Lessor Liability for Undisclosed Water Infiltration Risk in Parking Lease Despite Contractual Exclusion

Sur le premier moyen du pourvoi principal de la société d'Equipement de la Région Lyon :

Attendu qu'ayant consenti les 27 et 28 décembre 1976 à l'Office Public d'Aménagement et de la Construction de l'Ain (OPAC) ainsi qu'à la Société d'Economie Mixte de la Construction du Département de l'Ain (SEMCODA) un bail à construction, d'une durée de 99 ans, en vue de l'édification d'immeubles d'habitation dans une zone urbaine à rénover, la Société d'Equipement de la Région de Lyon (SERL) fait grief à l'arrêt attaqué (Lyon, 17 décembre 1985) de l'avoir condamnée à réparer le préjudice subi par ses cocontractantes à la suite de venues d'eau, en cours de travaux au troisième sous-sol des constructions à usage de parkings, alors, selon le moyen, "d'une part, qu'ayant constaté que le maître de l'ouvrage devait être nécessairement informé des variations de la nappe phréatique, par l'architecte de l'opération et qu'il n'avait été privé de cette information que par "la grande légèreté de celui-ci", la Cour d'appel ne pouvait, sans priver sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, décider que la SERL aurait manqué à la bonne foi ou à une prétendue obligation de renseignements envers l'acquéreur professionnel en ne réitérant pas auprès de lui des informations d'ordre purement technique qu'il ne pouvait manquer de recevoir de ses propres conseils ; qu'il en est d'autant plus ainsi qu'en déclarant tour à tour que les conséquences de l'arrêt des pompages avaient "fait l'objet d'études prévisionnelles multiples" depuis des années et cependant que la SERL aurait dû délivrer des informations particulières compte tenu de "l'état exceptionnel du sous-sol", la Cour d'appel qui s'est contredite, a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; alors, d'autre part, que le contrat de bail à construction comportait une disposition expresse selon laquelle (article 3 alinéa 4) le preneur devait construire le nombre de places de stationnement couvert prévu par le PAZ, de sorte que la Cour d'appel qui prétend déduire des diligences de l'aménageur, pour faire respecter cette forme par les constructeurs, un élément caractérisant prétendument la mauvaise foi de la SERL, prive sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

Alors, de troisième part, que viole l'article 1134 du Code civil, ainsi que les articles L. 251-1 du Code de la construction et de l'habitation l'arrêt qui, en présence d'une clause (article 1 alinéa 3) indiquant que le preneur renonce à élever toute réclamation, "notamment ... en cas de vice du sol ou du sous-sol , décide que le bailleur aurait dû, pour respecter la bonne foi, signaler aux constructeurs professionnels, la nature des fondations à édifier pour tenir compte des mouvements de la nappe phréatique ; alors, de quatrième part, que dans le bail à construction prévu par l'article L. 251-1 du Code de la construction et de l'habitation, le preneur qui s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail, a nécessairement la qualité de constructeur au regard du bailleur et qu'en décidant, au contraire, qu'en l'occurrence, ce serait la société bailleresse qui devrait supporter les erreurs de construction commises par l'OPAC de l'Ain et la Société d'Economie Mixte de Construction du Département de l'Ain, au seul prétexte qu'ils seraient domiciliés dans l'Ain et non dans la région lyonnaise, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ; alors, enfin, que la Cour d'appel viole l'article 455 du nouveau Code de procédure civile en laissant sans réponse les conclusions de la SERL qui faisaient valoir que les sociétés de construction avaient été, dès le début des fonctions, nécessairement informées (conclusions p. 8 alinéa 5 et 6) de la présence de la nappe phréatique par leur entrepreneur de gros oeuvre, la société Pitance qui, au demeurant, connaissait parfaitement depuis 1971, le rapport BRGM relatif aux variations de la nappe phréatique ; qu'à tout le moins, l'arrêt attaqué ne pouvait, sans priver sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, décider que la SERL serait entièrement responsable du dommage, sans rechercher à quel stade de la construction l'OPAC et la SEMCODA avaient été informés de la présence de la nappe phréatique au niveau des fondations et s'ils n'avaient pas participé à l'aggravation du dommage en poursuivant l'exécution des travaux dans ces conditions" ;

Mais attendu qu'ayant relevé sans contradiction, que la SERL avait fait effectuer en 1970 et en 1975 par un bureau de recherches géologiques, deux études qui avaient démontré l'existence, en raison du niveau de la nappe phréatique, d'un risque permanent de submersion du troisième sous-sol, dont elle avait imposé la réalisation, et que par sa situation prééminente dans la réalisation des programmes immobiliers de la ville de Lyon, cette société était en possession d'un état complet de la situation, dont ne disposaient pas ses cocontractants, chargés essentiellement de l'équipement du département de l'Ain, la Cour d'appel, qui a pu en déduire qu'en s'abstenant d'informer l'OPAC et la SEMCODA des circonstances particulières susceptibles de modifier l'étendue et les modalités de leur engagement, la société bailleresse avait manqué à l'obligation de renseignement, dont les stipulations conventionnelles ne l'exonéraient pas, a, par ces seuls motifs, justifié légalement sa décision de ce chef ;

Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal de la société SERL et sur le premier moyen du pourvoi incident de l'OPAC et de la SEMCODA :

Vu l'article R. 124-1 du Code des assurances ;

Attendu que pour rejeter l'action directe exercée par l'OPAC et la SEMCODA contre la Mutuelle des Architectes Français, en tant qu'assureur de leur architecte Flambeau, tenu pour responsable de leur dommage, in solidum avec la SERL, l'arrêt retient par motifs propres et adoptés que pour défaut de paiement des primes le contrat d'assurance avait été suspendu le 5 novembre 1979 et résilié le 3 janvier 1980, antérieurement à la réclamation de l'OPAC ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme l'y invitaient les conclusions, si le manquement de l'assuré à ses obligations n'avait pas été commis postérieurement au sinistre et ne pouvait dans ce cas affecter le droit des tiers lésés sur l'indemnité d'assurance, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour exonérer de garantie la Mutuelle des Architectes Français l'arrêt retient en outre, par motif adopté, que l'architecte avait omis de déclarer le chantier à l'assureur en méconnaissance des clauses de l'article 8 des conditions générales de la police d'assurance ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SERL qui, pour contester ce motif, soutenait, en se référant aux pièces versées par l'assureur, que M. X... faisait régulièrement ses déclarations professionnelles d'activité à son assureur, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi incident :

CASSE et ANNULE, en ce qu'il a mis hors de cause la Mutuelle des Architectes Français, l'arrêt rendu le 17 décembre 1985, entre les parties, par la Cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'appel de Chambéry, à ce désignée par délibération spéciale prise en la Chambre du conseil ;