Owner vs. Real Estate Agency Regarding Unauthorized Renovation and Buyer Insolvency
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner who granted an exclusive mandate to a real estate agency for the sale of a building and business, and subsequently authorized the potential buyer, presented by the agency, to begin renovations before the final sale and despite the absence of the required 10% deposit, sued the agency for damages claiming it failed to inform him of the buyer's solvency. The court rejected the appeal, affirming the lower court's finding that the agency was absolved of responsibility because it had taken precautions by conditioning the property transfer and possession on the execution of the notarial deed, and the owner, being a merchant, acted imprudently by unilaterally authorizing the immediate start of works without receiving the down payment, which was the exclusive cause of his resulting damage, especially since the agency reportedly only learned late of the buyer's insolvency.
Regeste Legislator
Généré par l'IAREJETTE le pourvoi; Owner vs. Real Estate Agency Regarding Unauthorized Renovation and Buyer Insolvency: The court rejected the appeal, affirming the lower court's finding that the agency was absolved of responsibility because it had taken precautions by conditioning the property transfer and possession on the execution of the notarial deed, and the owner, being a merchant, acted imprudently by unilaterally authorizing the immediate start of works without receiving the down payment, which was the exclusive cause of his resulting damage, especially since the agency reportedly only learned late of the buyer's insolvency.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the operative order rejecting the appeal.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par Monsieur Joseph X..., demeurant à Paris (13ème), ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 9 juillet 1985 par la cour d'appel de Chambéry, au profit de la société à responsabilité limitée TRANSACTIONS IMMOBILIERES THONONAISES "AGENCE TIT", dont le siège est à Thonon-les-Bains (Haute-Savoie), 13, place Jules Mercier,
défenderesse à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L.131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 21 octobre 1987, où étaient présents :
M. Fabre, président ; M. Jouhaud, rapporteur ; M. Ponsard, conseiller ; M. Dontenwille, avocat général ; Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Jouhaud, les observations de Me Spinosi, avocat de M. X..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de la société TIT, les conclusions de M. Dontenwille, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, le 29 août 1977, M. X... a donné à l'agence "Transactions Immobilières Thononaises" (TIT) le mandat exclusif de vendre un immeuble à usage d'hôtel et le fonds de commerce qui y était exploité ; qu'il a consenti, le 8 février 1978, une promesse de vente à Mme Nunziata Y..., qui lui avait été présentée par l'agence ; que cette promesse de vente subordonnait sa propre validité au versement d'un acompte de 10 % dans les dix jours de sa signature et reportait le transfert de propriété et l'entrée en jouissance à la date à laquelle interviendrait l'acte authentique ; que, sans avoir reçu le moindre acompte, M. X... a, le 7 mars 1978, autorisé Mme Y... à faire entreprendre des travaux de réaménagement de l'immeuble ; que, faute des disponibilités nécessaires, elle a dû interrompre les travaux commencés et n'a pu procéder à l'achat envisagé ; que M. X... a dû prendre à sa charge les frais de remise en état ; qu'il a assigné en réparation de son préjudice l'agence TIT, en soutenant qu'il n'avait pas été renseigné sur la situation exacte, sous l'angle de la solvabilité, de la cliente qu'elle lui avait présentée ; qu'il a été débouté de sa demande ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué, d'abord, d'avoir constaté que l'agence, traitant avec un profane, n'avait pas rempli l'obligation lui incombant de se renseigner elle-même sur la solvabilité de l'acquéreur puis d'en informer son client, ce qui aurait évité à ce dernier de donner l'autorisation de commencer des travaux, et d'avoir néanmoins exonéré cette agence de toute responsabilité et, ensuite, la date du préjudice ayant été celle de la réalisation des travaux, de n'avoir pas recherché si la date à laquelle ceux-ci avaient commencé n'était pas postérieure à celle à laquelle l'agence avait eu connaissance de l'insolvabilité de Mme Y... ; Mais attendu que la Cour d'appel a relevé que l'agence avait pris toute précaution pour mettre M. X... à l'abri d'une insolvabilité éventuelle de la cliente qu'elle lui avait proposée en introduisant dans la promesse de vente une clause qui différait le transfert de propriété et l'entrée en jouissance jusqu'à la conclusion de l'acte notarié ; qu'elle a également précisé que c'était M. X..., commerçant de son état, qui, de sa propre initiative et sans qu'il eût prouvé que l'agence fût intervenue en ce sens, avait donné à Mme Y... l'autorisation de commencer "immédiatement les travaux" et ce, sans même avoir touché l'acompte de 10 % au versement duquel était subordonnée la validité du "compromis de vente" et dont la date de paiement était au demeurant dépassée, imprudence qui avait été la cause exclusive de son dommage, l'agence n'ayant, au surplus, pu connaître que tardivement la situation d'insolvabilité de Mme Y... ; d'où il suit qu'aucun des griefs du moyen ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;