Commercial Lease Status Upheld Against Eviction Attempt
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owner of commercial premises sought the eviction of a tenant who, despite the owner's non-renewal of the lease, remained in occupation after previous short-term winter leases were granted to third parties, allegedly as straw men. The appellate court ruled that the tenant benefited from commercial lease status, thus rejecting eviction. The Supreme Court dismissed the appeals, finding that the appellant's arguments regarding the need for written proof to counter the written leases and the failure of the lower court to adequately address the factual circumstances indicating seasonal nature were either inadmissible as new arguments on appeal or amounted to an improper challenge to the factual assessment by the lower court, and further held that the lower court was not required to rule on an indemnity for occupation when the commercial lease statute's application determined the rent, not the requested indemnity.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1341 DU CODE CIVIL, ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, ARTICLE 3 2 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ARTICLE 12, ALINEA 2, DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE; Commercial Lease Status Upheld Against Eviction Attempt: The appellate court ruled that the tenant benefited from commercial lease status, thus rejecting eviction. The Supreme Court dismissed the appeals, finding that the appellant's arguments regarding the need for written proof to counter the written leases and the failure of the lower court to adequately address the factual circumstances indicating seasonal nature were either inadmissible as new arguments on appeal or amounted to an improper challenge to the factual assessment by the lower court, and further held that the lower court was not required to rule on an indemnity for occupation when the commercial lease statute's application determined the rent, not the requested indemnity.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the first ground of appeal for lack of explanation on decisive circumstances, although the ground was ultimately deemed inadmissible.
Cited in the first ground of appeal concerning the seasonal nature of the lease, although the ground was ultimately deemed inadmissible.
Cited in the first ground of appeal regarding proof of simulation, although the ground was ultimately deemed inadmissible.
Cited in the second ground of appeal regarding the exact qualification of the claim (rent vs. occupation indemnity), although the ground was ultimately rejected as unfounded.
Cited in the second ground of appeal for lack of reasons regarding the payment of occupation indemnity, although the ground was ultimately rejected as unfounded.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (AIX EN PROVENCE, 15 OCTOBRE 1980), QUE M Z... EST PROPRIETAIRE DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL SUR LESQUELS IL A CONSENTI DES BAUX SOUSCRITS, PENDANT LES MOIS D'ETE AU NOM DE LA SOCIETE SPOT'S, PENDANT L'HIVER 1975 1976 AU NOM DE MELLE Y... ET PENDANT L'HIVER 1976 1977 AU NOM DE X... ROBERT ;
QUE, LE 30 OCTOBRE 1977, IL A DECIDE DE NE PLUS RENOUVELER LA LOCATION POUR LES ANNEES SUIVANTES ;
QUE, LA SOCIETE SPOT'S S'ETANT MAINTENUE DANS LES LIEUX, IL L'A ASSIGNEE EN EXPULSION ;
ATTENDU QUE M Z... FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR, POUR REJETER SA DEMANDE EN EXPULSION, DIT QUE LA SOCIETE SPOT'S BENEFICIAIT DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LES DEUX BAUX CONSENTIS A DES TIERS AYANT ETE ETABLIS PAR ECRIT, IL NE POUVAIT ETRE PROUVE CONTRE ET OUTRE LEUR CONTENU QUE DANS LES MEMES CONDITIONS, SOIT PAR ECRIT OU PAR UN COMMENCEMENT DE PREUVE PAR ECRIT COMPLETE PAR DES TEMOIGNAGES ;
QUE LA COUR D'APPEL, QUI A ADMIS L'EXISTENCE D'UNE SIMULATION PAR INTERPOSITION DE PERSONNES, N'A CEPENDANT DEDUIT LA PREUVE DE LA CONTRE LETTRE QUE DE SIMPLES PRESOMPTIONS DE FAIT, VIOLANT AINSI L'ARTICLE 1341 DU CODE CIVIL ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL, LE PROPRIETAIRE INVOQUAIT L'EXISTENCE D'UN CONSTAT D'HUISSIER DRESSE LE 18 NOVEMBRE 1975, ETABLISSANT LE DELAISSEMENT EFFECTIF DES LIEUX PAR LA LOCATAIRE ET, PARTANT, LE DROIT DUDIT PROPRIETAIRE DE LOUER A DES TIERS POUR LA PERIODE D'HIVER, CE QUI AVAIT ETE FAIT PAR LES DEUX BAUX INTERCALAIRES STIPULES A CARACTERE SAISONNIER ET DONT LES BENEFICIAIRES, AUXQUELS IL ETAIT EXPRESSEMENT INTERDIT DE CEDER OU DE SOUS LOUER, PAYAIENT DIRECTEMENT LEUR LOYER ;
QU'EN DECIDANT D'OPPOSER AU PROPRIETAIRE LE CARACTERE JUGE FRAUDULEUX DESDITS BAUX INTERCALAIRES SANS S'EXPLIQUER AU PREALABLE SUR CES CIRCONSTANCES POURTANT DETERMINANTES POUR LA SOLUTION DU LITIGE, LA COUR D'APPEL A VIOLE DE FACON FLAGRANTE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;
ET ALORS, ENFIN, QUE LES MODALITES DE PAIEMENT DU LOYER CONSTITUENT UN CRITERE FONDAMENTAL D'APPRECIATION DU CARACTERE SAISONNIER OU ANNUEL DE LA LOCATION ;
QU'EN DECLARANT NON SAISONNIERE LA LOCATION LITIGIEUSE, MOTIF PRIS PARMI DIVERS ELEMENTS ETRANGERS AU LOYER QUE LA LOCATAIRE REMBOURSAIT SES PRETE NOMS, CE QUI ETAIT POURTANT INOPPOSABLE AU PROPRIETAIRE QUI NE RECEVAIT AUCUN REGLEMENT DE LA LOCATAIRE PENDANT LES PERIODES D'HIVER POUR LESQUELLES AUCUN LOYER N'ETAIT STIPULE, LA COUR D'APPEL A PRIVE SA DECISION DE TOUTE BASE LEGALE AU REGARD DE L'ARTICLE 3 2 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ;
MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE M Z... N'A PAS SOUTENU DEVANT LES JUGES DU FOND QU'IL NE POUVAIT PAS ETRE PROUVE PAR SIMPLE PRESOMPTION CONTRE ET OUTRE LE CONTENU DES BAUX ECRITS CONSENTIS A DES TIERS ;
QUE CE MOYEN NE PEUT ETRE PRESENTE POUR LA PREMIERE FOIS DEVANT LA COUR DE CASSATION ;
ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE, SOUS COUVERT DE GRIEFS DE DEFAUT DE REPONSE A CONCLUSIONS ET DE MANQUE DE BASE LEGALE, LE MOYEN NE TEND QU'A CONTESTER L'APPRECIATION SOUVERAINE DES ELEMENTS DE PREUVE PAR LES JUGES DU FOND ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN EST IRRECEVABLE ;
SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE M Z... FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR REJETE TOUTES SES DEMANDES, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, EN DEBOUTANT AINSI DE FACON IMPLICITE LE PROPRIETAIRE DE SA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITE D'OCCUPATION SUR LA SEULE CONSIDERATION QUE LA LOCATAIRE A DROIT A LA PROPRIETE COMMERCIALE, CE QUI NE CHANGEAIT POURTANT RIEN AU FAIT QUE DEPUIS L'EXPIRATION DU BAIL LADITE LOCATAIRE OCCUPAIT LES LIEUX SANS ACQUITTER AUCUN LOYER, NI AUCUNE INDEMNITE D'OCCUPATION, SANS S'EXPLIQUER SUR LES RAISONS DE SA DECISION, LA COUR D'APPEL A ENTACHE SA DECISION D'UN GRAVE DEFAUT DE MOTIFS, VIOLANT LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, ALORS QUE, D'AUTRE PART, LES JUGES DOIVENT RESTITUER LEUR EXACTE QUALIFICATION AUX FAITS ET ACTES LITIGIEUX SANS S'ARRETER A LA DENOMINATION QUE LES PARTIES EN AURAIENT PROPOSE ;
QU'A SUPPOSER, PAR CONSEQUENT, QUE LA COUR D'APPEL AIT VOULU DIRE QUE LA LOCATAIRE DEVAIT UN LOYER ET NON UNE INDEMNITE QUI LUI ETAIT SEULE RECLAMEE, ELLE N'EN AVAIT PAS MOINS L'OBLIGATION, DES LORS QU'ELLE RECONNAISSAIT A LA SOCIETE SPOT'S LE BENEFICE DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX, DE RECTIFIER L'EXACTE QUALIFICATION DE LA DEMANDE ;
QU'EN OMETTANT DE LE FAIRE ELLE A VIOLE L'ARTICLE 12, ALINEA 2, DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;
MAIS ATTENDU QUE L'INDEMNITE D'OCCUPATION ETANT DISTINCTE D'UN LOYER, L'ARRET, QUI N'AURAIT PU, SANS MODIFIER L'OBJET DU LITIGE, RECTIFIER L'OBJET DE LA DEMANDE, N'AVAIT PAS A S'EXPLIQUER SUR LE PRIX DU BAIL DECOULANT DE L'APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 15 OCTOBRE 1980 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE ;