Tenants' Appeal on Lease Termination for Non-Payment of Rent Upheld

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE LES EPOUX A..., Z... D'UN PAVILLON APPARTENANT AUX EPOUX B..., FONT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE (VERSAILLES, 21 OCTOBRE 1980) D'AVOIR PRONONCE LA RESILIATION DU BAIL, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE LES JUGES QUI PRONONCENT LA RESILIATION D'UN CONTRAT DOIVENT APPRECIER LA GRAVITE DES MANQUEMENTS REPROCHES ;

QU'EN L'ESPECE LES Z... AVAIENT RAPPELE QU'ILS AVAIENT PROCEDE A UNE NOTIFICATION A LEUR BAILLEUR D'UN DECOMPTE DE SURFACE CORRIGEE ET EN L'ABSENCE DE PROTESTATION DE CELUI-CI, LUI AVAIT ADRESSE DES CHEQUES D'UN MONTANT CORRESPONDANT AU DECOMPTE NOTIFIE, QUI LEUR AVAIENT ETE RETOURNES PAR LES BAILLEURS ;

D'OU IL SUIT QUE LA COUR D'APPEL, QUI CONSTATE L'ILLICEITE DU LOYER RECLAME NE POUVAIT PRONONCER LA RESILIATION DU BAIL SSANS VERIFIER SI LES CIRCONSTANCES RAPPELEES PAR LES Z... N'ETAIENT PAS DE NATURE A ENLEVER TOUTE GRAVITE AUX MANQUEMENTS REPROCHES ;

QUE, POUR N'AVOIR PAS EXERCE SON POUVOIR D'APPRECIATION, LA COUR D'APPEL A ENTACHE SA DECISION D'UN MANQUE DE BASE LEGALE AU REGARD DE L'ARTICLE 1184 DU CODE CIVIL" ;

MAIS ATTENDU QUE, PAR ADOPTION DES MOTIFS DU JUGEMENT L'ARRET RETIENT SOUVERAINEMENT QU'EN S'ABSTENANT DE PAYER LA SOMME PREVUE CONTRACTUELLEMENT, LES EPOUX A... ONT COMMIS UNE FAUTE DONT LA GRAVITE JUSTIFIAIT LA RESILIATION D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QUE LES EPOUX A... FONT GRIEF A L'ARRET DE LES AVOIR CONDAMNES A PAYER AUX EPOUX B... DES LOYERS CALCULES SUR LA BASE D'UN CLASSEMENT DES LOCAUX LOUES DANS LA CATEGORIE 2 C, ALORS, SELON LE MOYEN, "D'UNE PART, QUE POUR LE CALCUL DU LOYER SELON LA SURFACE CORRIGEE, NE PEUVENT ETRE PRIS EN COMPTE QUE LES ELEMENTS D'EQUIPEMENT ET DE CONFORT FOURNIS PAR LE PROPRIETAIRE ;

QU'EN L'ESPECE IL RESSORTAIT DES CONSTATATIONS DES JUGES DU FOND (JUGEMENT P 3) QUE LES Z... AVAIENT FAIT PROCEDER AVEC L'ACCORD DU PROPRIETAIRE A D'IMPORTANTS TRAVAUX INDISPENSABLES, EN PARTICULIER POUR LA REMISE EN ETAT DE LA FOSSE DE VIDANGE, LIVREE INUTILISABLE, ELEMENT D'EQUIPEMENT PRIS EN CONSIDERATION PAR L'EXPERT Y... LE CALCUL DE LA SURFACE CORRIGEE ;

QUE, PAR SUITE, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, SANS VIOLER L'ARTICLE 28 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, TENIR COMPTE DE CET ELEMENT D'EQUIPEMENT POUR CLASSER LE LOCAL EN CATEGORIE 2 C ;

D'AUTRE PART, QUE LE CLASSEMENT EN DEUXIEME CATEGORIE SUPPOSE DES INSTALLATIONS ET EQUIPEMENTS DE BONNE QUALITE OU DE QUALITE MOYENNE ;

QU'EN ENTERINANT CE CLASSEMENT TOUT EN CONSTATANT LE CARACTERE INUTILISABLE DES W C DEMUNIS DE FOSSE SEPTIQUE LORS DE L'ENTREE DES PRENEURS DANS LES LIEUX, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ANNEXE I DU DECRET DU 10 DECEMBRE 1948" ;

MAIS ATTENDU QUE, PAR MOTIFS ADOPTES, L'ARRET RETIENT QU'EN CONTREPARTIE DE LA REMISE EN ETAT DE LA FOSSE SEPTIQUE ET DUCHANGEMENT DE L'INSTALLATION DE CHAUFFAGE, LES PROPRIETAIRES AVAIENT CONSENTI A RAMENER LE LOYER CONTRACTUELLEMENT PREVU DE 1 200 F A 800 F PAR MOIS PENDANT UN AN, PUIS A 1 000 F PAR MOIS L'ANNEE SUIVANTE A TITRE DE PARTICIPATION AUX TRAVA UX ;

QUE LA COUR D'APPEL A PU EN DEDUIRE QUE CETTE DIMINUTION TEMPORAIRE DU LOYER CORRESPONDAIT A UN INVESTISSEMENT FINANCE PAR LE BAILLEUR ET DEVAIT ETRE PRISE EN COMPTE POUR LA DETERMINATION DE LA CATEGORIE DU LOYER ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE LES EPOUX A... FONT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR REJETE LEUR DEMANDE D'INDEMNISATION POUR LES TRAVAUX EFFECTUES DANS LES LIEUX LOUES AVEC L'ACCORD DU PROPRIETAIRE, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE LA COMPENSATION NE PEUT AVOIR LIEU QU'ENTRE DEUX DETTES AYANT POUR OBJET UNE SOMME D'ARGENT ;

QUE SI LE JUGE PEUT, DANS LE CAS OU LA DETTE N'EST PAS DETERMINEE DANS SON MONTANT, ORDONNER LA COMPENSATION, IL DOIT LIQUIDER LA DETTE ET DONC PROCEDER A SON EVALUATION ;

D'OU IL SUIT QUE LA COUR D'APPEL QUI, SANS CONTESTER LA REALITE ET L'IMPORTANCE DES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT DES GOUTTIERES PLOMBERIE, FOSSE SEPTIQUE, CHAUFFAGE CENTRAL EFFECTUES PAR LES PRENEURS AVEC L'ACCORD DES PROPRIETAIRES, ORDONNE SANS PROCEDER A AUCUNE EVALUATION, LEUR COMPENSATION AVEC LE COUT DES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT DES LIEUX DONT L'EXPERT X... CONSTATE QUE, POUR LA PLUPART DES AMENAGEMENTS, ELLE POUVAIT ETRE EFFECTUEE AISEMENT PAR LES PRENEURS EUX-MEMES, A VIOLE L'ARTICLE 1291 DU CODE CIVIL ;

MAIS ATTENDU QU'EN RETENANT SOUVERAINEMENT, MALGRE L'IMPROPRIETE DES TERMES ADOPTES, QUE LES TRANSFORMATIONS EFFECTUEES PAR LES Z... SANS L'ACCORD DES BAILLEURS NECESSITAIENT DES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT DONT L'IMPORTANCE ETAIT EQUIVALENTE A CELLE DES AMELIORATIONS LOCATIVES, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION SUR CE POINT ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 21 OCTOBRE 1980 PAR LA COUR D'APPEL DE VERSAILLES ;