Purchasers v. Neighbors and Seller Regarding View Servitudes

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ Monsieur Simon B...,

2°/ Madame Sylvie E... épouse B...,

demeurant tous deux ... à Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne)

en cassation d'un arrêt rendu le 3 février 1986 par la cour d'appel de Paris (2ème chambre-section A) au profit :

1°/ de Monsieur Roland X...,

2°/ de Madame C... COURANT épouse X...,

demeurant tous deux ... à Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne)

3°/ de Monsieur Henri G..., demeurant ... (Seine-Saint-Denis)

défendeurs à la cassation, Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 14 octobre 1987, où étaient présents :

M. Monégier du Sorbier, président, M. Tarabeux, rapporteur, MM. A..., F..., Y..., Didier, Magnan, Jacques D..., Cathala, Gauthier, Douvreleur, Bonodeau, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, Mme Ezratty, avocat général, Melle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Tarabeux, les observations de Me Vuitton, avocat des Epoux B..., de Me Roger, avocat des Epoux X..., les conclusions de Mme Ezratty, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux B..., qui ont acquis de M. G... en 1980 un pavillon voisin de celui des époux X..., et ont en 1981 réclamé à ceux-ci la modification de vues ou jours et des dommages-intérêts à leur vendeur ; qu'ils font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 1986) de les avoir déboutés de leurs demandes en retenant l'existence de servitudes conventionnelles, alors, selon le moyen que, " d'une part, en constatant ainsi sans avoir recherché ni précisé par qui avaient été imposées les marques figurant sur un procès-verbal de constat d'huissier sur lesquelles il fonde sa décision, l'arrêt a privé celle-ci de toute base légale au regard des articles 639, 675 et 686 du Code civil ; que d'autre part, en déclarant que M. G... avait consenti aux époux Z..., auteurs des époux X..., l'autorisation d'aménager des ouvertures et vues sur son jardin, sans constater aucune acceptation explicite et formelle de M. G..., l'arrêt attaqué n'a pas caractérisé l'existence même d'une convention et a ainsi privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 675 du Code civil ; qu'enfin, la renonciation à un droit ne se présume pas, qu'en déclarant que M. G... avait renoncé à toute action en justice, sans raison (sic) la servitude existant d'un commun accord, sans constater aucune manifestation explicite et non équivoque de renoncer, l'arrêt attaqué a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel appréciant la portée des constats d'huissier établis en 1952 et les correspondances alors échangées entre les auteurs respectifs des parties, a souverainement retenu que ces derniers s'étaient mis d'accord pour aménager les ouvertures et vues sur le jardin de M. Van Thienen par des travaux qui donnaient tous apaisements à celui-ci et l'ont conduit à renoncer à toute action en justice en raison des servitudes existant d'un commun accord ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen :

Attendu que les époux B... font grief à l'arrêt de les avoir aussi déboutés de leur demande en dommages-intérêts à l'encontre de leur vendeur M. G..., en raison de ses fausses déclarations relatives aux servitudes dans l'acte de vente de leur immeuble, alors, selon le moyen,"que d'une part, en excluant de la déclaration du vendeur les servitudes conventionnelles apparentes et continues existantes, l'arrêt attaqué a dénaturé la clause litigieuse du contrat de vente et violé ainsi l'article 1134 du Code civil, alors, d'autre part, que l'arrêt attaqué ne pouvait sans contradiction dire que les servitudes étaient acquises aux époux X... à la suite de l'accord intervenu entre eux et M. G..., qui avait permis l'existence des servitudes d'un commun accord et rejeter leurs prétentions au motif que M. G... n'avait personnellement créé ou laissé établir aucune servitude ; alors enfin, qu'en limitant leur demande à la déclaration de M. G... selon laquelle il n'aurait laissé acquérir aucune servitude, l'arrêt attaqué a méconnu les termes du litige tels qu'ils étaient indiqués dans leurs conclusions qui invoquaient également la deuxième partie des déclarations et selon laquelle a sa connaissance il n'existait aucune servitude sur les biens immobiliers vendus, que cette méconnaissance des termes du litige constitue une violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que l'arrêt relève sans dénaturation ni contradiction, que M. G... n'a laissé personnellement créer ou établir aucune servitude depuis leur aménagement par l'accord conclu par son père et retient souverainement que les époux B... qui ne pouvaient ignorer les servitudes apparentes existantes s'étaient engagés à les souffrir sans recours contre le vendeur ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;