Property Owner Obligation to Pay Common Charges Despite Lack of Direct Access

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la SCI ANBETHE dont le siège est à Saint-Amand-les-Eaux, ..., représentée par sa gérante et ses trois seuls associés :

1°/ Mademoiselle Thérèze C..., demeurant à Saint-Amand-les-Eaux (Nord), ...,

2°/ Monsieur André C..., demeurant à Bondues (Nord), Chemin des Obeaux,

3°/ Monsieur Bernard C..., demeurant à Marc-en-Baroeul, 28, Place Lisfranc,

en cassation d'un arrêt rendu le 29 octobre 1986 par la cour d'appel de Douai (1ère chambre), au profit :

1°/ de l'Association syndicale libre de la zone d'ENGLOS, dont le siège est à Croix (Nord), Résidence Flandres,

2°/ de la société Marchés d'usines SAMU-AUCHAN, société anonyme dnt le siège social est à Croix (Nord), 18, Résidence Flandres,

défenderesses à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 10 mai 1988, où étaient présents :

M. Monégier du Sorbier, président ; M. Didier, rapporteur ; MM. Z..., A..., B..., Y..., X..., Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, Deville, Darbon, conseillers ; MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires ; M. de Saint-Blancard, avocat général ; Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Didier, les observations de la SCP Desaché et Gatineau, avocat de la SCI Anbethé, de Mlle C..., de M. André C... et de M. Bernard C..., de Me Delvolvé, avocat de l'Association syndicale libre de la zone d'Englos et de la société des Marchés d'usines Samu-Auchan, les conclusions de M. de Saint-Blancard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens réunis :

Attendu que la société civile immobilière Anbèthe et ses trois associés, Mlle C... et MM. André et Bernard C..., font grief à l'arrêt attaqué (Douai, 29 octobre 1986) de les avoir déboutés de leur demande en nullité de clauses du cahier des charges du lotissement de la zone d'Englos et de les avoir condamnés à participer au paiement des charges d'entretien des parties communes, voies et parcs de stationnement, équipements auxquels les lots n'ont pas accès et ne sont pas reliés, et à payer les cotisations annuelles à l'Association syndicale libre du lotissement de la zone d'Englos, alors, selon le moyen, "1°) que toute obligation, réelle ou personnelle, doit avoir une cause ; que l'obligation de participer à l'entretien des parties communes d'un lotissement trouve sa cause, non dans le titre de propriété qui constate l'obligation, mais dans l'utilisation effective des parties communes ; qu'en l'espèce, il est constant que les parties communes litigieuses servent exclusivement à certains colotis ; que la SCI Anbèthe n'a pas d'accès à ces parties communes et qu'elle a été contrainte de se créer, à ses frais, une voie d'accès et un parking personnels ; que l'obligation d'entretien des parties communes litigieuses faite à la SCI Anbèthe par son titre de propriété est dès lors dépourvue de cause ; qu'en refusant néanmoins d'annuler cette obligation pour défaut de cause, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1131 du Code civil, 2°) alors que, à supposer que la simple possibilité d'utilisation des parties communes puisse suffire à causer l'obligation d'entretien de celles-ci, la SCI Anbèthe n'en devrait pas moins être déchargée de cette obligation ; qu'en effet, la SCI n'a jamais eu la possibilité d'user de ces parties communes, aucune voie n'ayant été tracée pour permettre l'accès de la zone de loisirs par la zone commerciale où se trouvent les parties communes à entretenir ; qu'ainsi, la cour d'appel a en toute hypothèse violé par refus d'application l'article 1131 du Code civil, 3°) alors que l'article R. 315-8 a) du Code de l'urbanisme dispose que seuls les membres de l'association attributaires des lots qui ont donné lieu à l'obtention du certificat prévu à l'article R. 315-36 a) participeront aux dépenses de gestion des équipement communs ; que, dans ses conclusions d'appel régulièrement déposées, signifiées et produites, la société Anbethé faisait valoir qu'à défaut d'obtention de ce certificat pour la zone de loisirs, la SCI Anbèthe, qui seule était établie dans cette zone, n'avait pas à participer aux dépenses communes ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'en retenant, par motifs propres et adoptés, que le cahier des charges imposait en son article 15 l'adhésion de l'acquéreur, du seul fait de la vente, à l'Association syndicale libre, que l'acte des 21-28 décembre 1979 rappelait cette disposition et que l'obligation de la société Anbèthe de participer aux charges communes du lotissement édictée par les statuts, nullement contraires à l'ordre public, trouvait sa cause dans la propriété du bien lui-même, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;