Sellers v. Buyers: Abandonment of Sale Agreement and Validity of Concealed Counter-Letter
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose from a private sale agreement for a house where the final deed was never executed despite the buyers taking possession under a contingent lease, leading the sellers to seek judicial confirmation of the sale after payment defaults. The appellate court correctly upheld the dismissal of the sellers' claim for execution of the sale because it found evidence that both parties had mutually agreed to abandon the contractual obligations, thereby justifying the refusal to compel the sale. However, the court erred in annulling the entire private sale agreement based on the finding that it constituted a concealed counter-letter designed to understate the sale price for tax purposes, as the applicable tax law only invalidates the concealed convention, not the ostensible deed itself.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 1840 du Code général des Impôts; Sellers v. Buyers: Abandonment of Sale Agreement and Validity of Concealed Counter-Letter: The appellate court correctly upheld the dismissal of the sellers' claim for execution of the sale because it found evidence that both parties had mutually agreed to abandon the contractual obligations, thereby justifying the refusal to compel the sale. However, the court erred in annulling the entire private sale agreement based on the finding that it constituted a concealed counter-letter designed to understate the sale price for tax purposes, as the applicable tax law only invalidates the concealed convention, not the ostensible deed itself.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation annulled the decision concerning the nullity of the private deed based on this article, as the lower court misapplied the scope of the nullity.
This article was cited in the reasoning of the second ground of appeal, but the Court of Cassation found the lower court's application justified based on the parties' intent to disengage from contractual obligations, thereby implicitly upholding the reasoning based on the principle cited.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
Monsieur Michel D..., décédé le 12 décembre 1986, aux droits de qui se trouvent :
1°/ Madame D..., née Simone C..., demeurant boulevard de la Liberté à Saint-Palais-sur-Mer (Charente-Maritime),
2°/ Monsieur Yves, Eugène D..., demeurant à Lormont Haut, Fontcouverte (Charente-Maritime),
3°/ Monsieur Jean-Louis D..., demeurant boulevard de la Liberté à Saint-Palais-sur-Mer (Charente-Maritime),
en cassation d'un arrêt rendu le 11 juin 1986 par la cour d'appel de Poitiers (1ère chambre civile, 1ère section), au profit de :
1°/ Monsieur Jean-Paul Z...,
2°/ Madame Z..., née Henriette BAI, demeurant tous deux "La Mothe" à Saint-André de Lidon (Charente-Maritime),
défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 1er mars 1988, où étaient présents :
M. Monégier du Sorbier, président, M. Douvreleur, rapporteur, MM. A..., B..., E..., Y..., Didier, Cossec, Amathieu, Magnan, Senselme, Cathala, Capoulade, Peyre, Beauvois, conseillers, M. X..., Mme Cobert, conseillers référendaires, M. de Saint-Blancard, avocat général, Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Douvreleur, les observations de Me Garaud, avocat des consorts D..., de Me Copper-Royer, avocat des époux Z..., les conclusions de M. de Saint-Blancard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le second moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 11 juin 1986), que les époux D... ont vendu, par acte sous seing privé du 11 juillet 1977, aux époux Z..., une maison dont une partie du prix devait être payée au moment de la signature de l'acte authentique à intervenir au plus tard le 31 octobre 1978, tandis que l'autre devait l'être un an plus tard ; que, pour permettre aux acheteurs de jouir immédiatement de l'immeuble vendu, ils leur consentaient un bail en prévoyant que celui-ci serait nul en cas de non-réalisation de la vente devant notaire ; que ni les délais, ni l'obligation de paiement du solde du prix n'ayant été respectés, ils mettaient en demeure les époux Z..., le 27 octobre 1979, de passer l'acte ou à défaut de libérer les lieux, puis les sommaient, le 18 mars 1983, de comparaître en l'étude du notaire pour la signature du contrat ; Attendu que les époux D... font grief à l'arrêt d'avoir, pour rejeter leur demande tendant à faire constater judiciairement la vente, retenu qu'ils ne pouvaient pas exiger la réalisation d'une vente à laquelle ils avaient renoncé, alors, selon le moyen, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ne
peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; que la renonciation du vendeur à obtenir la régularisation de la vente par acte authentique s'analyse en une révocation, laquelle exige l'accord exprès ou tacite des vendeur et acquéreur ; d'où il suit qu'en décidant que la renonciation unilatérale des vendeurs à obtenir la régularisation de la vente par acte authentique faisait obstacle à leur demande en exécution de cette vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu que l'arrêt, après avoir rappelé le refus des époux Z... de donner suite à la vente, retient que les époux D... avaient eux-mêmes renoncé antérieurement à cette vente en en avisant les époux Z... ; qu'ayant ainsi relevé la volonté des deux parties de se dégager de leurs obligations contractuelles, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1840 du Code général des Impôts ; Attendu que la nullité édictée par ce texte n'atteint que les conventions ayant pour but de dissimuler partie du prix de vente d'un immeuble à l'occasion de la perception des droits d'enregistrement ;
Attendu que, pour annuler l'acte sous seing privé du 11 juillet 1977 constatant la vente d'une maison par les époux D... aux époux Z..., l'arrêt a retenu que des présomptions graves, précises et concordantes établissaient que ce document constituait la contre-lettre d'une convention verbale selon laquelle l'acte authentique devait faire apparaître un prix inférieur ; Qu'en statuant ainsi, alors que la nullité ne pouvait atteindre que la convention contredisant l'acte ostensible du 11 juillet 1977 mais non cet acte ostensible lui-même, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a décidé que l'acte sous seing privé était nul, l'arrêt rendu le 11 juin 1986, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; Dit n'y avoir lieu à renvoi ;