Purchaser vs. Developer: Misrepresentation of Commercial Amenities

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 19 FEVRIER 1980) QUE POUR LA REALISATION D'UN CENTRE COMMERCIAL, LA SOCIETE LAMARRE, PROMOTEUR, A CREE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "LES TROIS FONTAINES" DONT ELLE EST DEVENUE LA GERANTE ;

QUE CETTE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE A VENDU A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "IMMOFONTAINE" QUI AVAIT EN VUE L'EXPLOITATION D'UN MAGASIN DE CONFECTION, DES LOCAUX AU PREMIER ETAGE DU CENTRE OU DES DOCUMENTS PUBLICITAIRES AVAIENT SITUE UN "DRUGSTORE" ET UNE "CAFETERIA" ;

QUE LE MAGASIN DE CONFECTION ETANT RESTE ISOLE AU PREMIER ETAGE ET AYANT ETE FERME, LA SOCIETE IMMOFONTAINE A ASSIGNE LE PROMOTEUR ET LE VENDEUR EN PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTERETS ;

ATTENDU QUE LE PROMOTEUR ET LE VENDEUR FONT GRIEF A L'ARRET DE N'AVOIR PAS REVOQUE L'ORDONNANCE DE CLOTURE ET ROUVERT LES DEBATS COMME ILS LE DEMANDAIENT POUR PRODUIRE DE NOUVELLES PIECES SUSCEPTIBLES D'ETABLIR QUE LE PROMOTEUR S'ETAIT EFFORCE, AVEC CONSCIENCE, DE SATISFAIRE A SES OBLIGATIONS DE MOYENS QUANT AUX PROMESSES PUBLICITAIRES, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE L'ARRET A, CEPENDANT, CONFIRME LE JUGEMENT ATTAQUE EN CE QUI CONCERNE LE PRINCIPE DE LA RESPONSABILITE DU PROMOTEUR ET DU VENDEUR PAR UNE MOTIVATION FAISANT ETAT, NON SEULEMENT D'UN MANQUEMENT A L'OBLIGATION ACCESSOIRE DE RENSEIGNEMENT, MAIS AUSSI ET SURTOUT, DE LA VIOLATION DES OBLIGATIONS DE MOYENS INCOMBANT AU PROMOTEUR DU FAIT DE LA DIFFUSION DE DOCUMENTS PUBLICITAIRES ;

QU'IL SE DEVAIT DONC D'ORDONNER LA REVOCATION DE L'ORDONNANCE DE CLOTURE, PUISQUE LA REOUVERTURE DES DEBATS ETAIT DE NATURE A FAIRE ECARTER LE MANQUEMENT PRINCIPAL RETENU" ;

MAIS ATTENDU QUE C'EST DANS L'EXERCICE DE LEUR POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION QUE LES JUGES D'APPEL ONT DECLARE ETRE EN MESURE DE STATUER SANS AVOIR A REVOQUER L'ORDONNANCE DE CLOTURE, NI A ROUVRIR LES DEBATS ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QUE LE PROMOTEUR ET LE VENDEUR FONT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR RETENU LE PRINCIPE DE LEUR RESPONSABILITE SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 1626 DU CODE CIVIL, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE "D'UNE PART, L'ARRET A FAUSSEMENT APPLIQUE L'ARTICLE 1626 DU CODE CIVIL, PUISQU'IL CONSTATE QUE LA GARANTIE DU FAIT PERSONNEL ET DU FAIT DU TIERS NE POUVAIENT JOUER EN LA CAUSE ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE L'ARRET A MECONNU L'EFFET RELATIF DES CONVENTIONS EN AJOUTANT - AU COTE DU VENDEUR FIGURANT SEUL A L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE - LE PROMOTEUR QUI N'Y ETAIT PAS PARTIE, SANS POUR AUTANT CARACTERISER SUFFISAMMENT UNE SIMULATION OU UN PRETE-NOM" ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET ENONCE QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE A ETE CONSTITUEE A L'INITIATIVE DU PROMOTEUR QUI EN A ASSURE LA GERANCE ET QU'ELLE N'A ETE QU'UN INSTRUMENT JURIDIQUE ENTRE LES MAINS DE CELUI-CI EN VUE DE REALISER LA COMMERCIALISATION DES LOCAUX ;

QUE DE CES ENONCIATIONS ET CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE QUE LE PROMOTEUR ASSUMAIT LES OBLIGATIONS D'UN VENDEUR QUI EST TENU DE PRENDRE L'INITIATIVE DE RENSEIGNER EXACTEMENT L'ACHETEUR ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LES TROISIEME ET QUATRIEME MOYENS REUNIS : ATTENDU QUE LE PROMOTEUR ET LE VENDEUR FONT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR RETENU LE PRINCIPE DE LA RESPONSABILITE DU PROMOTEUR, ASSIMILE A UN VENDEUR, DU FAIT DE LA DIFFUSION DE DOCUMENTS PUBLICITAIRES ET D'UN MANQUEMENT A L'OBLIGATION DE RENSEIGNEMENT, ALORS, SELON LE MOYEN, "QU'UN DOCUMENT PUBLICITAIRE N'EST PAS UN DOCUMENT CONTRACTUEL A MOINS D'ETRE ANNEXE OU VISE A L'ACTE DE VENTE, CE QUE L'ARRET NE CONSTATE PAS ;

QU'IL NE PEUT DONC ETRE SOURCE D'UNE OBLIGATION CONTRACTUELLE, FUT-ELLE DE MOYEN, MAIS SEULEMENT D'UNE OBLIGATION DELICTUELLE QUE LES JUGES DU FOND ONT DECLARE PRESCRITE ;

D'OU IL SUIT QUE LE PROMOTEUR-VENDEUR QUI N'ETAIT PAS LIE PAR CE DOCUMENT N'AVAIT NI A LE RETRACTER, NI A LE MODIFIER OU Y RENONCER AVEC L'ACCORD DE L'ACQUEREUR ;

QUE L'ARRET A DONC VIOLE LES ARTICLES 1147 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL ;

ALORS QUE LE MOTIF QUE LA PRODUCTION DE PIECES NOUVELLES QUI NE JUSTIFIENT PAS LA REOUVERTURE DES DEBATS, SERAIT SUSCEPTIBLE D'ETABLIR QUE LE PROMOTEUR AVAIT SATISFAIT A SES OBLIGATIONS DE MOYENS, EST CONTRADICTOIRE AVEC LA MOTIVATION PRECEDENTE SUR LE MANQUEMENT DU PROMOTEUR A SES OBLIGATIONS DE MOYENS QUI N'ETAIT DONC PAS PROUVE, EN VIOLATION DE L'ARTICLE 1315 DU CODE CIVIL ;

ALORS QUE, D'UNE PART, C'EST AU CREANCIER DE L'OBLIGATION DE RENSEIGNEMENT A FAIRE LA PREUVE QUE CETTE OBLIGATION N'A PAS ETE REMPLIE ;

D'OU IL SUIT QUE L'ARRET A RENVERSE LA CHARGE DE LA PREUVE EN IMPOSANT AU DEBITEUR DE CETTE OBLIGATION LA PREUVE QU'ELLE AVAIT ETE REMPLIE ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE L'ARRET A FAUSSEMENT QUALIFIE DE CHARGE OU DE SERVITUDE LES OBSTACLES APPORTES PAR L'ADMINISTRATION A LA DELIVRANCE DES AUTORISATIONS NECESSAIRES A LA CREATION DU DRUGSTORE" ;

MAIS ATTENDU QU'AYANT ENONCE QU'EN SA QUALITE DE PROFESSIONNEL, LE PROMOTEUR ET VENDEUR ETAIT TENU DE PRENDRE L'INITIATIVE DE RENSEIGNER EXACTEMENT SON CONTRACTANT, L'ARRET RETIENT QU'A LA SIGNATURE DE L'ACTE DE VENTE, SANS QU'IL SOIT JUSTIFIE QUE L'ACQUEREUR EN AIT ETE INFORME, LA SITUATION ETAIT TRES DIFFERENTE DE CELLE DES PROMESSES PUBLICITAIRES QUI N'AVAIENT PAS EU D'AUTRE OBJET QUE DE L'AMENER A CONTRACTER ET QUE, POUR LE MOINS, UNE EQUIVOQUE POUVAIT SUBSISTER DANS SON ESPRIT ;

QUE DE CES SEULS MOTIFS, LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE, HORS LA CONTRADICTION PRETENDUE ET SANS INVERSER LA CHARGE DE LA PREUVE, QUE LE PROMOTEUR ET VENDEUR AVAIT ENGAGE SA RESPONSABILITE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 19 FEVRIER 1980 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;