Commercial Lease Rent Revision and Guarantor Obligation Nullification

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 septembre 1985), que la Société Industrielle et Forestière des Allumettes (SIFA) a fait édifier un immeuble dont elle a donné en location deux niveaux à la société Inno-France pour y installer un magasin à grande surface ; que le bail signé le 18 novembre 1964 pour une durée de douze ans à compter du 1er juillet 1963 prévoyait un loyer indexé sur la moyenne de 9 indices publiés par l'INSEE et révisable dès que le coefficient choisi varierait de 5 % ; qu'il était également stipulé que le montant et l'indexation du loyer avaient été fixés "pour assurer à la construction des magasins une rentabilité suffisante, ces deux éléments ayant déterminé l'accord du bailleur pour réaliser cette opération" ; qu'en outre, avant la signature du bail, la société Inno-France s'était, par délibération de son conseil d'administration, engagée envers la SIFA "d'une manière irrévocable pour la durée du bail et pour celui qui lui fera suite, à ne jamais émettre aucune demande ou prétention tendant à voir modifier directement ou indirectement le jeu normal des clauses relatives à la détermination du loyer" ; qu'en 1972, la société Inno-France a fait apport de son fonds de commerce à la Société d'Exploitation des Magasins Urbains à Grande Surface (SEMUAG) ; que la bailleresse a donné son agrément à cette cession mais en exigeant que la société Inno-France reste garante de l'exécution des engagements souscrits par elle lors de la conclusion du bail et que la SEMUAG prenne les mêmes engagements que la société Inno-France en ce qui concerne la détermination des loyers ; que les sociétés Inno-France et SEMUAG ont pris, à l'égard de la SIFA, les engagements requis par celle-ci ; que le bail a été renouvelé le 1er janvier 1975 et le loyer annuel porté à 3.585.273 francs par le jeu de l'indice ; que le loyer a été révisé le 1er janvier 1978 et porté de la même manière à 4.473.064 francs ; que, le 18 juillet 1978, la SEMUAG a formé une demande en révision du loyer en application de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 fondée sur la nullité des conventions passées en 1964 et 1972 pour la détermination du loyer, afin de faire fixer le nouveau loyer selon la valeur locative des lieux loués ;

Attendu que la SIFA, bailleresse, fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable la demande de révision formée par le SEMUAG, alors, selon le moyen, "que, d'autre part, l'action en nullité d'une clause du bail par laquelle les parties renoncent à la fixation du loyer en application des articles 27 et 28 du décret du 30 septembre 1953 se prescrit par le délai de deux ans prévu par l'article 33 de ce même décret ; qu'ainsi, en accueillant une demande en révision du loyer, présentée le 17 juillet 1978, qui impliquait nécessairement la nullité d'une telle clause insérée dans le bail signé le 18 octobre 1964 avec prise d'effet au 1er juillet 1963 et reproduite dans les actes opérant cession du bail en janvier 1973, la Cour d'appel a violé le dernier texte susvisé, alors que, d'autre part, une fois les conditions de la révision du loyer réunies, le preneur peut valablement renoncer à solliciter cette révision ; qu'ainsi, le bail incluant la clause de renonciation par le preneur au bénéfice de la révision ayant pris effet le 1er juillet 1963, et les deux locataires successifs ayant expressément réitéré leur volonté de renonciation en décembre 1972 et janvier 1973, à l'occasion de la cession du bail et en décembre 1974, à l'occasion de son renouvellement, alors qu'ils avaient déjà eu la possibilité de solliciter la révision du loyer, la cour d'appel, en refusant de faire produire effet à une telle renonciation, a violé l'article 35 du décret du 30 septembre 1953" ; Mais attendu, d'une part, que la SIFA n'a pas soutenu dans ses conclusions d'appel que l'action introduite par la SEMUAG était prescrite en application de l'article 33 du décret du 30 septembre 1953 ;

Attendu, d'autre part, que les parties ne pouvant renoncer à la révision instituée par les règles d'ordre public de l'article 27 qu'à partir du moment où les conditions de cette révision se trouvent réunies, la Cour d'appel, qui a constaté que les renonciations souscrites par la société SEMUAG étaient antérieures à la date à laquelle l'action en révision était ouverte, en a justement déduit, sans violer l'article 35 du décret du 30 septembre 1953, que la demande faite par la SEMUAG était recevable ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pour le surplus pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la SIFA fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de son action en garantie dirigée contre la société Inno-France, alors, selon le moyen, "que l'engagement souscrit par la société Inno de garantir la SIFA des conséquences de l'inexécution par la SEMUAG de ses obligations, qui était extérieur au contrat de bail dont il était totalement indépendant, ne pouvait être affecté par la nullité desdites obligations ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé, par fausse application les articles 35 du décret du 30 septembre 1953 et 1130 du Code Civil" ;

Mais attendu que la Cour d'appel, qui relève que la société Inno-France a pris les engagements litigieux alors que, locataire de la SIFA elle envisageait de céder son droit au bail à la SEMUAG et parce que la bailleresse subordonnait son accord à la cession à de tels engagements, a souverainement retenu que l'obligation de garantie souscrite par la société Inno-France était indissociable de sa qualité de locataire-cédant ; qu'elle en a déduit à juste titre que ces engagements étaient nuls en raison du caractère illicite de leur cause au regard de l'article 35 du décret du 30 septembre 1953 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs :

REJETTE le pourvoi