Tenants' Preemption Rights Dispute Following Rural Property Sale
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IATenants, who had not exercised their right of preemption following the sale of a rural property, appealed a decision rejecting their request to nullify the sale, arguing the appellate court contradicted itself regarding the reason for the delayed payment of the sale price and failed to consider the tenants' right to benefit from modified sale conditions, including an extended preemption period. The high court rejected this first claim because the tenants failed to join the sellers in the proceedings, which was a sufficient ground for dismissal. Regarding the second claim, the tenants challenged the validity of their eviction notice served by the buyers before the preemption period expired, asserting the buyers lacked ownership due to the sale being conditional upon non-exercise of preemption rights; however, the court upheld the ruling that the buyers became valid owners retroactively from the date of the sale agreement once the suspensive condition was met, thereby validating the subsequent eviction notice.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, ARTICLE 797 ALINEA 1, DU CODE RURAL, ARTICLE 797 ALINEA 3 DU CODE RURAL, ARTICLE 66 AL. 1 LTF; Tenants' Preemption Rights Dispute Following Rural Property Sale: The high court rejected this first claim because the tenants failed to join the sellers in the proceedings, which was a sufficient ground for dismissal. Regarding the second claim, the tenants challenged the validity of their eviction notice served by the buyers before the preemption period expired, asserting the buyers lacked ownership due to the sale being conditional upon non-exercise of preemption rights; however, the court upheld the ruling that the buyers became valid owners retroactively from the date of the sale agreement once the suspensive condition was met, thereby validating the subsequent eviction notice.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the first ground of appeal, but the Court of Cassation only used the subsequent reasoning to justify its decision, not this specific article as the basis for the final ruling.
Cited in the first ground of appeal, but the Court of Cassation only used the subsequent reasoning to justify its decision, not this specific article as the basis for the final ruling.
Cited in the first ground of appeal, but the Court of Cassation only used the subsequent reasoning to justify its decision, not this specific article as the basis for the final ruling.
The court rejected the appeal, which implies a decision on costs, although the specific cost article is not explicitly cited in the dispositive, standard practice often implies its application.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE LES EPOUX X..., LOCATAIRES D'UN BIEN RURAL QUE LES EPOUX Y... AVAIENT VENDU AUX EPOUX Z... ET QUI N'AVAIENT PAS EXERCE LEUR DROIT DE PREEMPTION DANS LE DELAI LEGAL SUIVANT LA NOTIFICATION, FONT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE (ORLEANS, 7 MAI 1980) D'AVOIR REJETE LEUR DEMANDE EN NULLITE DE CETTE VENTE INTERVENUE PRETENDUMENT AU MEPRIS DE LEUR DROIT DE PREEMPTION, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE, D'UNE PART, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT SANS SE CONTREDIRE AFFIRMER, A LA FOIS, QUE LE RETARD MIS A REGLER LE SOLDE DU PRIX DE VENTE ETAIT FONCTION DE LA QUALITE DE MIGRANTS DES ACHETEURS ET, QU'IL ETAIT DU A LA PROCEDURE EXERCEE PAR LES FERMIERS ET QU'EN STATUANT AINSI, L'ARRET ATTAQUE A VIOLE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, ET ALORS D'AUTRE PART, QUE SI LE LONG DELAI DE PAIEMENT ACCORDE AUX ACQUEREURS, QUELLE QU'EN SOIT LA CAUSE, A AINSI MODIFIE LES CONDITIONS INITIALES DE LA VENTE DU FONDS RURAL, LES VENDEURS DEVAIENT EN INFORMER LES FERMIERS AVANT DE REALISER CETTE VENTE, CEUX-CI POUVANT EN CONSEQUENCE DISPOSER D'UN DELAI SUPPLEMENTAIRE POUR REPONDRE AU CREDIT AINSI CONSENTI DONT ILS AVAIENT LE DROIT DE BENEFICIER, AUSSI, EN EXERCANT EVENTUELLEMENT LEUR DROIT DE PREEMPTION ET QUE, POUR NE PAS L'AVOIR CONSTATE, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 797 DU CODE RURAL ALINEA 1, ET ALORS ENFIN, QU'EN NE CONSTATANT PAS NON PLUS L'ABSENCE DE NOTIFICATION DE LA VENTE REALISEE AUX BENEFICIAIRES DU DROIT DE PREEMPTION, DANS LES DIX JOURS QUI ONT SUIVI, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 797 ALINEA 3 DU CODE RURAL" ;
MAIS ATTENDU QUE L'ARRET ENONCE EXACTEMENT "QU'IL N'EST PAS POSSIBLE AUX EPOUX X... D'ARGUER DE LA NULLITE DE LA VENTE, SANS AVOIR APPELE EN INTERVENTION LES EPOUX Y..." ;
QUE PAR CE SEUL MOTIF LA COUR D'APPEL A, HORS LA CONTRADICTION ALLEGUEE, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION DE CE CHEF ;
ET SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE LES EPOUX X... REPROCHENT A L'ARRET D'AVOIR DECLARE VALABLE LE CONGE QUI LEUR AVAIT ETE DELIVRE PAR LES EPOUX Z..., LESQUELS N'AVAIENT ACQUIS LE BIEN DONNE A BAIL QUE SOUS CONDITION SUSPENSIVE DE NON EXERCICE DES DROITS DE PREEMPTION DU PRENEUR ET DE LA S A F E R, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE LA VENTE REALISEE SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE QUE LE PRENEUR N'EXERCE SON DROIT DE PREEMPTION CONSTITUE UNE SIMPLE EXPECTATIVE POUR LE TIERS ACQUEREUR ET DOIT ETRE SUPPOSEE INEXISTANTE A L'EGARD DU FERMIER TANT QUE CELUI-CI N'A PAS RENONCE A LA PREEMPTION OU N'A PAS LAISSE S'ECOULER LE DELAI D'EXERCICE DE SON DROIT SANS EN USER ;
QUE LA NOTIFICATION DES CONDITIONS DE LA VENTE AUX FERMIERS AYANT ETE EFFECTUEE LE 24 AVRIL 1978, ET LES TIERS ACQUEREURS LEUR AYANT DELIVRE LE CONGE LE LENDEMAIN, C'EST-A-DIRE AVANT L'EXPIRATION DU DELAI D'EXERCICE DE LEUR DROIT DE PREEMPTION, ILS NE POUVAIENT ETRE RETROACTIVEMENT CONSIDERES COMME PROPRIETAIRES A LEUR EGARD ET DES LORS, FAUTE DE QUALITE, LEUR FAIRE VALABLEMENT DELIVRER CONGE ET QUE, POUR AVOIR STATUE COMME ELLE L'A FAIT, LA COUR D'APPEL A PRIVE SA DECISION DE TOUTE BASE LEGALE" ;
MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RETIENT A BON DROIT QUE PAR L'EFFET DE L'ACCOMPLISSEMENT DE LA CONDITION SUSPENSIVE LES EPOUX Z... SONT DEVENUS PROPRIETAIRES DEPUIS L'ACTE DU 19 AVRIL 1978 ET ONT DONC VALABLEMENT DONNE CONGE AUX PRENEURS LE 25 AVRIL 1978 ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 7 MAI 1980 PAR LA COUR D'APPEL D'ORLEANS ;