Couple vs. Sellers and Real Estate Agent Regarding Unilateral Promise to Purchase and Agent's Duty to Advise
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA couple, needing to sell their home to finance the purchase of a larger one and secure a loan, signed a unilateral promise to purchase another property through a real estate agent, depositing a sum as a security deposit, but the promise only included a loan contingency, not the essential condition of the prior sale of their existing house, leading them to renounce the deal; the appellate court incorrectly held that the deposit belonged to the sellers and dismissed the couple's claim against the agent for breach of duty to advise, reasoning that evidence against the signed promise regarding the agreement with the sellers could only be written, whereas the Court of Cassation quashed this part of the decision, holding that proof of the agent's fault, which was distinct from the contractual commitment, could be established by any means, and that the appellate court failed to address the trial court's findings regarding the agent's breach of the duty to advise.
Regeste Legislator
Généré par l'IACASSE et ANNULE; Couple vs. Sellers and Real Estate Agent Regarding Unilateral Promise to Purchase and Agent's Duty to Advise: A couple, needing to sell their home to finance the purchase of a larger one and secure a loan, signed a unilateral promise to purchase another property through a real estate agent, depositing a sum as a security deposit, but the promise only included a loan contingency, not the essential condition of the prior sale of their existing house, leading them to renounce the deal; the appellate court incorrectly held that the deposit belonged to the sellers and dismissed the couple's claim against the agent for breach of duty to advise, reasoning that evidence against the signed promise regarding the agreement with the sellers could only be written, whereas the Court of Cassation quashed this part of the decision, holding that proof of the agent's fault, which was distinct from the contractual commitment, could be established by any means, and that the appellate court failed to address the trial court's findings regarding the agent's breach of the duty to advise.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court partially overturned (cassated and annulled) the appealed decision regarding the dismissal of the claim against Mr. X.
Texte complet
Sur le moyen unique :
Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que les époux Y... étaient propriétaires d'une maison qu'il leur fallait vendre pour en acquérir une plus grande ; qu'il leur était en outre nécessaire, pour réaliser leur projet, d'obtenir un prêt ; qu'ils se sont adressés à un agent immobilier, M. X..., auquel ils ont confié la vente de leur maison et qui leur a proposé d'acheter la maison des époux Lecolloec ; qu'ils ont, par l'entremise de cet agent, signé une promesse unilatérale d'achat de cette maison et versé une "indemnité d'immobilisation séquestre" de 33.000 francs ; que cette promesse était conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt sans qu'y eût été introduite la condition, qu'ils voulaient y voir figurer, de la vente préalable de leur maison, que, n'ayant pas vendu à temps leur maison, ils ont dû renoncer à l'opération ; que la Cour d'appel a décidé que la somme de 33.000 francs placée sous séquestre revenait aux époux Z... et qu'elle a débouté les époux Y... de la demande en garantie qu'ils avaient présentée à l'encontre de l'agent immobilier rédacteur de l'acte pour manquement à son devoir de conseil, au motif que les attestations qu'ils avaient produites ne pouvaient aller à l'encontre de la promesse d'achat écrite qu'ils avaient signée ;
Attendu qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a confondu la preuve de l'engagement des époux Y... envers les époux Z... - qui, compte tenu des sommes en cause, ne pouvait être établie et par conséquent contrebattue que par un écrit -, et celle de la faute propre de l'agent immobilier qui, contrairement à ce qu'elle énonce, pouvait être faite par tous moyens ; que l'arrêt attaqué, en ne réfutant pas les motifs du Tribunal aux termes desquels la preuve d'une telle faute était rapportée, n'a pas répondu aux conclusions qui se référaient à ces motifs et méconnu l'étendue de l'obligation de conseil qui incombait à M. X... ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a mis hors de cause M. X..., l'arrêt rendu, le 19 juin 1985, entre les parties, par la Cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'appel de Bourges, à ce désignée par délibération spéciale prise en la Chambre du conseil ;