Seller v. Buyer: Enforceability of Real Estate Promise Subject to Suspensive Conditions

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (LYON, 25 JUIN 1980), QUE LA SOCIETE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES ET FONCIERES (S P I F ), QUI AVAIT, PAR ADJUDICATION DU 26 MAI 1977, ACQUIS DES LOTS DEPENDANT D'UN LOTISSEMENT A, LE 8 SEPTEMBRE 1978, PROMIS, SOUS DIVERSES CONDITIONS SUSPENSIVES, DE LES VENDRE A LA SOCIETE FRANCETERRE ;

QUE CELLE-CI, QUI DEVAIT DEMANDER LA REALISATION AU PLUS TARD LE 14 DECEMBRE 1978, A VERSE UNE SOMME DEVANT S'IMPUTER SUR LE PRIX DE VENTE OU RESTER ACQUISE A LA PROMETTANTE EN CAS DE NON-REALISATION ;

QUE LA SOCIETE FRANCETERRE, SOUTENANT QUE CERTAINES CONDITIONS SUSPENSIVES N'AVAIENT PAS ETE ACCOMPLIES DANS LE DELAI, A REFUSE D'ACQUERIR LES TERRAINS ET A DEMANDE LE REMBOURSEMENT DU DEDIT, AINSI QUE CELUI DU COUT DE TRAVAUX QU'ELLE DISAIT AVOIR ETE AUTORISEE A EFFECTUER SUR LES LOTS, OBJET DE LA PROMESSE ;

QU'ELLE A PRIS SUR CES LOTS UNE INSCRIPTION PROVISOIRE D'HYPOTHEQUE JUDICIAIRE DONT LA S P I F N'A PU OBTENIR MAINLEVEE QU'EN CONSIGNANT UNE SOMME DE 350 000 FRANCS ;

ATTENDU QUE LA SOCIETE FRANCETERRE FAIT GRIEF A L'ARRET, CONFIRMATIF DE CE CHEF, D'AVOIR, POUR DECLARER QUE LE DEDIT ETAIT ACQUIS A LA S P I F , DECIDE QUE LES CONDITIONS SUSPENSIVES AVAINT ETE ACCOMPLIES DANS LE DELAI PREVU ET QUE LA PROMESSE ETAIT DEVENUE CADUQUE PAR LA SEULE DEFAILLANCE DU BENEFICIAIRE, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE, D'UNE PART, SI LA PROMESSE DE VENTE ETAIT CONSENTIE AU BENEFICIAIRE JUSQU'AU 7 DECEMBRE 1978, DELAI PROROGE JUSQU'AU 14 DECEMBRE, ELLE ETAIT FAITE SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE QUE LE PROMETTANT JUSTIFIE AVANT LE 30 NOVEMBRE 1978 DE L'ORIGINE DE PROPRIETE TRENTENAIRE ET DE LA DELIVRANCE DU CERTIFICAT MENTIONNANT L'ACCOMPLISSEMENT DES FORMALITES PREVUES PAR LE CODE DE L'URBANISME, QU'AU REGARD DE CES DISPOSITIONS, C'EST A LA DATE DU 30 NOVEMBRE QUE LE PROMETTANT DEVAIT AVOIR REMPLI LA CONDITION SUSPENSIVE, FAUTE DE QUOI LA PROMESSE DEVENAIT CADUQUE SI LE BENEFICIAIRE, DANS L'INTERET EXCLUSIF DUQUEL LESDITES CONDITIONS ETAIENT STIPULEES, N'ENTENDAIT PAS EXIGER LA REALISATION DE LA PROMESSE, QU'AINSI, EN RELEVANT QUE LE 14 DECEMBRE 1978, DATE LIMITE FIXEE AU BENEFICIAIRE POUR QU'IL REALISE LA PROMESSE, LE PROMETTANT JUSTIFIAIT DE L'ACCOMPLISSEMENT DE LA CONDITION, SANS RECHERCHER SI LADITE CONDITION ETAIT REALISEE LE 30 NOVEMBRE 1978, LA COUR D'APPEL A DIRECTEMENT VIOLE LES ARTICLES 1134 ET 1181 DU CODE CIVIL ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, LE PROMETTANT S' ETAIT CONTRACTUELLEMENT ENGAGE A DELIVRER AU BENEFICIAIRE, AVANT LE 30 NOVEMBRE 1978, LE CERTIFICAT PREVU PAR LE CODE DE L'URBANISME ATTESTANT L'ACCOMPLISSEMENT DES CONDITIONS DE L'ARRETE DE LOTISSEMENT ET QUE LEDIT CODE PRECISE QUE, SI CE DOCUMENT NE FIGURE PAS DANS L'ACTE DE VENTE AUQUEL IL EST ANNEXE, LA VENTE PEUT ETRE ANNULEE, QU'AU REGARD DE CES EXIGENCES, L'EXISTENCE DE CE CERTIFICAT NE PEUT ETRE ETABLIE QUE PAR SA MISE A DISPOSITION DE L'ACQUEREUR POUR ETRE ANNEXE A L'ACTE, ET NON PAR REFERENCE A LA CORRESPONDANCE DU NOTAIRE DU PROMETTANT ADRESSANT AU NOTAIRE DU BENEFICIAIRE L'EXTRAIT D'UN ACTE RECU PAR UN TROISIEME NOTAIRE, EXTRAIT QUI REPRODUISAIT SEULEMENT L'ARRETE DE LOTISSEMENT SANS PRECISER SI LES FORMALITES PRESCRITES PAR L'ARRETE DE LOTISSEMENT AVAIENT ETE ACCOMPLIES SUR LA TOTALITE DES LOTS ET, NOTAMMENT, SUR CEUX FAISANT L'OBJET DE LA VENTE LITIGIEUSE, ET SI UN CERTIFICAT L'ATTESTAIT, D'OU IL SUIT QUE CET EXTRAIT, BIEN QUE DELIVRE SOUS LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE REDACTEUR, NE POUVAIT REMPLACER LE CERTIFICAT EXIGE PAR LES ARTICLES R 315-12 ET 1315-1 ANCIENS, D'ORDRE PUBLIC, DU CODE DE L'URBANISME, QUE LA COUR D'APPEL A DIRECTEMENT VIOLES ;

ALORS, ENCORE, QUE, POUR DECIDER QUE LA CONDITION SUSPENSIVE ETAIT REMPLIE LE 14 DECEMBRE 1978, DATE LIMITE FIXEE AU BENEFICIAIRE POUR REALISER LA VENTE, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT SE FONDER SUR UNE LETTRE ADRESSEE CE JOUR-LA PAR LE MINISTERE DE L'EQUIPEMENT AU NOTAIRE DU PROMETTANT, QU'EN EFFET CETTE LETTRE NE POUVAIT MATERIELLEMENT ETRE PARVENUE A L'ETUDE ET PORTEE A LA CONNAISSANCE DES PARTIES LORSQUE LE RENDEZ-VOUS FUT TENU A 9 HEURES 30 DU MATIN LE 14 DECEMBRE 1978, QUE D'AILLEURS LE PROCES-VERBAL DE DIFFICULTE ETABLI AU COURS DE CET ENTRETIEN NE MENTIONNE PAS LADITE LETTRE QUI, EN TOUT ETAT DE CAUSE, NE POUVAIT PALLIER L'ABSENCE DE CERTIFICAT D'ACCOMPLISSEMENT DES FORMALITES, QUI NE FUT ETABLI QUE LE 13 FEVRIER 1979, QU'AINSI, EN RETENANT UN ELEMENT DE PREUVE DONT LE BENEFICIAIRE DE LA PROMESSE NE POUVAIT AVOIR CONNAISSANCE LE JOUR OU IL DECIDA DE NE PAS REALISER L'ACQUISITION, LA COUR D'APPEL A DIRECTEMENT VIOLE LES ARTICLES 1315 ET 1353 DU CODE CIVIL ;

ET ALORS QU'ENFIN, LE CHAPITRE "CONDITIONS SUSPENSIVES" PREVOYAIT LA JUSTIFICATION PAR LE PROMETTANT D'UNE ORIGINE DE PROPRIETE TRENTENAIRE, QU'A L'APPUI DE SES CONCLUSIONS, LA SOCIETE FRANCETERRE SOUTENAIT QUE L'ORIGINE DE PROPRIETE N'ETAIT PAS ETABLIE PAR LA S P I F , LE CERTIFICAT VISE PAR L'ARTICLE R 315-12 DU CODE DE L'URBANISME N'AYANT PAS ETE ANNEXE A L'ADJUDICATION DONT, DE SURCROIT, LE CAHIER DES CHARGES NE REPRODUISAIT PAS LE REGLEMENT DU LOTISSEMENT, ANNEXE DE L'ARRETE PREFECTORAL, D'OU IL SUIT QU'EN NE DONNANT AUCUN ELEMENT DE REPONSE, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE" ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET CONSTATE QUE LA PROMESSE ETAIT FAITE SOUS CONDITION SUSPENSIVE DE LA JUSTIFICATION, PAR LE PROMETTANT, DE L'ORIGINE DE PROPRIETE TRENTENAIRE ET DE LA DELIVRANCE DU CERTIFICAT MENTIONNANT L'ACCOMPLISSEMENT DES FORMALITES PREVUES PAR LE CHAPITRE 1ER DU DECRET DU 31 DECEMBRE 1958 ;

QUE, PAR MOTIFS PROPRES ET ADOPTES, L'ARRET RETIENT QUE LE LOTISSEMENT DONT DEPENDENT LES LOTS, OBJET DE LA PROMESSE, A ETE AUTORISE PAR ARRETE PREFECTORAL DU 9 DECEMBRE 1969, MODIFIE PAR DEUX ARRETES DES 12 MAI 1971 ET 7 FEVRIER 1972, QUE LE CAHIER DES CHARGES DE L'ADJUDICATION, ETABLISSANT L'ORIGINE DE PROPRIETE, AVAIT ETE ADRESSE LE 29 SEPTEMBRE 1978 AU NOTAIRE DE LA SOCIETE FRANCETERRE, ET QUE, LE 10 OCTOBRE 1978, AVAIT ETE TRANSMIS AU MEME NOTAIRE UN ACTE NOTARIE DE VENTE D'UN LOT DU LOTISSEMENT, EN DATE DU 5 DECEMBRE 1972, CONSTATANT QUE LE CERTIFICAT ADMINISTRATIF QUI ATTESTAIT L'ACCOMPLISSEMENT DES FORMALITES EXIGEES PAR LE DECRET DU 31 DECEMBRE 1958 AVAIT ETE DELIVRE LE 9 JUIN 1972 ET ANNEXE A LA MINUTE DE CET ACTE ;

QUE DE CES CONSTATATIONS ET ENONCIATIONS, ET ABSTRACTION FAITE DU MOTIF SURABONDANT CRITIQUE PAR LA TROISIEME BRANCHE, L'ARRET A PU DEDUIRE QUE LA CONDITION SUSPENSIVE SUSVISEE AVAIT ETE ACCOMPLIE "DES AVANT LE 30 NOVEMBRE 1978" ;

QU'IL A REPONDU AUX CONCLUSIONS EN ENONCANT QUE LE CAHIER DES CHARGES DE L'ADJUDICATION VISAIT LES ARRETES PREFECTORAUX AUTORISANT LE LOTISSEMENT, ET QUE LE DEFAUT D'ANNEXION, A LA SENTENCE D'ADJUDICATION, DU CERTIFICAT PREVU PAR L'ARTICLE R 315-12 ANCIEN DU CODE DE L'URBANISME N'ETAIT PAS DE NATURE A ENTACHER DE NULLITE CETTE ADJUDICATION, ET PARTANT LE DROIT DE PROPRIETE DE LA S P I F SUR LES LOTS PAR ELLE ACQUIS ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE FRANCETERRE REPROCHE A L'ARRET DE L'AVOIR CONDAMNEE A REPARER LES CONSEQUENCES DOMMAGEABLES DE L'INSCRIPTION PROVISOIRE D'HYPOTHEQUE JUDICIAIRE QU'ELLE AVAIT PRISE SUR LES LOTS, OBJET DE LA PROMESSE, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, SANS SE CONTREDIRE ET VIOLER L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, RELEVER QUE LES PRETENTIONS DE LA SOCIETE FRANCETERRE N'ETAIENT PAS ABSOLUMENT INFONDEES ET LA CONDAMNER NEANMOINS AU REMBOURSEMENT DE LA TOTALITE DES INTERETS DES SOMMES IMMOBILISEES PAR LA S P I F POUR OBTENIR MAINLEVEE DE L'HYPOTHEQUE QUE LA SOCIETE FRANCETERRE AVAIT JUDICIAIREMENT ETE AUTORISEE A PRENDRE" ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET CONSTATE QUE LA SOCIETE FRANCETERRE AVAIT PRIS INSCRIPTION D'HYPOTHEQUE JUDICIAIRE POUR UN MONTANT DE "PLUS DE 300 000 FRANCS", ET QUE MAINLEVEE DE CETTE INSCRIPTION N'AVAIT PU ETRE OBTENUE QUE MOYENNANT CONSIGNATION DE LA SOMME DE 350 000 FRANCS ;

QU'AYANT LIQUIDE LA CREANCE DE LA SOCIETE FRANCETERRE A 71 306 FRANCS, LA COUR D'APPEL NE S'EST PAS CONTREDITE EN RELEVANT QUE LES PRETENTIONS DE CETTE SOCIETE N'ETAIENT PAS ABSOLUMENT INFONDEES, ET EN LA CONDAMNANT A SUPPORTER LA TOTALITE DES INTERETS DE DROIT DE LA SOMME IMMOBILISEE EN RAISON DE SES PRETENTIONS "LARGEMENT EXCESSIVES" ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 25 JUIN 1980 PAR LA COUR D'APPEL DE LYON ;