Building Height Regularization Post-Annulled Permit and Indemnity for Planning Servitude Violation

SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI PRINCIPAL : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (RENNES, 1ER OCTOBRE 1981) QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA COUPOLE A ENTREPRIS, EN VERTU D'UN PERMIS DE CONSTRUIRE ENSUITE ANNULE, LA CONSTRUCTION D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER DONT LA HAUTEUR EXCEDAIT CELLE QU'AUTORISAIT LE PLAN D'URBANISME ALORS EN VIGUEUR ;

QUE MMES CARMEN Y... EPOUSE A... ET HELENE Y... EPOUSE Z..., PROPRIETAIRES D'UN IMMEUBLE SIS A PROXIMITE, ONT SAISI LA JURIDICTION CIVILE D'UNE DEMANDE EN DEMOLITION DU BATIMENT IRREGULIER ET EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS ;

QU'UN PLAN D'OCCUPATION DES SOLS, RENDU PUBLIC EN MARS 1975, AYANT PERMIS LA CONSTRUCTION DE BATIMENTS D'UNE HAUTEUR SUPERIEURE A CELLE DE L'IMMEUBLE LA COUPOLE, UN JUGEMENT DU 15 MARS 1976 A SURSIS A STATUER SUR LES DEMANDES DE MMES Y... JUSQU'A SOLUTION DES RECOURS CONTENTIEUX PAR ELLES FORMES CONTRE LE PLAN D'OCCUPATION DES SOLS ET CONTRE LE NOUVEAU PERMIS DE CONSTRUIRE DELIVRE A LA SOCIETE EN EXECUTION DES DISPOSITIONS DE CE PLAN ;

QUE CES ACTES ONT ETE ANNULES PAR DEUX DECISIONS DU CONSEIL D'ETAT DU 5 JANVIER 1979 ;

QU'UN NOUVEAU PLAN D'OCCUPATION DES SOLS, IDENTIQUE AU PRECEDENT, A ETE RENDU PUBLIC LE 19 JUIN 1979 ET EST DEVENU DEFINITIF SANS QU'AUCUN RECOURS CONTENTIEUX AIT ETE FORME CONTRE LUI +ATTENDU QUE MMES Y... FONT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR REJETE LEUR DEMANDE EN DEMOLITION DE L'IMMEUBLE LA COUPOLE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE D'UNE PART L'ARRET CONSTATANT QUE L'IMMEUBLE AVAIT ETE EDIFIE EN VIOLATION D'UN REGLEMENT D'URBANISME, NE POUVAIT SE REFUSER A ORDONNER LA DEMOLITION DE LA PARTIE IRREGULIEREMENT CONSTRUITE POUR N'ACCORDER AUX PARTIES DONT LE PREJUDICE PERSONNEL N'ETAIT PAS CONTESTE QU'UNE MODESTE INDEMNITE ;

ALORS QUE D'AUTRE PART, L'ARRET NE REPOND PAS AUX CONCLUSIONS DES DAMES Y... SE PREVALANT DE CE QUE, LE PERMIS AYANT ETE ANNULE, UN NOUVEAU PERMIS AVAIT ETE LUI-MEME MIS A NEANT, AUCUN AUTRE PERMIS N'AYANT ALORS ETE OCTROYE, QUI PUISSE REGULARISER LA SITUATION ;

ALORS QUE L'ARRET MECONNAIT ENCORE LE PRINCIPE FONDAMENTAL SELON LEQUEL LA SITUATION S'APPRECIE A LA DATE DE LA DEMANDE, SI BIEN QUE LA PUBLICATION D'UN ULTIME PLAN D'OCCUPATION DES SOLS POUR PARALYSER L'EFFET DE QUATRE ARRETS DU CONSEIL D'ETAT NE POUVAIT SERVIR A REDUIRE A NEANT UNE DEMANDE MANIFESTEMENT BIEN FONDEE ;

ALORS QU'ENFIN L'ARRET MECONNAIT L'AUTORITE DE LA CHOSE JUGEE S'ATTACHANT AU JUGEMENT DE SURSIS DU 15 MARS 1976, CONFIRME EN APPEL SUR CE POINT, ET QUI LIAIT LE SORT DU DEBAT AUX INSTANCES ADMINISTRATIVES EN COURS, QUE LE PLAN D'OCCUPATION DES SOLS ET LE PERMIS VISES PAR LE JUGEMENT AYANT ETE DEFINITIVEMENT DECLARES ILLEGAUX PAR LE CONSEIL D'ETAT, LES JUGES DU FOND NE POUVAIENT ALORS PASSER OUTRE ET TENIR LA CONSTRUCTION POUR REGULIERE ;

MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE L'ARRET RETIENT QUE SI L'IMMEUBLE EDIFIE PAR LA SOCIETE LA COUPOLE PRESENTAIT UNE HAUTEUR SUPERIEURE A CELLE QU'AUTORISAIT, JUSQU'EN 1975, LE REGLEMENT D'URBANISME ALORS EN VIGUEUR, SA SITUATION A ETE REGULARISEE PAR L'ADOPTION DU PLAN D'OCCUPATION DES SOLS DEVENU DEFINITIF DEPUIS LE 19 JUIN 1979 ET QUI A PERMIS LA CONSTRUCTION D'IMMEUBLES D'UNE HAUTEUR SUPERIEURE A CELLE DU BATIMENT EN CAUSE ;

QU'IL EN A EXACTEMENT DEDUIT QUE CETTE CIRCONSTANCE INTERDISAIT DE FAIRE DROIT A LA DEMANDE DE DEMOLITION ;

ATTENDU D'AUTRE PART QUE LE JUGEMENT DU 15 MARS 1976, QUI SE BORNAIT DANS SON DISPOSITIF A SURSEOIR A STATUER EN RESERVANT LE FOND, N'AVAIT PAS AUTORITE DE CHOSE JUGEE AU PRINCIPAL ;

ATTENDU, ENFIN, QUE LA COUR D'APPEL N'ETAIT PAS TENUE DE REPONDRE A UN SIMPLE ARGUMENT PRIS DU DEFAUT DE DELIVRANCE D'UN NOUVEAU PERMIS DE CONSTRUIRE EN REMPLACEMENT DU PERMIS ANNULE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI INCIDENT : ATTENDU QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA COUPOLE REPROCHE A L'ARRET DE L'AVOIR CONDAMNEE A PAYER UNE INDEMNITE AUX DAMES Y..., X..., SELON LE MOYEN, QUE D'UNE PART LE DROIT A INDEMNITE D'UN PROPRIETAIRE VOISIN, EN CAS DE CONSTRUCTION D'UN BATIMENT NOUVEAU, NE PEUT EXISTER QU'A LA DOUBLE CONDITION QUE POUR LA PERIODE CONSIDEREE, LE DEMANDEUR JUSTIFIE TOUT A LA FOIS DE LA VIOLATION DE LA REGLE D'URBANISME ET D'UN DOMMAGE PERSONNEL, QUE LA CONSTRUCTION CONFORME AU PERMIS DE CONSTRUIRE NE SAURAIT ETRE CONSTITUTIVE D'UNE FAUTE, QUE L'ANNULATION RETROACTIVE DU PERMIS PAR LA JURIDICTION ADMINISTRATIVE NE REND PAS DAVANTAGE FAUTIVE LA CONSTRUCTION AUTORISEE AU MOMENT OU ELLE A ETE EDIFIEE, QUE LA MECONNAISSANCE DE CE PRINCIPE, COMMISE EN L'ESPECE PAR L'ARRET INFIRMATIF, CONSTITUE UNE VIOLATION DE L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL ;

ALORS QUE D'AUTRE PART, EN REFUSANT DE DISTINGUER, COMME L'AVAIENT FAIT A JUSTE TITRE LES PREMIERS JUGES, ENTRE LES DIFFERENTES PERIODES ECOULEES DEPUIS LA DATE DE LA CONSTRUCTION LITIGIEUSE, ET SELON LA REGLEMENTATION D'URBANISME RESPECTIVEMENT APPLICABLE A CHAQUE PERIODE, LA COUR D'APPEL N'A PAS MOTIVE SA DECISION, VIOLANT AINSI L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;

MAIS ATTENDU QUE POUR CONDAMNER LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA COUPOLE A PAYER DES DOMMAGES-INTERETS A MMES Y..., LA COUR D'APPEL S'EST FONDEE, NON SUR L'ANNULATION DES PERMIS DE CONSTRUIRE AYANT AUTORISE L'EDIFICATION DU BATIMENT, MAIS SUR LA VIOLATION D'UNE SERVITUDE D'URBANISME INSTITUEE A L'EPOQUE PAR LE REGLEMENT D'URBANISME DU FRONT DE MER ;

QU'AYANT CONSTATE QUE CE REGLEMENT D'URBANISME AVAIT ETE REMPLACE EN MARS 1975 PAR UN PLAN D'OCCUPATION DES SOLS, LA COUR D'APPEL A AINSI NECESSAIREMENT PRIS EN CONSIDERATION LE DOMMAGE SUBI PENDANT LE LAPS DE TEMPS ECOULE ENTRE LA DATE DE CONSTRUCTION DU BATIMENT IRREGULIER ET CELLE DE L'ABROGATION DU REGLEMENT D'URBANISME DU FRONT DE MER ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN DOIT ETRE ECARTE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LES POURVOIS PRINCIPAL ET INCIDENT FORMES CONTRE L'ARRET RENDU LE 1ER OCTOBRE 1981 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES ;

LAISSE A LA CHARGE DES PARTIES, LEURS DEPENS RESPECTIFS ;