Real Estate Purchaser Compensation for Unrecorded Expropriation Loss of Hypothetical Profit
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA real estate dealer who purchased land, part of which had been subject to a prior expropriation order against the previous owners, sought compensation from the expropriating authority. The appellate court correctly determined that the purchaser, though not named in the expropriation order, could seek compensation upon learning of the order because the order's non-publication made it non-opposable to him, fulfilling the requirement to apply the relevant expropriation code provisions. However, the court erred by awarding a hypothetical indemnity based on a projected loss of profit without establishing the certainty of the commercial prejudice alleged by the purchaser, which is required under the code to cover the full direct, material, and certain harm caused by the expropriation.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE L 13-13 DU CODE DE L'EXPROPRIATION, ARTICLE L 13-4 DU CODE DE L'EXPROPRIATION, ARTICLE L 13-8 DU CODE DE L'EXPROPRIATION; Real Estate Purchaser Compensation for Unrecorded Expropriation Loss of Hypothetical Profit: The appellate court correctly determined that the purchaser, though not named in the expropriation order, could seek compensation upon learning of the order because the order's non-publication made it non-opposable to him, fulfilling the requirement to apply the relevant expropriation code provisions. However, the court erred by awarding a hypothetical indemnity based on a projected loss of profit without establishing the certainty of the commercial prejudice alleged by the purchaser, which is required under the code to cover the full direct, material, and certain harm caused by the expropriation.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe ruling was based on the Court of Cassation's finding that the Court of Appeal failed to give a legal basis to its decision regarding the calculation of indemnity under this article.
This article was cited in the reasoning of the first ground of appeal regarding the definition of the expropriated party's status, but it was not the basis for the final orders (cassation).
This article was cited in the reasoning concerning the inadmissibility of relying on the expropriation ordinance, but it was not the basis for the final orders.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (AIX-EN-PROVENCE), 18 SEPTEMBRE 1979) QUE X..., MARCHAND DE BIENS, S'EST RENDU ADJUDICATAIRE LE 7 OCTOBRE 1976 DE 85.711 METRES CARRES DE TERRAINS SITUES SUR LA COMMUNE DE LA SEYNE LES ALPES, CADATRES SOUS LES NUMEROS 731, 816 ET 817 DE LA SECTION D, PRELEVES SUR UN ENSEMBLE IMMOBILIER AYANT APPARTENU AUX CONSORTS Y..., ET DONT 65.900 METRES CARRES PRIS SUR LA PARCELLE 817 D AVAIENT ETE EXPROPRIES AU PROFIT DE LA COMMUNE PAR ORDONNACE D'EXPROPRIATION DU 17 OCTOBRE 1975 PUBLIEE A LA CONSERVATION DES HYPOTHEQUES LE 13 FEVRIER 1979 ;
QUE LA JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION S'EST DECLAREE VALABLEMENT SAISIE PAR X... POUR FIXER, A TITRE HYPOTHETIQUE, L'INDEMNITE REVENANT A CE DERNIER DANS LE CAS OU SERAIT RECONNU SON DROIT D'ATTRIBUTION DE L'INDEMNITE D'EXPROPRIATION ;
ATTENDU QUE LA COMMUNE DE LA SEYNE LES ALPES REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR AINSI STATUE ALORS, SELON LE MOYEN, "QU'IL EST CONSTANT QUE LA QUALITE D'EXPROPRIE AU SENS DE L'ARTICLE L 13-4 DU CODE DE L'EXPROPRIATION S'APPRECIE A LA DATE DE L'ORDONNANCE D'EXPROPRIATION EN CONSIDERATION DES TITULAIRES DE DROIT SUR L'IMMEUBLE EXPROPRIE" ;
MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RAPPELE QUE SEULS LES CONSORTS Y... ETAIENT DESIGNES PAR L'ORDONNANCE D'EXPROPRIATION DU 17 OCTOBRE 1975 COMME ETANT LES PROPRIETAIRES EXPROPRIES, L'ARRET ENONCE EXACTEMENT QUE LE FAIT QUE CETTE ORDONNANCE N'AIT PAS ETE PUBLIEE A LA CONSERVATION DES HYPOTHEQUES NE PORTE NULLEMENT ATTEINTE A SA VALIDITE ET NE PEUT QUE LA RENDRE INOPPOSABLE AUX TIERS ;
QU'EN RETENANT, ENSUITE, QUE CETTE INOPPOSABILITE NE PRIVAIT PAS X... DE LA POSSIBILITE DE SE PREVALOIR DE L'ORDONNANCE A PARTIR DU MOMENT OU IL EN AVAIT EU CONNAISSANCE ET DE SAISIR LE JUGE DE L'EXPROPRIATION SOUS RESERVE DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE L 13-8 DU CODE DE L'EXPROPRIATION, LA COUR D'APPEL A FAIT UNE EXACTE APPLICATION DE CE TEXTE ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
MAIS SUR LE SECOND MOYEN : VU L'ARTICLE L 13-13 DU CODE DE L'EXPROPRIATION, ATTENDU QU'AUX TERMES DE CE TEX TE, LES INDEMNITES ALLOUEES DOIVENT COUVRIR L'INTEGRALITE DU PREJUDICE DIRECT, MATERIEL ET CERTAIN, CAUSE PAR L'EXPROPRIATION ;
ATTENDU QUE POUR ACCORDER A GALOVANOW UNE INDEMNITE A TITRE HYPOTHETIQUE DE CINQ FRANCS LE METRE CARRE DANS LE CAS OU SERAIT RECONNU SON DROIT A L'ATTRIBUTION DE L'INDEMNITE D'EXPROPRIATION, L'ARRET ATTAQUE ENONCE QUE LA PERTE DE BENEFICE QUE SUBIRA M. X... SUR LES BIENS QU'IL AVAIT ACQUIS EN VUE DE LA REVENTE SERA NECESSAIREMENT EGALE A LA DIFFERENCE ENTRE LA FRACTION DE SON PRIX D'ADJUDICATION AFFERENTE A LA SUPERFICIE DE L'EMPRISE ET LA VALEUR VENALE DE CELLE-CI ;
QUE CETTE PERTE DE BENEFICE SERA DONC COMPRISE DANS L'INDEMNITE QUI DOIT ETRE CALCULEE PAR REFERENCE A CETTE VALEUR VENALE ET NON PAR REFERENCE AU PRIX D'ACQUISITION DU BIEN EXPROPRIE ;
ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, SANS S'EXPLIQUER SUR LE CARACTERE CERTAIN QUE POUVAIT REVETIR LE PREJUDICE COMMERCIAL ALLEGUE PAR X... ET QUI ETAIT CONTESTE, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU, ENTRE LES PARTIES, LE 18 SEPTEMBRE 1979 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;
REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES, AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE CHAMBERY, A CE DESIGNEE PAR DELIBERATION SPECIALE PRISE EN LA CHAMBRE DU CONSEIL ;