Real Estate Purchaser's Guarantee Obligation Upheld in Architect Fee Dispute Following Failed Development Permit

SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI PRINCIPAL DE LA SOCIETE SOCOGIM :

ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (BORDEAUX, 16 SEPTEMBRE 1981), QUE, PAR ACTE DU 19 MARS 1974, LA SOCIETE LE GROUPE THEMIS, PROMOTEUR, A ACHETE UNE PROPRIETE AUX CONSORTS A... SOUS CONDITION SUSPENSIVE D'OBTENTION D'UN PERMIS DE CONSTRUIRE UN EDIFICE DE 1700 METRES CARRES ;

QUE LE GROUPE THEMIS A CHARGE L'ARCHITECTE Y... DE LA PREPARATION DES PLANS, DE L'OBTENTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE ET DE LA SURVEILLANCE DES TRAVAUX ;

QUE LE PERMIS AYANT SEULEMENT AUTORISE UNE CONSTRUCTION DE 706 METRES CARRES, LE GROUPE THEMIS A MIS FIN A LA MISSION DE Y..., SANS LUI REGLER SES HONORAIRES, ET A OBTENU LA RESOLUTION DE LA VENTE ;

QUE LES CONSORTS A..., COURANT DECEMBRE 1975, ONT VENDU L'IMMEUBLE A LA SOCIETE DE CONSTRUCTION ET DE GESTION IMMOBILIERE SOCOGIM, QUI A PROCEDE A LA CONSTRUCTION AUTORISEE PAR LE PERMIS ;

QUE L'ARCHITECTE Y... A ASSIGNE EN PAIEMENT DE SES HONORAIRES, A TITRE PRINCIPAL, LE GROUPE THEMIS ET, SUBSIDIAIREMENT, LES CONSORTS A... ET LA SOCIETE SOCOGIM ;

QUE LE GROUPE THEMIS A DEMANDE D'ETRE RELEVE DES CONDAMNATIONS PAR LES CONSORTS A... ET LA SOCOGIM ;

ATTENDU QUE LA SOCIETE SOCOGIM FAIT GRIEF A L'ARRET DE L'AVOIR CONDAMNEE A GARANTIR LE GROUPE THEMIS D'UNE PARTIE DES CONDAMNATIONS PRONONCEES CONTRE LUI AU PROFIT DE Y..., ALORS, SELON LE MOYEN, QU'AUCUNE INDEMNITE N'EST DUE, AU TITRE DE L'ENRICHISSEMENT SANS CAUSE, LORSQUE LA PERSONNE APPAUVRIE A AGI DANS SON INTERET ET A SES RISQUES ET PERILS ;

QU'IL RESSORT, EN L'ESPECE, DES PROPRES CONSTATATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE LE GROUPE THEMIS, PROMOTEUR, AVAIT PROJETE LA REALISATION D'UNE IMPORTANTE OPERATION IMMOBILIERE ET CONFIE, DANS CE CADRE, UNE MISSION D'ETUDES ET DE TRAVAUX DIVERS A L'ARCHITECTE Y... ;

QUE L'ARRET ATTAQUE CONSTATE QUE LE GROUPE THEMIS A ENSUITE DELIBEREMENT CHOISI D'ARRETER L'OPERATION EN COURS ;

QUE LE PROMOTEUR THEMIS AGISSAIT DANS SON INTERET, ET A SES RISQUES ET PERILS, CE QUI LUI INTERDISAIT L'EXERCICE DE L'ACTION DE IN REM B..., QU'EN CONDAMNANT, DANS CES CONDITIONS, LA SOCOGIM A REMBOURSER UNE PARTIE DES HONORAIRES DE L'ARCHITECTE A LA SOCIETE THEMIS, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES REGLES RELATIVES A L'ENRICHISSEMENT SANS CAUSE ;

ET ALORS QUE LE MONTANT DE LA CREANCE DE L'APPAUVRI CONTRE L'ENRICHI EST LIMITE A LA PLUS FAIBLE DES DEUX SOMMES CORRESPONDANT A L'ENRICHISSEMENT DE L'UN ET A L'APPAUVRISSEMENT DE L'AUTRE ;

QU'IL RESSORT, EN L'ESPECE, DES PROPRES CONSTATATIONS DE L'ARRET ATTAQUE, QUI CITE UNE LETTRE ECRITE LE 14 OCTOBRE 1975 PAR L'ARCHITECTE Y..., QUE LE MONTANT DE SA NOTE D'HONORAIRES DE 95850 FRANCS ADRESSEE AU GROUPE THEMIS INCLUAIT DEUX MAJORATIONS POUR NON EXECUTION DE MISSION COMPLETE ;

QU'EN CONDAMNANT DANS CES CONDITIONS LA SOCOGIM A REGLER, AU TITRE DE L'ENRICHISSEMENT SANS CAUSE, L'INTEGRALITE DE LA NOTE D'HONORAIRES DU 6 OCTOBRE 1975, SANS EN DEDUIRE DES MAJORATIONS QUI CORRESPONDAIENT AU PRIX DE LA VIOLATION PAR LE GROUPE THEMIS DE SES ENGAGEMENTS CONTRACTUELS ENVERS L'ARCHITECTE ET QUI N'ETAIENT SOURCE D'AUCUN ENRICHISSEMENT POUR LA SOCOGIM, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES REGLES RELATIVES A L'INDEMNISATION DE L'ENRICHISSEMENT SANS CAUSE ;

MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE LA SOCIETE SOCOGIM N'A PAS SOUTENU DANS SES CONCLUSIONS DEVANT LA COUR D'APPEL QUE LE GROUPE THEMIS AVAIT AGI DANS SON INTERET A SES RISQUES ET PERILS, CE QUI LUI AURAIT INTERDIT L'EXERCICE DE L'ACTION DE IN REM B... ;

QUE LE MOYEN EST NOUVEAU, MELANGE DE FAIT ET DE DROIT ;

ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE L'ARRET RELEVE QUE, LE 6 OCTOBRE 1975, Y... A ENVOYE UNE NOTE D'HONORAIRES S'ELEVANT A 95850 FRANCS AU GROUPE THEMIS, QUI L'INVITA A S'ADRESSER AU GERANT DE SOCOGIM ET QU'APRES CONTACTS AVEC CELUI-CI, Y... A ADRESSE, LE 2 FEVRIER 1976, UNE NOUVELLE NOTE D'HONORAIRES S'ELEVANT A 149688 FRANCS, QUI TENAIT COMPTE DE LA VALEUR JANVIER 1976 DE L'ESTIMATION DU COUT DE LA CONSTRUCTION ET D'UNE MAJORATION D'HONORAIRES POUR MISSION INTERROMPUE DU FAIT DU MAITRE DE X... ;

QUE L'ARRET A CONDAMNE LA SOCIETE GROUPE THEMIS AU PAIEMENT DE LA SOMME DE 149688 FRANCS ET A DECLARE LA SOCIETE SOCOGIM, TENUE A LA GARANTIE SEULEMENT A CONCURRENCE DE 95850 FRANCS ;

QU'IL NE RESULTE PAS DE CES MOTIFS, QUE LA COUR D'APPEL AIT FAIT SUPPORTER A LA SOCOGIM, LE MONTANT DE MAJORATIONS RECLAMEES PAR L'ARCHITECTE EN SUS DE SES HONORAIRES ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN, POUR PARTIE IRRECEVABLE, N'EST PAS FONDE POUR LE SURPLUS ;

SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI INCIDENT DE RICHARD Y... : ATTENDU QUE M Y... REPROCHE A L'ARRET, INFIRMATIF DE CE CHEF, D'AVOIR REFUSE DE CONDAMNER LE GROUPE THEMIS A PAYER DES DOMMAGES-INTERETS POUR RUPTURE ABUSIVE ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LE GROUPE THEMIS AVAIT ROMPU UNILATERALEMENT LE CONTRAT DE M Y..., QUE CETTE RUPTURE ETAIT ABUSIVE DES LORS QUE LE GROUPE NE POUVAIT IGNORER DES L'ORIGINE LA FAIBLE SURFACE HABITABLE DE L'OPERATION QU'ELLE AVAIT ENGAGEE EN TOUTE CONNAISSANCE DE CAUSE, QUE CE MOTIF DONNE A LA RUPTURE ET RELEVE PAR LA COUR D'APPEL NE POUVAIT DONC LEGITIMER CELLE-CI ET QUE SON CARACTERE ABUSIF DONNAIT OUVERTURE A DES DOMMAGES-INTERETS DISTINCTS DE LA MAJORATION DUE A RAISON DE L'INTERRUPTION DE LA MISSION ;

QUE L'ARRET ATTAQUE VIOLE DONC LES ARTICLES 1134 ET 1146 SUIVANTS DU CODE CIVIL ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET ENONCE QUE LE GROUPE THEMIS, QUI ENVISAGEAIT LA CONSTRUCTION D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER D'UNE SUPERFICIE HABITABLE D'ENVIRON 1700 METRES CARRES, AVAIT CONFIE A CETTE FIN UNE MISSION DE MAITRE D'Z... A Y... ;

QUE L'ARRET RETIENT QU'EN RAISON DE LA FAIBLE SURFACE AUTORISEE PAR L'ADMINISTRATION LE GROUPE THEMIS A DU ABANDONNER LE PROJET QUI N'ETAIT PLUS RENTABLE POUR LUI ET QUE CET ABANDON A CONDUIT A METTRE FIN A LA MISSION DE L'ARCHITECTE ;

QUE, DE CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE QU'IL N'Y AVAIT PAS EU RUPTURE ABUSIVE DU CONTRAT ET A SOUVERAINEMENT ESTIME QUE LA MAJORATION DE 20 % DES HONORAIRES, ALLOUEE POUR CESSATION ANTICIPEE DE LA MISSION, CONSTITUAIT UNE REPARATION SUFFISANTE DU DOMMAGE SUBI PAR M Y... ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 16 SEPTEMBRE 1981 PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX ;