Co-Owner Pool Demolition Suit in Common Area
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner challenged a lower court's decision allowing neighbors to seek demolition of a swimming pool the owner had constructed in an adjoining garden area governed by co-ownership rules, arguing that only the co-ownership association had standing to sue for violations of the regulations absent specific personal prejudice to the neighbors. The Court of Cassation rejected the appeal, holding that an infringement upon common areas, to which every co-owner holds a share, constitutes a personal prejudice authorizing individual action, and affirming that the co-ownership rules, which granted exclusive use of the land, did not implicitly allow for excavation and construction of a pool, thus justifying the order for demolition based on contractual breach.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, Art. 16 du Nouveau Code de procédure civile, Art. 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, Art. 2 de la loi du 10 juillet 1965, Art. 1134 du Code civil; Co-Owner Pool Demolition Suit in Common Area: The Court of Cassation rejected the appeal, holding that an infringement upon common areas, to which every co-owner holds a share, constitutes a personal prejudice authorizing individual action, and affirming that the co-ownership rules, which granted exclusive use of the land, did not implicitly allow for excavation and construction of a pool, thus justifying the order for demolition based on contractual breach.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited by the appellant in the grounds of appeal regarding a violation of the adversarial principle, although the court ultimately rejected the claim based on this.
Cited by the appellant regarding the standing (qualité pour agir) of a co-owner, which was a central issue reviewed by the court.
Cited by the appellant concerning the classification of private versus common property regarding the garden land.
Cited by the appellant regarding the alleged misinterpretation (dénaturation) of the co-ownership documents.
Texte complet
Sur les deux moyens réunis :
Attendu que M. Y..., propriétaire de l'une des deux maisons placées sour le régime de la copropriété, fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 octobre 1985), d'avoir déclaré recevable l'action des époux X..., propriétaires de l'autre maison et accueilli leur demande de démolition de la piscine qu'il avait fait construire dans le jardin attenant à sa maison, alors, selon le moyen, "d'une part, qu'aux termes des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, seul le syndicat de la copropriété a qualité pour agir en cas d'infraction au règlement de copropriété, le copropriétaire ne conservant le droit d'agir seul que lorsqu'il supporte un préjudice personnel et spécifique du fait de l'inobservation du règlement ; que dès lors, l'arrêt attaqué qui n'a nullement constaté l'existence d'un préjudice personnel et spécifique aux époux X... est dépourvu de toute base légale au regard des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, de deuxième part, que les époux X... qui se bornaient à prétendre que M.
Y... avait construit sa piscine en infraction avec le règlement de copropriété qui interdisait la construction de "dépendances" dans les jardins privatifs, n'avaient nullement fait valoir que ladite piscine avait été édifiée sans autorisation sur une partie commune ; que dès lors, l'arrêt attaqué qui s'est fondé sur un moyen non invoqué sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, a violé l'article 16 du Nouveau Code de procédure civile, de troisième part, qu'aux termes de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, "sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire" ; que dès lors, l'arrêt attaqué qui constate expressément que le droit conféré à chaque copropriétaire sur le terrain dépendant de son lot est un droit d'usage exclusif ou de jouissance privative, ne pouvait en déduire que ledit terrain est une partie commune ; qu'il a ainsi violé l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; et alors, au surplus, que tant l'état descriptif de division, que le règlement de copropriété et l'acte de vente à M.
Y... du lot numéro deux, désignaient sans ambiguïté le jardin litigieux comme une partie privative dudit lot ; que l'arrêt attaqué a ainsi dénaturé les termes clairs et précis de ces actes et violé l'article 1134 du Code civil" ;
Mais attendu, d'une part, qu'une atteinte aux parties communes, dont chaque lot comprend une quote-part, constitue pour un copropriétaire un préjudice personnel l'autorisant à agir en réparation des troubles à la fois collectifs et personnels ; que l'arrêt qui relève que la demande des époux X... tendait à préserver la jouissance de leur propre lot, en a justement déduit que les époux X... avaient qualité pour agir ;
Attendu, d'autre part, que sans violer le principe du contradictoire ni dénaturer le règlement de copropriété, l'arrêt a légalement justifié sa décision en retenant que le droit de jouissance exclusif attribué par ce règlement ne comportait pas le droit d'affouiller le sol et de construire un mur pour la création d'une piscine couverte et que les époux X... étaient fondés à obtenir la destruction des ouvrages édifiés en contravention aux obligations contractuelles résultant du règlement de copropriété ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi