Landlord v. Tenant: Jurisdiction over Lease Termination Based on Ancillary Penalty Non-Payment

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Madame veuve Y..., née Maria A..., demeurant 228, via dei Coli della Farnesina à 00194 Rome (Italie),

en cassation d'un arrêt rendu le 7 novembre 1985 par la cour d'appel de Paris (14ème chambre, section C), au profit de Monsieur B..., demeurant ... (5ème),

défendeur à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 6 octobre 1987, où étaient présents :

M. Monégier du Sorbier, président, M. Vaissette, rapporteur, MM. C..., D..., Z..., X..., Jacques E..., Senselme, Gautier, Capoulade, Bonodeau, conseillers, MM. Cachelot, Garban, Chollet, conseillers référendaires, M. de Saint-Blancard, avocat général, Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de Mme veuve Y..., de la SCP Waquet, avocat de M. B..., les conclusions de M. de Saint-Blancard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris 7 novembre 1985), statuant en référé, que Mme Y..., propriétaire d'un appartement, l'a donné en location à M. B..., que le bail comportait une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de non-paiement de quelque somme que ce soit à son échéance et stipulait que "dans le cas où le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l'encontre du locataire, il aurait droit à une indemnité fixée à forfait à 10 % des sommes pour lesquelles les procédures seraient engagées", que, "ladite indemnité destinée à le couvrir tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais et honoraires exposés pour le recouvrement sera considérée comme supplément de loyer et ne pourra en aucun cas être réduite par dérogation expresse aux dispositions de l'article 1231 du Code civil", que M. B..., n'ayant pas réglé le loyer au 15 juillet 1984, a reçu, le 20 juillet 1984, commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer le montant du loyer arriéré augmenté de l'indemnité de 10 % prévue au bail ainsi que le coût du commandement ; que le locataire ne s'étant acquitté que du montant du loyer, la bailleresse l'a assigné en référé pour faire constater la résiliation du bail ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'avoir dit n'y avoir lieu à référé, alors, selon le moyen, "d'une part, que la cour d'appel affirme qu'il existe une contestation sérieuse exclusive de la compétence du juge des référés, sans préciser quels sont les éléments qui rendent cette contestation sérieuse ; qu'elle n'a ainsi pas mis la Cour de Cassation à même d'exercer son contrôle et a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, alors, d'autre part, que le juge des référés était compétent pour se prononcer sur l'acquisition de la clause résolutoire eu égard aux termes clairs et précis du contrat et de la loi applicable qui ne nécessitaient aucune interprétation ; que la cour d'appel a donc violé l'article 808 du nouveau Code de procédure civile, alors, enfin, que le contrat liant les parties assimilait de la façon la plus claire à un supplément de loyer l'indemnité forfaitaire de 10 % prévue en dédommagement des poursuites consécutives à un retard dans le règlement des loyers ; qu'il n'était pas contesté que le locataire n'avait pas réglé l'indemnité dont il était redevable à la suite du non-règlement des loyers à leur échéance, malgré un commandement à cet effet dans le délai imparti par ledit commandement et par l'article 25 de la loi du 22 juin 1982 ; qu'une clause résolutoire ayant un caractère impératif, le juge était tenu de constater son acquisition ; que la cour d'appel a donc violé l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu qu'après avoir rappelé que l'article 27 de la loi du 22 juin 1982, répute non écrite toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer ou des charges, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la prétention de la bailleresse de faire déclarer acquise la clause résolutoire pour défaut de paiement de l'indemnité forfaitaire de 10 %, constituait une contestation sérieuse, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen :

Attendu que Mme Y... reproche encore à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande en paiement du montant de la clause pénale stipulée au bail, alors, selon le moyen, "d'une part, que le premier juge réduisait à 150 francs le montant de la clause pénale et condamnait le locataire au paiement de cette somme ; que, dans les motifs de ses conclusions, la bailleresse critiquait cette réduction ainsi que le rappelle d'ailleurs la cour d'appel ; qu'il en résultait nécessairement qu'elle sollicitait le règlement de l'intégralité de la clause pénale ; qu'au surplus, ce sont les chefs du jugement dont l'infirmation est demandée qui déterminent l'étendue de la saisine de la cour d'appel ; que la cour d'appel, qui devait donc se prononcer sur la dette du locataire résultant de la clause pénale, a violé les articles 5, 562 et 901 du

nouveau Code de procédure civile ; alors, d'autre part, que l'arrêt attaqué infirme totalement l'ordonnance entreprise qui condamnait le locataire à payer à Mme Y... la somme de 150 francs par application de la clause pénale ; que le locataire n'avait formé aucun appel incident et que la cour d'appel ne pouvait donc aggraver sur son appel la situation de l'appelante ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a donc violé l'article 562 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que la cour d'appel, recherchant la portée des conclusions de Mme Y... qui sollicitait l'infirmation de l'ordonnance attaquée sans réclamer la condamnation du locataire à lui payer le montant de la clause pénale, a souverainement retenu qu'elle n'était pas saisie de ce chef de demande ; Et attendu que la demande de M. B... en paiement d'une somme par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ayant été formée après l'expiration du délai prévu à l'article 982 du nouveau Code de procédure civile, est irrecevable ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; DECLARE IRRECEVABLE la demande de M. B... formée par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;