arrêt qui, pour limiter le montant de la provision allouée, n'a pas tranché de contestation sérieuse en retenant que le bailleur est responsable des troubles occasionnés par des canalisations d'eaux pluviales situées dans les étages supérieurs, est, par ces seuls motifs, légalement justifié ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;