Property Owner v. Developer: Validity of Private Agreement vs. Authentic Deed

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU SELON L'ARRET ATTAQUE (TOULOUSE, 30 DECEMBRE 1980) QUE M. X..., AYANT ENVISAGE LA CONSTRUCTION D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER SUR DES TERRAINS ET A L'EMPLACEMENT D'IMMEUBLES VETUSTES DONT IL ETAIT PROPRIETAIRE, SE MIT EN RAPPORT AVEC M. Z..., PROMOTEUR, CONSTRUCTEUR ;

QU'APRES ETRE CONVENUS D'UN PREMIER PROJET AUQUEL ILS DEVAIENT RENONCER, ILS DECIDERENT DE REALISER UN IMMEUBLE DIT DE GRAND STANDING ET QU'UNE CONVENTION REGLANT LEURS RAPPORTS INTERVINT SELON ACTE AUTHENTIQUE DU 15 DECEMBRE 1972 ;

QU'UN ACTE SOUS SEING PRIVE DATE DU 1ER JANVIER 1973 QUI COMPORTAIT DES DISPOSITIONS DIFFERENTES IMPARTIT UN DELAI A M. Z... POUR LA LIVRAISON DES LOCAUX, MAIS QUE CE DELAI N'AYANT PAS ETE TENU, M. X... L'A ASSIGNE EN PAIEMENT DE PENALITES DE RETARD ;

ATTENDU QUE M. X... FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR RETENU POUR LE DEBOUTER DE SA DEMANDE, QU'UNE PRECEDENTE DECISION DU 11 JANVIER 1978 AVAIT DEFINITIVEMENT DECIDE QUE SES RELATIONS AVEC M. Z... ETAIENT REGIES PAR L'ACTE DU 15 DECEMBRE 1972, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE D'UNE PART, L'EXCEPTION DE CHOSE JUGEE N'EST PAS D'ORDRE PUBLIC ET NE PEUT ETRE RELEVEE D'OFFICE PAR LE JUGE ;

QU'EN STATUANT AINSI QU'ELLE L'A FAIT SANS AVOIR AU DEMEURANT PROVOQUE LES OBSERVATIONS DES PARTIES, LA COUR D'APPEL A VIOLE PAR FAUSSE APPLICATION L'ARTICLE 1351 DU CODE CIVIL ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, L'AUTORITE DE LA CHOSE JUGEE N'A LIEU QU'A L'EGARD DE CE QUI A FAIT L'OBJET DU JUGEMENT, QU'IL FAUT QUE LA CHOSE DEMANDEE SOIT LA MEME ET LA DEMANDE FONDES SUR LA MEME CAUSE ;

QUE LA CONTESTATION TRANCHEE PAR LE PRECEDENT ARRET PORTAIT SUR UNE DEMANDE DE GARANTIE RELATIVE AU PAIEMENT D'INDEMNITES D'EVICTION AUX OCCUPANTS D'UN IMMEUBLE DEMOLI ;

QU'ALORS LE DEMANDEUR EN GARANTIE SE FONDAIT SUR L'EXISTENCE D'ACTES SOUS SEING PRIVE ANTERIEURS A L'ACTE AUTHENTIQUE SANS CONTEXTES COMME EN L'ESPECE LA SINCERITE OU LA VALIDITE DE CE DERNIER" ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RETIENT QUE L'ACTE SOUS SEING PRIVE DU 1ER JANVIER 1973 SUR LEQUEL M. X... FONDAIT SA DEMANDE N'AVAIT PAS DATE CERTAINE, QUE CET ACTE AVAIT ETE ETABLI EN UN SEUL EXEMPLAIRE ET ECRIT DE SA MAIN, CE QUI PERMETTAIT A M. X... D'Y FAIRE DES ADDITIONS ALORS QU'AU CONTRAIRE L'ACTE NOTARIE DU 15 DECEMBRE 1972 AVAIT ETE ETABLI CONJOINTEMENT PAR LES NOTAIRES DES DEUX PARTIES ET QU'ON NE COMPRENDRAIT PAS, S'IL AVAIT ETE SIMULE ET SI DES MODIFICATIONS Y AVAIENT ETE APPORTES PAR L'ACTE SOUS SEING PRIVE, QUE SOIENT INTERVENUS POSTERIEUREMENT DEUX AUTRES ACTES NOTARIES S'Y REFERANT ;

QUE PAR CES SEULS MOTIFS, ET ABSTRACTION FAITE DU MOTIF SURABONDANT RELATIF A L'ARRET DU 11 JANVIER 1978, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QUE M. X... REPROCHE ENCORE A L'ARRET D'AVOIR FAIT APPLICATION DE L'ACTE DU 15 DECEMBRE 1972 ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE D'UNE PART, TOUT CONTRAT PAR LEQUEL UNE PERSONNE S'OBLIGE ENVERS LE MAITRE DE Y... A FAIRE PROCEDER A LA CONSTRUCTION D'UN IMMEUBLE D'HABITATIONEN QUALITE AUTRE QUE CELLE DE VENDEUR OU DE LOCATEUR D'OUVRAGE EST SOUMIS AUX REGLES RELATIVES AU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE DONT L'INOBSERVATION EST SANCTIONNEE PAR LA NULLITE DU CONTRAT, QU'APRES AVOIR RELEVE QUE, PROPRIETAIRE DE TERRAINS, IL A ENVISAGE LA CONSTRUCTION D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER A USAGE D'HABITATION ET DE COMMERCE MAIS QUE N'AYANT AUCUNE COMPETENCE PARTICULIERE IL S'EST MIS EN RAPPORT AVEC M. Z... QUI EST UN PROMOTEUR CONSTRUCTEUR, LA COUR D'APPEL A CONSTATE QUE SUIVANT L'ACTE AUTHENTIQUE DU 15 DECEMBRE 1972 MODIFIE PAR LES ACTES DES 2 ET 9 AVRIL 1973, IL A VENDU A M. Z... DES FRACTIONS INDIVISES DU TERRAIN EN CONTREPARTIE DE QUOI IL RECEVAIT LA PROMESSE QUE LE GROUPE SAURAT REGLERAIT POUR SON COMPTE LES TRAVAUX A EFFECTUER SUR SON QUART A CONCURRENCE DE 750.000 FRANCS LES TRAVAUX EXCEDANT CETTE SOMME DEMEURANT A SA CHARGE ;

QU'IL RESSORT DE CES CONSTATATIONS QUE LE CONTRAT ETAIT SOUMIS AUX DISPOSITIONS D'ORDRE PUBLIC DES ARTICLES 33 ET SUIVANTS DE LA LOI DU 16 JUILLET 1971 ET DEVAIT NOTAMMENT STIPULER A PEINE DE NULLITE LE PRIX CONVENU, LA REMUNERATION DU PROMOTEUR ET LE DELAI D'EDIFICATION DU BATIMENT ;

QUE D'AUTRE PART, A SUPPOSER LA LOI DU 16 JUILLET 1971 INAPP LICABLE AU CONTRAT LITIGIEUX CELUI-CI ETAIT REGI PAR LES DEPOSITAIRES DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 RELATIF AU CONTRAT DE CONSTRUCTION QUI PRESCRIVENT A PEINE DE NULLITE L'INDICATION NOTAMMENT DU COUT DES TRAVAUX ET DE LEUR DUREE PROBABLE ;

ET ALORS QU'ENFIN EN TOUTE HYPOTHESE IL APPARTIENT AU JUGE DE STATUER CONFORMEMENT AUX REGLES DE DROIT APPLICABLES AU LITIGE ;

QU'APRES AVOIR CONSTATE QUE LE DIFFEREND OPPOSAIT UN PARTICULIER ET UN PROMOTEUR IMMOBILIER POUR LA CONSTRUCTION D'UN IMMEUBLE D'HABITATION SUR LE TERRAIN DU PREMIER LA COUR D'APPEL NE POUVAIT SE DISPENSER D'EXAMINER LA REGULARITE DES CONVENTIONS INTERVENUES AU REGARD DES DISPOSITIONS D'ORDRE PUBLIC DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 ET DE LA LOI DU 16 JUILLET 1971 SUCCESSIVEMENT CONCERNES EN L'ESPECE" ;

MAIS ATTENDU QUE M. X... N'AYANT PAS FAIT VALOIR DEVANT LES JUGES DU FOND QUE LES CLAUSES DU CONTRAT DU 15 DECEMBRE 1972 AURAIENT ETE CONTRAIRES AUX DISPOSITIONS DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 OU DE LA LOI DU 16 JUILLET 1971, LE MOYEN EST NOUVEAU, MELANGE DE FAIT ET DE DROIT, ET, PARTANT IRRECEVABLE ;

SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE M. X... FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECLARE VALABLE LA CONVENTION DU 15 DECEMBRE 1972 ALORS SELON LE MOYEN, QUE "D'UNE PART, LE PRIX DE LA VENTE DOIT ETRE DETERMINE ET DESIGNE PAR LES PARTIES, INDEPENDAMMENT DU JEU DE LA VOLONTE DE CHACUNE D'ELLES ;

QU'EN S'ABSTENANT DE RECHERCHER SI, COMME IL LE FAISAIT VALOIR DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL, LES TRAVAUX DEVANT ETRE PAYES PAR L'ACQUEREUEUR A CONCURRENCE DE 750.000 FRANCS, N'ETAIENT DETERMINES NI EN QUALITE NI EN QUANTITE, LA COUR D'APPEL A PRIVE SA DECISION DE BASE LEGALE AU REGARD DE L'ARTICLE 1591 DU CODE CIVIL ;

QUE D'AUTRE PART IL FAUT, POUR LA VALIDITE DU CONTRAT, QUE LA QUALITE DE L'OBJET DE L'OBLIGATION QUI EN EST ISSUE PUISSE ETRE DETERMINEE;

QU'EN S'ABSTENANT DE RECHERCHER SI, COMME IL LE FAISAIT VALOIR DANS SES CONCLUSIONS, "LE SURPLUS EVENTUEL DE LA QUOTE PART" DE TRAVAUX MISE A LA CHARGE DU VENDEUR ETAIT INDETERMINEE ET SOUMISE A L'ARBITRAIRE DU PROMOTEUR, LA COUR D'APPEL A PRIVE SA DECISION DE BASE LEGALE AU REARD DE L'ARTICLE 1129 DU CODE CIVIL ;

ET QU'ENFIN LE DOL EST UNE CAUSE DE NULLITE DU CONTRAT LORSQUE LES MANOEUVRES PRATIQUEES PAR L'UNE DES PARTIES POUR SURPREENDRE ET TROMPER L'AUTRE PARTIE ONT DETERMINE CELLE-CI A CONTRACTER ;

QU'EN S'ABSTENANT DE RECHERCHER SI LA MULTIPLICITATION DES ECRITS SOUMIS PAR LE PROMOTEUR A LA SIGNATURE DU PROPRIETAIRE, LE RENOUVELLEMENT INCESSANT DES PROJETS, LA RETICENCE SUR LES OBLIGATIONS LEGALES DU PROMOTEUR ETAIENT CONSTITUTIVES DES MANOEUVES DOLOSIVES INVOQUES DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL LA COUR D'APPEL A PRIVE SA DECISION DE BASE LEGALE AU REGARD DE L'ARTICLE 1116 DU CODE CIVIL" ;

MAIS ATTENDU D'UNE PART, QUE L'ARRET RETIENT PAR MOTIFS, PROPRES ET ADOPTES QU'EN CONTREPARTIE DE LA CESSION DE 3/4 DE SON TERRAIN M. X... RECEVAIT DANS L'ACTE NOTARIE LA PROMESSE QUE LE GROUPE SAURAT REGLERAIT POUR SON COMPTE LES TRAVAUX A EFFECTUER SUR SON QUART A CONCURRENCE DE 750.000 FRANCS, LES TRAVAUX EXCEDANT 750.000 FRANCS DEMEURANT A SA CHARGE ;

QU'AU TRANSFERT DE PROPRIETE DE 750 MILLIEMES DE TERRAIN BATI ET NON BATI PAR M. X... A M. Z... ETAIT SUBSTITUEE LA PROPRIETE PAR LE GROUPE SAURAT DE 8008/10000EME ET PAR M. X... DE 1991/10000EME DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DONT LA CONSTRUCTION ETAIT ENVISAGEE, ENFIN QUE LES EPOUX Z..., LA SOCIETE MAP, M. Z... ET M. X... PARTICIPERAIENT CONJOINTEMENT A LA CONSTRUCTION QUI DEVAIT ETRE REALISEE SOUS LA DIRECTION D'UN ARCHITECTE DESIGNE A L'ACTE, PAR LES SOINS D'ENTREPRISES DEJA CHOISIES, LE PERMIS DE CONSTRUIRE AYANT ETE DELIVRE LE 20 JUILLET 1972 ;

QU'IL RESULTE DE CES ENONCIATIONS ET CONSTATATIONS QUE LE PRIX ET L'OBJET DE L'OBLIGATION ETAIENT DETERMINES ;

ATTENDU D'AUTRE PART, QU'EN ENONCANT QUE L'ACTE DU 15 DECEMBRE 1972, QUI REGLE LES RAPPORTS ENTRE LES PARTIES, ETAIT SINCERE ET VERITABLE, LA COUR D'APPEL A NECCESSAIREMENT ADMIS QUE LE CONTRAT N'ETAIT PAS ENTACHE DE DOL ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 30 DECEMBRE 1980 PAR LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE ;