Purchasers' Forfeiture of Promise to Sell Option and Subsequent Damages for Clouding Title

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) Monsieur Alain, Robert Y... ; 2°) Madame Janine X..., épouse BOULOT, demeurant tous deux à Saint-Mandé (Val-de-Marne), ... ; en cassation d'un arrêt rendu le 26 mars 1987 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section B), au profit de :

1°) La société à responsabilité limitée LA GUYANE, dont le siège social est à Paris (11e), ... ... ; 2°) Monsieur Jean-Luc B..., demeurant à Pantin (Seine-Saint-Denis), ... ; défenderesses à la cassation ; Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 8 novembre 1988, où étaient présents :

M. Francon, président, M. Paulot, rapporteur, MM. C..., A..., Didier, Senselme, Cathala, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, conseillers, M. Z..., Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Paulot, les observations de Me Choucroy, avocat des époux Y..., de la SCP Waquet et Farge, avocat de la société La Guyane, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte aux époux Y... du désistement de leur pourvoi formé à l'encontre de M. B... ; Sur le premier moyen :

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 mars 1987) que la société La Guyane, qui avait consenti une promesse de vente aux époux Y... pour un appartement en cours de rénovation, les a avisés, avant levée de l'option, d'une modification des plans et aménagements initialement prévus ;

Attendu que les époux Y... reprochent à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur demande tendant à l'exécution de la promesse de vente, alors, selon le moyen, que, "d'une part, la promesse unilatérale de vente portant sur un bien déterminé pendant une durée déterminée lorsqu'elle est acceptée en tant que telle par le bénéficiaire, transforme une offre ferme, rétractable avant acceptation, en promesse obligatoire, pendant le délai contractuel, que cet acte unilatéral se transforme ainsi automatiquement en promesse synallagmatique valant vente lorsque le bénéficiaire exprime pendant ce même délai son désir de lever l'option conformément aux stipulations de la promesse de vente, comme en l'espèce ; que l'arrêt a donc méconnu la loi et la nature des conventions liant les parties qui avaient successivement exprimé leur accord sur la chose, objet de la promesse initiale, sans qu'importent les réserves formulées par le bénéficiaire sur le manquement du promettant à sa promesse obligatoire jusqu'au 30 novembre 1984, que dès lors, les époux Y... pouvaient utilement se prévaloir de l'article 1610 du Code civil, qu'ainsi, l'arrêt doit être cassé pour violation des articles 1134 et 1589 du même code ; que, d'autre part, et en tous cas, l'arrêt a dénaturé l'acte du 21 septembre 1984, aux termes duquel la société La Guyane s'était obligée, jusqu'au 30 novembre 1984, à vendre les biens et droits immobiliers mais "selon les caractéristiques techniques d'achèvement prévues dans un descriptif signé par les parties et demeurant ci-annexées" ; qu'en effet, cette clause, claire et précise, s'analysait comme une condition de la vente qui avait été transgressée par le promettant ayant modifié après coup et unilatéralement ces mêmes caractéristiques et les plans annexés, que l'arrêt a donc violé les articles 1134 et 1178 du Code civil dont le bénéficiaire pouvait se prévaloir" ; Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, sans dénaturation, que les époux Y... ne pouvaient pas demander la réalisation forcée de la vente, après l'expiration du délai d'option, dès lors, que par leurs déclarations en l'étude des notaires et par leur sommation de restituer la somme consignée, ils avaient définitivement renoncé au bénéfice de la promesse ; Sur le second moyen :

Attendu que les époux Y... reprochent à l'arrêt de les avoir condamnés à payer des dommages-intérêts à la société La Guyane, alors, selon le moyen, que, "d'une part, une cassation obtenue sur le premier moyen doit entraîner cassation de ce chef de décision par voie de conséquence nécessaire, qu'il y avait eu levée d'option dans le délai contractuel ; alors, d'autre part et en tous cas, eu égard au fait, constaté par ailleurs par l'arrêt, que pendant la durée de l'option, le promettant avait modifié unilatéralement les biens et droits immobiliers objets de la promesse en désaccord avec les bénéficiaires, l'arrêt aurait dû rechercher si les mesures de publicité immobilières prises pendant l'instance ne se justifiaient pas par la croyance légitime des bénéficiaires de la promesse à user de garanties suffisantes au cas où leur action en réalisation de la vente aux conditions initiales aboutirait et, à tout le moins, pour récupérer le dépôt de garantie, que l'arrêt est donc entaché d'un défaut de base légale par violation des articles 1589 et 1382 du Code civil ; et alors qu'enfin, de toutes manières, l'arrêt ne s'est pas expliqué, comme l'y invitaient les conclusions, sur le préjudice subi par les époux Y... du fait du comportement inadmissible de la société La Guyane qui bloquait, depuis le 4 juin 1985, la totalité du prix de vente entre les mains du notaire, ce qui était de nature à limiter, voire à supprimer leur prétendue dette délictuelle envers cette société ; que l'arrêt est ainsi vicié pour défaut de base légale par violation de l'article 1382 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant qu'en prenant une inscription d'hypothèque sur le bien objet de la promesse après avoir définitivement renoncé au bénéfice de celle-ci et en faisant publié l'acte qui la contenait, empêchant par là toute possibilité de cession du bien, les époux Y... avaient commis une faute génératrice de préjudice pour la société La Guyane ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;