Buyer's Negligence in Undisclosed Tenancy Dispute Upheld
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involves a seller who failed to disclose that an apartment in a sold building was occupied by a potential tenant, leading the buyer to enter into an agreement with the occupant to vacate in exchange for commercial property within the building. The buyer subsequently sued the seller for damages resulting from the undisclosed encumbrance. The appellate court partially held the buyer responsible for the prejudice due to negligence for not verifying the seller's statements about the occupancy status, finding that as a property dealer, the buyer should have exercised basic prudence by inquiring with the occupant. The Supreme Court upheld the appellate ruling, affirming that the lower court properly assessed the buyer's contributory negligence and that the evaluation of damages, based on the incurred indemnity to secure the premises, was within the trial judges' discretionary power, thus dismissing the appeal.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1638 DU CODE CIVIL, ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ARTICLE 16 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE; Buyer's Negligence in Undisclosed Tenancy Dispute Upheld: The buyer subsequently sued the seller for damages resulting from the undisclosed encumbrance. The appellate court partially held the buyer responsible for the prejudice due to negligence for not verifying the seller's statements about the occupancy status, finding that as a property dealer, the buyer should have exercised basic prudence by inquiring with the occupant. The Supreme Court upheld the appellate ruling, affirming that the lower court properly assessed the buyer's contributory negligence and that the evaluation of damages, based on the incurred indemnity to secure the premises, was within the trial judges' discretionary power, thus dismissing the appeal.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe appeal argued that the Court of Appeal violated the principle of contradictory discussion by raising a point of law (negligence of the respondent) without allowing the parties to comment, which constitutes a procedural error cited in the first part of the first ground of appeal.
The appeal argued that the Court of Appeal violated this article by holding the purchaser at fault for not verifying the seller's statements regarding charges, contrary to the principle that the buyer has no obligation to perform such checks.
The appeal argued that the Court of Appeal violated this article by misinterpreting the parties' agreement of March 12, 1975, regarding the indemnity for eviction.
This is the operative part of the final order, dismissing the appeal.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 26 JANVIER 1981), QUE LE 5 JUIN 1974, MME Z... A VENDU A LA SOCIETE PROVOTELLE UN IMMEUBLE EN DECLARANT QUE SA FILLE, PAULETTE Y... EPOUSE X..., OCCUPAIT A TITRE GRATUIT LES 3EME ET 4EME ETAGES DE L'IMMEUBLE ;
QUE CELLE CI AYANT OPPOSE SA QUALITE DE LOCATAIRE, UN ACCORD EST INTERVENU LE 12 MARS 1975 ENTRE LA SOCIETE PROVOTELLE ET PAULETTE Y... A LA SUITE DUQUEL CELLE CI LIBERAIT SON APPARTEMENT MAIS DEVENAIT PROPRIETAIRE DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL DANS LE MEME IMMEUBLE ;
QUE LA SOCIETE PROVOTELLE A ALORS ASSIGNE MME Z... EN DOMMAGES INTERETS EN REPARATION DU PREJUDICE RESULTANT POUR ELLE DE LA NON REVELATION, PAR LA VENDERESSE, DES CHARGES GREVANT L'IMMEUBLE CEDE ;
QUE MME Z... A APPELE EN CAUSE MME DAUBIN Y... ;
ATTENDU QUE LA SOCIETE PROVOTELLE FAIT GRIEF A L'ARRET DE L'AVOIR DECLAREE RESPONSABLE POUR MOITIE DU PREJUDICE PAR ELLE SUBI, ALORS, SELON LE MOYEN, D'UNE PART, QUE MME Z... N'AVAIT NULLEMENT SOUTENU QUE LA SOCIETE PROVOTELLE AURAIT FAIT PREUVE D'UNE NEGLIGENCE FAUTIVE EN NE S'ASSURANT PAS DE LA REALITE DE SES AFFIRMATIONS ;
QU'AINSI LA COUR D'APPEL, QUI A SOULEVE D'OFFICE LE MOYEN TIRE DE LA PRETENDUE NEGLIGENCE DE LA SOCIETE PROVOTELLE, SANS METTRE AU PREALABLE LES PARTIES EN MESURE DE PRESENTER LEURS OBSERVATIONS, A MECONNU LE PRINCIPE DE LA CONTRADICTION ET VIOLE L'ARTICLE 16 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE LE VENDEUR N'EST DECHARGE DE LA GARANTIE DONT IL EST TENU ENVERS L'ACQUEREUR EN RAISON DES CHARGES GREVANT LA CHOSE VENDUE ET NON DECLAREES LORS DE LA VENTE QUE SI, S'AGISSANT DE CHARGES APPARENTES OU DE SERVITUDES NATURELLES ET LEGALES, L'ACHETEUR AURAIT DU RAISONNABLEMENT LES CONNAITRE, OU S'IL EST ETABLI QUE L'ACQUEREUR EN AVAIT, EN FAIT, CONNAISSANCE ;
QU'ON NE SAURAIT PAR CONTRE IMPOSER A L'ACQUEREUR D'EFFECTUER DES DILIGENCES PARTICULIERES EN VUE DE RECHERCHER L'EXISTENCE DE CHARGES EVENTUELLES OU DE S'ASSURER DE LA REALITE DES AFFIRMATIONS DU VENDEUR A CET EGARD ;
QU'AINSI, EN IMPUTANT A FAUTE A LA SOCIETE PROVOTELLE LE FAIT DE N'AVOIR PAS VERIFIE LES ASSURANCES DONNEES PAR MME Z... ET L'EXACTITUDE DE L'ETAT LOCATIF, ALORS QU'AUCUNE OBLIGATION NE LUI INCOMBAIT DE CE CHEF, L'ARRET ATTAQUE A VIOLE L'ARTICLE 1638 DU CODE CIVIL ;
MAIS ATTENDU QUE, SANS INTRODUIRE DANS LE DEBAT DES FAITS SUR LESQUELS LES PARTIES N'AURAIENT PAS ETE A MEME DE DEBATTRE CONTRADICTOIREMENT, L'ARRET RETIENT QU'ETANT MARCHAND DE BIENS LA SOCIETE PROVOTELLE N'AVAIT PU IGNORER LA RESISTANCE D'UN OCCUPANT GENERALEMENT TENTE D'EXCIPER DE DROITS LOCATIFS, MEME S'IL N'EN A PAS, ET QUE LA PLUS ELEMENTAIRE PRUDENCE LUI COMMANDAIT DE VERIFIER L'EXACTITUDE DE L'ETAT LOCATIF PAR UNE SIMPLE INTERPELLATION DE PAULETTE Y... ;
QUE LA COUR D'APPEL A PU EN DEDUIRE LA NEGLIGENCE DE LA SOCIETE PROVOTELLE ET DECIDER QUE CETTE NEGLIGENCE AVAIT CONCOURU A LA REALISATION DU PREJUDICE SUBI PAR LA SOCIETE ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR FIXE A LA SOMME DE 50000 FRANCS LE PREJUDICE SUBI PAR LA SOCIETE PROVOTELLE, CONTRAINTE DE VERSER UNE INDEMNITE POUR OBTENIR LA LIBERATION DES LIEUX ALORS, SELON LE MOYEN, D'UNE PART, QUE MADAME FORET X..., AYANT OBTENU LE PRET SOLLICITE, AVAIT DONNE SUITE A SA PROMESSE D'ACHAT ;
QU'AINSI, EN ENONCANT QUE LE MONTANT DE L'INDEMNITE D'EVICTION PRIS EN CHARGE PAR LA SOCIETE PROVOTELLE ETAIT CELUI FIXE PAR L'ARTICLE 8 DE LA CONVENTION DU 12 MARS 1975, ALORS QUE L'HYPOTHESE PREVUE PAR LEDIT ARTICLE NE S'ETAIT PAS REALISEE, LA COUR D'APPEL A DENATURE LA CONVENTION DES PARTIES ET VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'EN SE FONDANT UNIQUEMENT, POUR EVALUER LE PREJUDICE SUBI PAR LA SOCIETE PROVOTELLE, SUR UNE CLAUSE RESTEE INEXECUTEE DU PROTOCOLE DU 12 MARS 1975, SANS RECHERCHER QUELLE AVAIT ETE L'INDEMNITE D'EVICTION REELLEMENT VERSEE PAR CETTE SOCIETE, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;
MAIS ATTENDU QUE L'EVALUATION, PAR LES JUGES DU FOND, DU MONTANT DES DOMMAGES INTERETS QU'ILS ACCORDENT EN REPARATION D'UN PREJUDICE DONT ILS CONSTATENT L'EXISTENCE, ECHAPPE AU CONTROLE DE LA COUR DE CASSATION ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS ;
REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 26 JANVIER 1981 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;