Seller's Right to Indemnity for Buyer's Failure to Finalize Conditional Land Sale

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (AIX-EN-PROVENCE, 29 OCTOBRE 1981) QUE PAR ACTE SOUS SEING PRIVE DU 8 DECEMBRE 1976 LES EPOUX X... ONT PROMIS DE VENDRE A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SOCORES UNE PARCELLE DE TERRE A DETACHER D'UNE PROPRIETE PLUS ETENDUE, AINSI QU'UNE PARTIE DU DROIT DE CONSTRUIRE ATTACHE AU SURPLUS DU TERRAIN, LE TOUT SOUS CONDITION SUSPENSIVE DE L'OBTENTION PAR LE BENEFICIAIRE D'UN PERMIS DE CONSTRUIRE UNE QUANTITE MINIMALE DETERMINEE DE PLANCHER HORS OEUVRE, ET MOYENNANT LA DATION EN PAIEMENT DE 30 % DE LA SUPERFICIE HORS OEUVRE QUI SERAIT CONSTRUITE, LES EPOUX X... SE RESERVANT D'INDIQUER LES LOCAUX QUI DEVRAIENT LEUR ETRE LIVRES ;

QUE L'ACTE AUTHENTIQUE DEVAIT ETRE SIGNE DANS LE MOIS DE LA LEVEE D'OPTION, LE BENEFICIAIRE DEVANT AU PREALABLE FOURNIR UNE CAUTION BANCAIRE GARANTISSANT SPECIALEMENT L'ACHEVEMENT ET LA LIVRAISON DES PARTIES D'IMMEUBLE DONNEES EN PAIEMENT ;

QU'UNE INDEMNITE D'IMMOBILISATION ETAIT MISE A LA CHARGE DU BENEFICIAIRE EN CAS DE NON-REALISATION DE LA PROMESSE ;

QUE LA SOCIETE SOCORES, AYANT OBTENU LE 12 AVRIL 1979 UN PERMIS DE CONSTRUIRE REPONDANT AUX EXIGENCES DU CONTRAT, A LEVE L'OPTION LE 9 JUILLET 1979, MAIS QUE L'ACTE AUTHENTIQUE N'A PAS ETE SIGNE, MALGRE SOMMATION DE COMPARAITRE EN L'ETUDE DU NOTAIRE DESIGNE ET D'Y JUSTIFIER DE LA CAUTION BANCAIRE, DELIVREE PAR LES EPOUX X... A LA SOCIETE SOCORES ;

QUE LES PROMETTANTS ONT ASSIGNE LA SOCIETE BENEFICIAIRE POUR FAIRE CONSTATER LA CADUCITE DE LA PROMESSE ET OBTENIR LE PAIEMENT DE L'INDEMNITE D'IMMOBILISATION ;

ATTENDU QUE LA SOCIETE SOCORES REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR FAIT DROIT A CES DEMANDES, ALORS, SELON LE MOYEN, "QU'IL APPARTIENT AUX SEULES JURIDICTIONS DE L'ORDRE ADMINISTRATIF DE SE PRONONCER SUR LA PORTEE D'UN ARRETE PREFECTORAL INDIVIDUEL COMPORTANT PERMIS DE CONSTRUIRE, QU'EN RETENANT QUE "LE PERMIS DELIVRE A LA SOCORES PORTAIT AUTORISATION DE CONSTRUIRE, SUR LA PARCELLE DETACHEE DE L'ENSEMBLE DE LA PROPRIETE, UNE SUPERFICIE DE PLANCHER CORRESPONDANT AU COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS DE L'ENSEMBLE DE LA PARCELLE, SOUS DEDUCTION DES DROITS AFFERENTS AUX BATIMENTS EXISTANTS OU RESERVES AU PROFIT DES EPOUX X..., ET QU'IL VALAIT DONC SANS AMBIGUITE AUTORISATION DE DETACHEMENT DE PARCELLES ET DE CESSION DU COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS DES LORS QUE CE PERMIS, QUI CONTIENT DE NOMBREUSES RESTRICTIONS, N'EN CONTIENT PAS DE CE CHEF", LA COUR D'APPEL, QUI A AINSI INTERPRETE LE PERMIS DE CONSTRUIRE DELIVRE A LA SOCORES, A VIOLE L'ARTICLE 13 DE LA LOI DES 16 ET 24 AOUT 1790 ET LE DECRET DU 16 FRUCTIDOR AN III ;

ALORS QUE SELON L'ARTICLE L 111-5 DU CODE DE L'URBANISME TOUTE CONVENTION ENTRAINANT LE DETACHEMENT D'UN TERRAIN QUI PROVIENT D'UNE PARCELLE SUPPORTANT DES CONSTRUCTIONS ET QUI APPARTIENT A UN MEME PROPRIETAIRE DOIT A PEINE DE NULLITE, ETRE PRECEDEE DE LA DELIVRANCE D'UN CERTIFICAT D'URBANISME PORTANT SUR CETTE PARCELLE, LA CONVENTION DOIT REPRODUIRE LES INDICATIONS DE CE CERTIFICAT ;

QU'EN DECLARANT DEPASSE LE STADE DE DELIVRANCE DU CERTIFICAT D'URBANISME, CELUI-CI ETANT SEULEMENT DESTINE A PERMETTRE AUX EVENTUELS ACQUEREURS DE CONNAITRE LES CAPACITES DE CONSTRUCTION DES TERRAINS MIS EN VENTE, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE L 111-5 SUSVISE ;

ALORS QUE, SELON L'ARTICLE L 332-1 DU CODE DE L'URBANISME, LE CONSTRUCTEUR QUI A OBTENU UN PERMIS DE CONSTRUIRE DEPASSANT LE COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS NE DOIT PAS LA PARTICIPATION POUR SURDENSITE LORSQU'AVEC L'ACCORD DE L'AUTORITE ADMINISTRATIVE LES PROPRIETAIRES DES TERRAINS VOISINS ACCEPTENT DE TRANSFERER UNE QUANTITE DE LEURS POSSIBILITES DE CONSTRUCTION EQUIVALENTE AU DEPASSEMENT, QUE, SELON L'ARTICLE R 332-12 DU MEME CODE, LA CONSTITUTION DE LA SERVITUDE QUI REDUIT LES POSSIBILITES DE CONSTRUIRE SUR LA PARCELLE EMETTRICE D'UNE QUANTITE EQUIVALENTE AU DEPASSEMENT EN CAUSE FAIT L'OBJET D'UN ARRETE PREFECTORAL QUI VAUT AUTORISATION DE DEPASSEMENT ET FIXE, SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE L'ACTE NOTARIE, LES NOUVEAUX COEFFICIENTS D'OCCUPATION DES SOLS APPLICABLES AUX PARCELLES EN CAUSE, L'ACCORD DES PROPRIETAIRES EST ALORS CONSTATE PAR UN ACTE NOTARIE QUI DOIT ETRE PUBLIE EN MEME TEMPS QU'UNE COPIE DE L'ARRETE PREFECTORAL ;

QU'EN AFFIRMANT QUE LE PERMIS DE CONSTRUIRE VALAIT AUTORISATION DE TRANSFERT DE COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS, LA COUR D'APPEL A DONC VIOLE LES ARTICLES L 332-1 ET R 332-12 DU CODE DE L'URBANISME ;

ALORS QUE LES EPOUX X..., S'ENGAGEANT A CEDER DES TANTIEMES D'UNE PARTIE DE TERRAIN A DETACHER DE LEUR PROPRIETE ET DES DROITS RESIDUELS A CONSTRUIRE SUR LA PARTIE CONSERVEE, AVAIENT L'OBLIGATION DE FOURNIR LE DETACHEMENT PARCELLAIRE, L'AUTORISATION DE TRANSFERT DE COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS ET LE CERTIFICAT D'URBANISME NECESSAIRES POUR QUE PUISSE ETRE VALABLEMENT PASSE L'ACTE AUTHENTIQUE, QU'EN PRETENDANT QU'IL APPARTENAIT A LA SOCORES D'ETABLIR LE DOSSIER ADMINISTRATIF, QUI ETAIT DESTINE A PERMETTRE LA REALISATION DE LA CONSTRUCTION, LA COUR D'APPEL A, PAR VOIE DE CONSEQUENCE, VIOLE LES DISPOSITIONS DES ARTICLES L 111-5, R 332-1 ET R 332-15 DU CODE DE L'URBANISME ET L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ;

ALORS QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 71 DU DECRET DU 14 OCTOBRE 1955 L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION QUI DOIT ETRE ETABLI PAR LES PROPRIETAIRES DOIT IDENTIFIER L'ENSEMBLE IMMOBILIER AUQUEL IL S'APPLIQUE ET SA CONSISTANCE EXACTE, QUE L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION ET PARTANT LE REGLEMENT DE COPROPRIETE NE POUVAIT DONC ETRE ETABLI AVANT QUE N'AIT ETE FOURNI PAR LES EPOUX X... LE DETACHEMENT PARCELLAIRE, QU'EN RETENANT QU'IL APPARTENAIT A LA SOCORES, DETENTRICE DE TOUS LES ELEMENTS NECESSAIRES, D'ETABLIR CES DOCUMENTS, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 71 DU DECRET DU 14 OCTOBRE 1955 ET VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, LES EPOUX X... N'AYANT CHARGE LA SOCORES QUE D'OBTENIR LE PERMIS DE CONSTRUIRE ;

ALORS QUE LES EPOUX X... AYANT PROMIS DE CEDER DES TANTIEMES INDIVIS CONTRE DES LOCAUX A CONSTRUIRE, L'INDICATION DE LA QUANTITE ET DE LA NATURE DES LOCAUX QUE LES EPOUX X... DESIRAIENT SE VOIR REMETTRE ET LA DIVISION DES IMMEUBLES CONSTITUAIENT LA CONDITION "SINEQUA NON" DE LA DETERMINATION DE L'OBJET DU PRIX DE LA CESSION, ET, PARTANT, DE L'OBLIGATION DE LA SOCORES, QU'EN AFFIRMANT QUE LA DIVISION DES IMMEUBLES NE CONSTITUAIT QU'UNE MODALITE D'EXECUTION DE L'OBLIGATION DE DELIVRANCE DE LA SOCORES, NE FAISANT PAS OBSTACLE A LA PASSATION DE L'ACTE AUTHENTIQUE, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ET LES ARTICLES 1129 ET 1583 DU MEME CODE ;

ALORS QUE LES EPOUX X... S'ETANT EXPRESSEMENT RESERVE D'INDIQUER LA QUANTITE ET LA NATURE DES LOCAUX QU'ILS DESIRAIENT SE VOIR REMETTRE, IL LEUR APPARTENAIT D'ETABLIR QUE LEUR REFUS DE CHOISIR LES LOCAUX NE LEUR ETAIT PAS IMPUTABLE, QUE LA COUR D'APPEL A RENVERSE LA CHARGE DE LA PREUVE ET VIOLE L'ARTICLE 1315 DU CODE CIVIL ;

ALORS QUE LA COUR D'APPEL A ENTACHE SA DECISION D'UNE CONTRADICTION DE MOTIFS ET AINSI VIOLE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE EN AFFIRMANT QUE LA SOCIETE SOCORES NE PRODUISAIT AUCUN DOCUMENT JUSTIFIANT DE SES DEMARCHES ET DEMONTRANT QU'ELLE S'ETAIT HEURTEE A QUELQUE OBSTACLE, TOUT EN FAISANT ETAT DES LETTRES DU CREDIT LYONNAIS PRODUITES PAR LA SOCIETE SOCORES A CETTE FIN ;

ALORS QUE SELON LA CONVENTION LE BENEFICIAIRE DE LA PROMESSE DEVAIT RAPPORTER UNE CAUTION BANCAIRE GARANTISSANT SPECIALEMENT L'ACHEVEMENT ET LA LIVRAISON DES PARTIES D'IMMEUBLES PREVUES A L'ARTICLE 5 ET QU'AUX TERMES DE CET ARTICLE LES EPOUX X... SE RESERVAIENT D'INDIQUER LA QUANTITE ET LA NATURE DES LOCAUX QU'ILS DESIRAIENT SE VOIR REMETTRE, QU'AINSI QUE LE SOUTENAIT LA SOCIETE SOCORES DANS SES CONCLUSIONS L'OBLIGATION DE CONSTRUIRE DE LA SOCIETE SOCORES N'ETAIT DONC DETERMINABLE, ET, PARTANT, LA CAUTION NE POUVAIT ETRE DONNEE PAR UNE BANQUE QU'AUTANT QUE LES EPOUX X... AVAIENT INDIQUE LES LOCAUX QU'ILS DESIRAIENT SE VOIR LIVRER ;

QU'EN AFFIRMANT QUE LA SOCORES N'ETABLISSAIT PAS QUE PARMI LES ELEMENTS NECESSAIRES A L'ETUDE DU DOSSIER IL Y EN EUT DONT LA DELIVRANCE ETAIT IMPUTABLE AUX EPOUX X..., LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ET LES ARTICLES 2011 ET 1129 DU MEME CODE" ;

MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QU'APRES AVOIR ENONCE QUE LA SOCIETE SOCORES ETAIT "PROMOTEUR" DE L'OPERATION A REALISER, L'ARRET A PU, SANS VIOLER LA CONVENTION DES PARTIES, EN DEDUIRE QUE CETTE SOCIETE AVAIT LA CHARGE DE CONSTITUER LE DOSSIER ADMINISTRATIF DESTINE A PERMETTRE LA REALISATION EFFECTIVE DE LA CONSTRUCTION, D'ETABLIR ELLE-MEME LE REGLEMENT DE COPROPRIETE ET L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION ET DE LES PROPOSER A L'APPROBATION DES EPOUX X... ;

ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE L'ARRET RELEVE, HORS LA CONTRADICTION PRETENDUE, QUE PAR UNE LETTRE DU 5 JUILLET 1979 UNE BANQUE AVAIT FAIT CONNAITRE A LA SOCORES QU'ELLE ETAIT DISPOSEE A ETUDIER LA GARANTIE D'ACHEVEMENT DES TRAVAUX "DES QUE TOUS LES ELEMENTS NECESSAIRES A L'ETUDE DU DOSSIER" LUI AURAIENT ETE COMMUNIQUES, ET QUE LA SOCORES N'ETABLIT PAS AVOIR RENCONTRE QUELQUE OBSTACLE OU OPPOSITION EMANANT D'UNE BANQUE ;

QUE L'ARRET AJOUTE QUE POUR VENDRE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT LES LOCAUX QUI DEVAIENT LUI REVENIR DANS L'IMMEUBLE A EDIFIER, LA SOCORES ETAIT TENUE DE CONSTITUER UNE CAUTION BANCAIRE D'ACHEVEMENT, ET NE JUSTIFIE PAS QU'ELLE EUT ETE CONTRAINTE DE CONSTITUER CETTE GARANTIE EN LA SEULE FAVEUR DES EPOUX X... ;

QUE DE CES SEULS MOTIFS, LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE QUE LA SOCIETE SOCORES QUI, MALGRE MISE EN DEMEURE, N'AVAIT PAS REMPLI DANS LE DELAI CONTRACTUEL SON OBLIGATION DE FOURNIR UNE CAUTION BANCAIRE D'ACHEVEMENT ET DE LIVRAISON DES BATIMENTS PROMIS AUX EPOUX X..., ETAIT RESPONSABLE DE LA NON-REALISATION DE L'ACTE AUTHENTIQUE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 29 OCTOBRE 1981 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;