Developer v. Bank: Commission Reimbursement Under Completion Guarantee

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS 23 AVRIL 1981), QU'EN VUE DE LA REALISATION D'UNE OPERATION DE CONSTRUCTION IMMOBILIERE SUR UN TERRAIN QU'ELLE ALLAIT ACQUERIR, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ETOILE CONSTRUCTION, PROMOTEUR, A CONCLU AVEC LA SOCIETE DISCOUNT BANK FRANCE (CI-APRES LA BANQUE) PLUSIEURS CONVENTIONS ET NOTAMMENT LE 10 NOVEMBRE 1976 UNE CONVENTION DE GARANTIE D'ACHEVEMENT ;

QU'ALLEGUANT QUE CETTE GARANTIE N'AVAIT JAMAIS ETE ASSUMEE PAR LA BANQUE ET ETAIT FICTIVE, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE A ASSIGNE LA BANQUE EN REMBOURSEMENT DE LA COMMISSION QU'ELLE LUI AVAIT VERSEE EN EXECUTION DE LA CONVENTION DU 10 NOVEMBRE 1976 ;

ATTENDU QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR REJETE SA DEMANDE, ALORS, SELON LE MOYEN, "D'UNE PART, QUE L'ENSEMBLE DE SES MOTIFS PROCEDE D'UNE VIOLATION DES DISPOSITIONS COMBINEES DES ARTICLES 1601-3 DU CODE CIVIL, 6 ET 7 DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967, ET 22 A 25 DU DECRET DU 22 DECEMBRE 1967, D'OU IL RESSORT QUE LE VENDEUR CONSTRUCTEUR DOIT CONSERVER LA MAITRISE DE L'OUVRAGE JUSQU'A LA RECEPTION DES TRAVAUX ET QU'IL A, DONC, UN DROIT DIRECT ET PERSONNEL POUR EXIGER L'EXECUTION DE L'ENGAGEMENT BANCAIRE DE GARANTIE D'ACHEVEMENT DONNE SOUS FORME D'OUVERTURE DE CREDIT, PAR LAQUELLE LE BANQUIER S'OBLIGE A LUI AVANCER OU A PAYER POUR SON COMPTE LES SOMMES NECESSAIRES A L'ACHEVEMENT DE L'IMMEUBLE, LA CONTREPARTIE DE CET ENGAGEMENT RESIDANT DANS LA COMMISSION PAYEE PAR LE VENDEUR AU GARANT QUI N'EST DONC PAS EN DROIT D'EXIGER UNE DOUBLE REMUNERATION EN CAS DE MISE EN OEUVRE DE LA GARANTIE STIPULEE, ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE L'ORGANISME BANCAIRE, QUI DECLARE SANS EQUIVOQUE FOURNIR AU VENDEUR CONSTRUCTEUR LA GARANTIE D'ACHEVEMENT IMPOSEE PAR LA LOI DU 3 JANVIER 1967, SELON LA MODALITE D'OUVERTURE DE CREDIT PREVUE AUX ARTICLES 22 ET 25 DU DECRET DU 22 DECEMBRE 1967, CONTRACTE L'OBLIGATION DE VERSER TOUTES LES SOMMES NECESSAIRES A LA REALISATION DES TRAVAUX ET QUE CETTE OBLIGATION SE POURSUIT JUSQU'A LA CERTIFICATION, PAR L'HOMME DE L'ART, DE L'ACHEVEMENT DE L'IMMEUBLE, EN VERTU DE L'ARTICLE 28 DU MEME DECRET, QU'IL S'ENSUIT QUE LA CLAUSE CONTRACTUELLE QUI LIMITE L'ENGAGEMENT DU GARANT AU PRIX PROVISIONNEL DES OUVRAGES NE PEUT RECEVOIR APPLICATION DES LORS QU'ELLE INSTAURE UNE GARANTIE FICTIVE CONTRAIRE AUX PRESCRIPTION DE LA LOI, EN SORTE QUE L'ARRET ATTAQUE A VIOLE LES TEXTES SUSVISES" ;

MAIS ATTENDU QUE PAR MOTIFS PROPRES ET ADOPTES, L'ARRET CONSTATE QUE SI, PAR LA CONVENTION DU 10 NOVEMBRE 1976, LA BANQUE S'ETAIT ENGAGEE A FOURNIR A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, CONFORMEMENT AUX ARTICLES 22 ET 25 DU DECRET DU 22 DECEMBRE 1967, LES OUVERTURES DE CREDIT DESTINEES A L'ACHEVEMENT DE LA CONSTRUCTION, CET ENGAGEMENT NE PORTAIT QUE SUR LES DEPENSES FIGURANT AU PLAN FINANCIER PREVISIONNEL, QUE PAR LETTRE DU 15 SEPTEMBRE 1977 LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE A DEMANDE A LA BANQUE DE CONSIDERER CET ENGAGEMENT COMME DEVENU SANS OBJET A COMPTER DU RECEPISSE DE DECLARATION D'ACHEVEMENT DES DEUX PREMIERS IMMEUBLES, LE TROISIEME NE DEVANT PAS ETRE CONSTRUIT, ET QUE LA GARANTIE D'ACHEVEMENT DONNEE PAR LA BANQUE A ETE EFFECTIVE JUSQU'AU TERME FIXE PAR LA LOI ;

QUE DE CES MOTIFS, ET DES LORS QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE N'AVAIT PAS SOUTENU DEVANT LES JUGES D'APPEL QUE LA CLAUSE CONTRACTUELLE LIMITANT L'ENGAGEMENT DE LA BANQUE AU PRIX PREVISIONNEL DES OUVRAGES ETAIT CONTRAIRE A LA LOI, LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE QUE LA PERCEPTION, PAR LA BANQUE, DE LA COMMISSION PREVUE A LA CONVENTION DU 10 NOVEMBRE 1976 ETAIT JUSTIFIEE ;

D'OU IL SUIT QUE POUR PARTIE NOUVEAU, MELANGE DE FAIT ET DE DROIT ET PAR SUITE, IRRECEVABLE, LE MOYEN N'EST PAS FONDE POUR LE SURPLUS ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 23 AVRIL 1981, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;