Landlord Association v. Former Tenant: Lease Termination and Maintenance Obligations

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 26 mars 1985), que l'association Centre de Vacances d'Aulon (CVA) était, depuis le 1er octobre 1968, locataire d'un domaine appartenant à l'association Guillaume X... ; que l'utilisation des bâtiments a été subordonnée en 1981 à l'exécution de travaux prescrits par la commission de sécurité ; qu'après résiliation du bail le 1er octobre 1981, le CVA a été déclaré en règlement judiciaire le 10 novembre 1981 ; qu'admise au passif, l'association Guillaume X... a demandé que le montant de sa créance comprenne celui des travaux exigés par la commission de sécurité et non exécutés ;

Attendu que l'association Guillaume X... fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de cette demande, alors, selon le moyen, "que les conventions ne peuvent être révoquées que par le consentement mutuel de ceux qui les ont faites ; que le débiteur d'une obligation ne peut se soustraire unilatéralement à l'exécution de celle-ci en cessant son activité au prétexte que l'exécution du contrat serait devenue plus onéreuse par suite d'une modification de la loi non prévue à l'origine ; qu'en l'espèce, aux termes du contrat de bail, l'association Guillaume X... donnait à bail au CVA un domaine à usage de centre de vacances bénéficiant d'un agrément à cet effet ; que le preneur avait pris à sa charge tous les travaux même de gros-oeuvre imposés par l'Administration pour la poursuite de l'activité et le maintien de la destination du Centre ; que le CVA devait donc exécuter les travaux imposés par la commission de sécurité en 1980, un an avant la cessation de son activité et la résiliation du contrat en 1981, même si ces travaux rendaient l'exécution du contrat plus onéreuse et même si le CVA a préféré renoncer à son activité ; qu'en décidant que le CVA pouvait se dispenser d'exécuter unilatéralement son obligation en renonçant à poursuivre son activité, la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu qu'en retenant que, le bail ayant été résilié, le preneur n'avait pas à supporter la charge de travaux qui conditionnaient la poursuite de son activité dans les lieux loués, la Cour d'appel, devant laquelle la résiliation du bail intervenue en 1981 n'était pas contestée, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que l'association Guillaume X... fait également grief à l'arrêt d'avoir décidé que ne pouvaient être mis à la charge du CVA certains travaux de remise en état du domaine, alors, selon le moyen, "que toute décision doit contenir des motifs ; qu'en affirmant que certains biens n'appartenaient pas au bailleur et qu'au jour de la remise des clefs, le parc était en bon état d'entretien sans indiquer sur quels éléments de preuve elle se fondait pour tenir ces faits comme prouvés, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; alors que (subsidiaire) le contrat de bail stipulait que le preneur avait l'obligation d'entretenir les lieux loués sans distinguer entre ce qui appartenait au bailleur et ce qui ne lui appartenait pas ; qu'ainsi la Cour d'appel a violé la loi du contrat et l'article 1134 du Code civil ; alors que (subsidiaire) le preneur avait l'obligation d'entretenir le parc tant que le domaine ne serait pas en état d'être utilisé conformément à sa destination ; que la simple remise des clefs ne suffisait pas à mettre un terme à l'obligation du preneur ; qu'ainsi, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant souverainement écarté les appréciations de l'expert qui ne lui sont pas apparues pertinentes, la Cour d'appel a justement décidé que le preneur ne pouvait être tenu de réparer des biens dont le bailleur n'était pas propriétaire, ni de supporter la charge d'un entretien permanent du parc, postérieurement à la date à laquelle il avait restitué les clefs ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le cinquième moyen ci-après annexé :

Attendu que, sous le couvert de violation des articles 1134 et 1147 du Code civil et de l'article 16 du nouveau Code de procédure civile, le moyen ne tend qu'à contester l'appréciation souveraine par les juges du fond de l'étendue de la réparation mise à la charge du CVA ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 1147 du Code civil ;

Attendu que, pour décider que les sommes correspondant au coût des travaux de remise en état des lieux ne seraient payées que si les travaux étaient exécutés, la Cour d'appel a retenu que le propriétaire ne pouvait prétendre recevoir ces sommes si, du fait de l'absence de réalisation de ces travaux, il ne subissait pas de préjudice ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le préjudice résultant de l'inexécution, par le preneur, de son obligation d'entretien, était constitué du seul fait de cette inexécution, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le quatrième moyen :

Vu l'article 1174 du Code civil ;

Attendu que, pour refuser de condamner le preneur au paiement d'une indemnité de privation de jouissance du jour de la remise des clefs à celui de la fin des travaux de remise en état des lieux, la Cour d'appel a retenu que, le soin de procéder à celle-ci étant confié au bailleur, le preneur ne pouvait être tenu à une obligation dont la durée dépendrait de la seule volonté du créancier ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la date de terminaison des travaux constitue un terme incertain, et non une condition purement potestative, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE, en ce qu'il a décidé que, pour obtenir le paiement de sa créance, l'association Guillaume X... devrait justifier de l'exécution des travaux de remise en état et en ce qu'il a débouté l'association Guillaume X... de sa demande d'indemnité pour privation de jouissance, l'arrêt rendu le 26 mars 1985, entre les parties, par la Cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'appel de Toulouse, à ce désignée par délibération spéciale prise en la Chambre du conseil ;