Property Manager's Opposition to Judicial Audit Upheld After Account Approval

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) M. Hector B...,

2°) Mme Arlette B..., née Z...,

demeurant ensemble à Sarcelles-Lochères (Val-d'Oise), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 19 septembre 1986 par la cour d'appel de Versailles (1re Chambre), au profit :

1°) de la GERANCE DE LA MADELEINE, société anonyme, administrateur de biens dont le siège est à Paris (8e), 9 place de la Madeleine,

2°) du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU ... A SARCELLES, pris en la personne de son syndic le CABINET SARCELLOIS D'ADMINISTRATION DE BIENS (CSAB), dont le siège est à Sarcelles (Val-d'Oise), ...,

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 28 juin 1988, où étaient présents :

M. Monégier du Sorbier, président, M. Capoulade, rapporteur, MM. A..., C..., D..., Y..., Didier, Senselme, Douvreleur, Beauvois, Deville, Darbon, conseillers, M. X..., Mme Cobert, conseillers référendaires, M. de Saint-Blancard, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Bouthors, avocat des époux B..., de Me Baraduc-Bénabent, avocat de la société Gérance de la Madeleine, de Me Choucroy, avocat du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... à Sarcelles, les conclusions de M. de Saint-Blancard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 septembre 1986), statuant en référé, que, syndic de la copropriété de l'immeuble ..., à Sarcelles, jusqu'au 29 mai 1979, la société "La Gérance de la Madeleine", qui n'a pas reçu quitus de sa gestion mais dont les comptes ont été approuvés pour les exercices 1976-1977 et 1977-1978, par l'assemblée générale du 25 mars 1980, sans que cette décision ait été judiciairement contestée par les époux B..., copropriétaires opposants, dans le délai prévu par l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, a formé tierce opposition aux ordonnances rendues les 19 décembre 1979 et 14 janvier 1981 par le juge des référés qui avait prescrit la vérification des comptes du syndicat des copropriétaires pour les exercices 1976-1977 et 1977-1978 ;

Attendu que les époux B... reprochent à l'arrêt d'avoir déclaré cette tierce opposition recevable et d'avoir rétracté les ordonnances en raison d'une contestation sérieuse, alors, selon le moyen, "que, d'une part, le tiers opposant n'est recevable suivant l'article 583 du nouveau Code de procédure civile qu'à la condition de n'avoir pas été représenté au jugement qu'il attaque ; que La Gérance de la Madeleine, ancien syndic de la copropriété, avait cependant été représentée à la décision entreprise par le syndicat des copropriétaires ; qu'en déclarant néanmoins recevable la tierce opposition de La Gérance de la Madeleine, la cour d'appel a violé l'article 583 du nouveau Code de procédure civile, alors que, d'autre part, l'objet du litige suivant l'assignation introductive d'instance des époux B..., en date du 27 novembre 1979, portait sur l'examen des comptes de la copropriété 1976-1978 non approuvés par l'assemblée générale du 29 mai 1979, date de la révocation de La Gérance de la Madeleine, laquelle s'est toujours refusée à en justifier et n'a jamais reçu quitus ; qu'en relevant cependant que lesdits comptes auraient été approuvés, la cour d'appel a dénaturé l'objet du litige en violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile, alors que, de troisième part, n'est pas une contestation sérieuse au sens de l'article 808 du nouveau Code de procédure civile l'invocation par un ancien syndic qui n'a pas rendu ses comptes de l'applicabilité du délai de forclusion de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 1er juillet 1965 à l'action de copropriétaires qui, loin de contester la délibération d'assemblée générale du 29 mai 1979 ayant refusé d'approuver les comptes, entendaient vaincre la résistance dolosive de La Gérance de la Madeleine et obtenir l'examen desdits comptes ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 808 du nouveau Code de procédure civile, ensemble l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et alors que, de quatrième part, suivant l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 du Code civil, le syndic est responsable de sa gestion envers les copropriétaires dont l'action n'est pas soumise au délai de forclusion prévu par l'article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 ; que l'invocation d'une forclusion de la part du syndic révoqué sans que ses comptes fussent approuvés et en l'absence non contestée de

tout quitus ultérieur, n'était pas une contestation sérieuse au fond ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ensemble l'article 808 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu, d'une part, que le syndic n'étant pas représenté par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a justement décidé que la société La Gérance de la Madeleine était recevable pour faire tierce opposition aux ordonnances ayant prescrit l'expertise comptable ; Attendu, d'autre part, que les comptes des exercices 1976-1977 et 1977-1978 étant censés n'avoir jamais été litigieux, en raison de leur approbation par l'assemblée générale du 25 mars 1980, la cour d'appel qui, sans modifier l'objet du litige, a pris en considération cette décision, devenue définitive à défaut de contestation judiciaire dans le délai imparti par l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, a exactement retenu que la demande d'expertise à l'effet de faire vérifier les comptes du syndicat des copropriétaires, approuvés par cette assemblée, soulevait une difficulté sérieuse, qu'il y ait eu quitus ou non de la gestion ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;